提及“兇宅”，或許每個人心中對其都有一個定義，但不可否認(rèn)的是，多數(shù)人對此都頗為忌憚，尤其是在二手房屋交易中，買房者常常聞“兇”色變，而賣房者則多加隱諱。這雙方一隱一恐，便極易在所涉 事實暴露之后引發(fā)糾紛。

2019年夏天，福州五四北某高檔小區(qū)內(nèi)，一名“90后”獨居男子猝死在自家房中，兩天后被物業(yè)發(fā)現(xiàn)。 據(jù)物業(yè)介紹，該男子系家中獨子，單身未成家，其父親早逝，直系親屬僅母親一人。死亡后，該男子涉房貸等多起官司，“房子有140余平方米，他是用公積金貸款買的，現(xiàn)在還欠物業(yè)一年多物業(yè)費，近萬元。而后，其母將房子以售價310萬元掛于中介進行售賣?！?/p>

不少群眾在為年輕生命感到惋惜的同時，關(guān)注到了“兇宅”買賣及遺產(chǎn)繼承等系列問題。為此，記者先后采訪了福建天衡聯(lián)合律師事務(wù)所的張照東律師與福建通民律所的涂明律師對此進行釋法。

問題一

該房屋屬于“兇宅”嗎？“兇宅”如何定義？

律師解答：“兇宅”是民間的一種說法，指曾發(fā)生過兇殺、自殺、意外、重大傳染性疾病等非自然原因 死亡事件的房屋或場所，老人自然死亡、正常病亡等不包含在內(nèi)。但目前我國法律對“兇宅”未形成確 定且統(tǒng)一的概念，也未明確具體適用范圍，所以判斷房屋買賣合同糾紛中系爭標(biāo)的物是否屬“兇宅”較 為困難，更加無法確定其應(yīng)否納入法律調(diào)整和保護的范圍，導(dǎo)致各地法院對其產(chǎn)生不同的認(rèn)識與處理。

因此，關(guān)于房屋是否存在曾經(jīng)有人非正常死亡，是否需向購房人告知這一點，各地法院也看法不一。個 人認(rèn)為，該信息直接影響到房屋的市場價格，因為同等地段和條件的房屋，“兇宅”價格低很多，所以 無論中介還是賣房人應(yīng)當(dāng)誠實披露這一信息。在一般房屋交易過程中，如若購買方在不知情的情況下購 買了“兇宅”，其有權(quán)訴請要求解除、撤銷合同，此類情形在各地法院均有類似判例。

問題二

該房子仍在按揭還款中，能否轉(zhuǎn)賣？

律師解答：目前可以。《中華人民共和國民法典》第406條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財 產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng) 當(dāng)及時通知抵押權(quán)人?！?/p>

《民法典》未生效前，銀行抵押中房產(chǎn)必須繳清全款、解押之后才能過戶。但2021年1月1日《民法典》 生效后，帶抵押權(quán)的房屋無需解壓即可買賣實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。再去辦理房屋轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)時，就可以 在不注銷銀行抵押權(quán)前提下進行房屋過戶，不需要繳清全款或提前征得銀行同意。

記者從物業(yè)處了解到，該房在中介掛售310萬元，比市價每平方米低了3000元左右，且附贈一個兩三百 平方米的大露臺，已有多位同社區(qū)的知情者表達想購買的意愿。

問題三

其母是否有權(quán)對該房屋進行售賣？

物業(yè)可以找其母親追索物業(yè)費嗎？

律師解答：《民法典》第一千一百六十一條對被繼承人稅款、債務(wù)清償?shù)脑瓌t進行了說明：“繼承人以 所得遺產(chǎn)實際價值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。超過遺產(chǎn)實際價值部分，繼承人自愿 償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)清償責(zé)任?！?/p>

遺產(chǎn)繼承是財產(chǎn)和債務(wù)一并繼承的，不能只繼承財產(chǎn)而不承擔(dān)債務(wù)，繼承人負(fù)有在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi)償 還債務(wù)的責(zé)任。在此案例中，其母親在確定繼承其遺產(chǎn)后，是可以對該房屋進行售賣的。前提是繼承遺 產(chǎn)的同時，繼承債務(wù)。若其母繼承該套房產(chǎn)，則需同時繼承男子的債務(wù)，物業(yè)是有權(quán)向她要回物業(yè)費的 。當(dāng)然，超過遺產(chǎn)實際價值的繼承人愿意清償?shù)牟辉诖讼蕖?/p>

律師建議

針對部分人群的忌憚心理，律師就如何避免買到“兇宅”給出了建議：

一是上網(wǎng)查找過往新聞。例如該小區(qū)的地址、名字、附近的建筑等，仔細(xì)看看彈出來的信息網(wǎng)頁，有沒有相關(guān)的新聞報道；

二是走訪小區(qū)。向居委會、物業(yè)公司或者隔壁鄰居打聽房子信息；

三是到派出所詢問。購房者需要和原業(yè)主一起去派出所核實是否有發(fā)生過非自然死亡的備案記錄；

四是看出售的房屋價格是否明顯低于市場價。有的業(yè)主會為早日出手“兇宅”而降低價格；

五是簽約控風(fēng)險。法律上沒有“兇宅”的定義，購房者可以在委托合同及購房合同中約定披露義務(wù)這一 項。