法院：所持理由不屬于可拒交物業(yè)費(fèi)的“正當(dāng)理由”

“還沒(méi)住進(jìn)房子，沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)，為什么要交物業(yè)費(fèi)？”你是否也有這樣的困惑？那么，空置房究竟要不要交納物業(yè)費(fèi)？一起來(lái)聽(tīng)聽(tīng)平潭法院法官的分析。

2014年，張某在平潭某小區(qū)購(gòu)買了一套住宅并辦理了交房手續(xù)。同年，張某與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)。2016年間，張某與他人產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛，導(dǎo)致所購(gòu)房屋被法院查封。之后，張某再未交納過(guò)物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司多次致電催交，但張某以未真正入住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)。2020年5月，物業(yè)公司將張某起訴至法院，要求張某支付物業(yè)費(fèi)，并支付相應(yīng)的違約金。

法院審理

在法院審理過(guò)程中，張某稱自己在房屋交付后未實(shí)際入住，未享受物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，且房產(chǎn)被法院查封后已不屬于其所有，所以無(wú)需支付物業(yè)費(fèi)和違約金。

承辦法官審理后認(rèn)為，物業(yè)公司依據(jù)雙方簽訂的合同為張某提供物業(yè)服務(wù)，張某應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)規(guī)定向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)具有公眾性，雖然張某的房屋處于閑置狀態(tài)，但物業(yè)公司為其房屋的安全、電梯等公共設(shè)施的維護(hù)、小區(qū)的整體綠化和保潔提供了服務(wù)。物業(yè)費(fèi)大部分屬于為全體業(yè)主公共部分的管理、公用設(shè)施設(shè)備而支出的費(fèi)用，多為針對(duì)整個(gè)小區(qū)全體業(yè)主而支出的費(fèi)用，而不是針對(duì)某一業(yè)主進(jìn)行的服務(wù)。張某未入住是基于自身原因，所以，作為房屋權(quán)利人的他，依然需要交納物業(yè)費(fèi)。因此，對(duì)物業(yè)公司訴請(qǐng)張某支付物業(yè)費(fèi)，并支付相應(yīng)的違約金，法院予以支持。

法官釋法

1、房屋空置就可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

當(dāng)然要交！房屋交房后，業(yè)主就實(shí)際占有房屋并享有權(quán)利。根據(jù)2009年10月1日起實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。”剛施行的《民法典》亦規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人員已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)?！?/p>

2、房屋被查封可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

房屋被查封，業(yè)主依然需要支付物業(yè)費(fèi)。作為房屋權(quán)利人期間，業(yè)主基于自身原因不在該房屋居住或不能在該房屋居住均不能成為其拒交物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的理由。業(yè)主因?yàn)槲绰男蟹ㄔ鹤鞒龅呐袥Q所確定的支付義務(wù)，導(dǎo)致房屋被查封，這是其自身原因?qū)е碌摹?shí)際上業(yè)主仍然是房屋的權(quán)利人，該房屋所產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)理應(yīng)由其繼續(xù)承擔(dān)。

3、哪些情況下可以拒交物業(yè)費(fèi)？

（1）、違法或違約損害業(yè)主利益的，可以構(gòu)成抗辯的正當(dāng)理由。也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，違法違規(guī)收費(fèi)，或者違反合同約定損害業(yè)主利益的，可以作為抗辯的正當(dāng)理由。

（2）、在不存在違法或明顯違約的情況下，對(duì)于業(yè)主以服務(wù)存在瑕疵提出抗辯需要以誠(chéng)實(shí)信用原則作為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，進(jìn)而確定業(yè)主抗辯理由是否可以成立。

也就是說(shuō)，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行有重大的瑕疵，則可以視為具有正當(dāng)理由。比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)收費(fèi)，違反合同約定占用或出租公共綠地、空間。而該案中物業(yè)公司并不存在違法或嚴(yán)重違約的情況。所以張某提出的理由不屬于可拒交物業(yè)費(fèi)的“正當(dāng)理由”。