男子八年前購(gòu)房未按約付款

而今合同解除時(shí)間如何確定

法院：判決書(shū)形成于《民法典》施行后，應(yīng)適用《民法典》，

男子未履行合同義務(wù)，應(yīng)解除案涉購(gòu)房合同

購(gòu)買(mǎi)人在履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)僅支付首付款和部分按揭利息，房地產(chǎn)公司多年后解除合同并訴至法院。雙方的糾紛發(fā)生在《民法典》施行前，關(guān)于合同解除時(shí)間如何確定？日前，福鼎市人民法院審結(jié)該起商品房預(yù)售合同糾紛案，判決案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》自法院向被告送達(dá)起訴材料之日起解除。

2013年3月，陳某與福鼎市某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并在房管所備案登記，其中合同約定，陳某向該公司購(gòu)買(mǎi)一處總價(jià)為58萬(wàn)元的商品房，若買(mǎi)受人因自身原因逾期付款或者出賣(mài)人為買(mǎi)受人代償款項(xiàng)超過(guò)三期的，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，買(mǎi)受人應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任。

陳某按約支付18萬(wàn)元購(gòu)房款后，陳某、該公司與某銀行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》，約定陳某向銀行貸款40萬(wàn)元，用于支付剩余購(gòu)房款，而該公司提供階段性連帶保證責(zé)任。2013年4月，某銀行以按揭貸款的形式向該公司支付剩余購(gòu)房款。此后，陳某僅按約支付貸款本息至2014年2月。

2014年3月至2018年12月，該公司代償案涉房產(chǎn)貸款本息16期約16萬(wàn)元。2020年11月，該公司按案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的送達(dá)地址向陳某郵寄通知書(shū)，通知解除案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并訴至福鼎市人民法院。2020年12月，法院依法向陳某送達(dá)了起訴材料。2021年1月，該公司再次代償本息36萬(wàn)元，結(jié)清案涉商品房貸款。

法院審理

經(jīng)審理，法院認(rèn)為，該公司與陳某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，并不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。陳某未按期支付銀行按揭貸款，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行合同義務(wù)，致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，該公司主張解除案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，符合法律規(guī)定和合同約定，法院予以支持。

關(guān)于合同解除時(shí)間，該公司在此前寄送的解除合同通知書(shū)中并未明確，亦無(wú)其他證據(jù)證明雙方就解除時(shí)間作出約定，且該公司在異議期內(nèi)向法院起訴，視為未通知。結(jié)合其事發(fā)于《民法典》施行前，判決書(shū)形成于施行后等情形，遂依法判決案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》自法院向被告陳某送達(dá)起訴材料之日起解除，陳某限期協(xié)助該公司辦理《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》登記備案的注銷(xiāo)手續(xù)，該公司扣除代償?shù)馁J款本息后返還被告陳某6萬(wàn)元。

法官說(shuō)“典”

《民法典》施行前，根據(jù)原《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”由此規(guī)定可知，原《合同法》并未對(duì)通過(guò)訴訟或仲裁方式解除合同情況下的合同解除時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行明確規(guī)定。

在《民法典》施行后，根據(jù)《民法典》第五百六十五條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書(shū)副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除?！北景钢?，雖然案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂、履行及提起訴訟的時(shí)間都在《民法典》施行前，但判決書(shū)形成于《民法典》施行之后，因此，該案的審理過(guò)程跨越了《民法典》的施行過(guò)程。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民法典＞時(shí)間效力的若干規(guī)定》第三條規(guī)定，法院在判決解除合同的同時(shí)，對(duì)合同解除的時(shí)間一并作出認(rèn)定，有利于盡早確定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，便于當(dāng)事人盡快解決糾紛，避免當(dāng)事人因訴訟或仲裁期間使合同法律關(guān)系處于不確定的狀態(tài)。同時(shí)，根據(jù)《民法典》第五百六十二條第二款規(guī)定，由于訴訟解除合同時(shí)間與法院送達(dá)時(shí)間息息相關(guān)，因此，為避免因送達(dá)耗費(fèi)不必要的時(shí)間，建議當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)送達(dá)地址及變更送達(dá)地址不通知對(duì)方的法律后果進(jìn)行明確約定，有利于維護(hù)自身合法權(quán)益。

如今，大部分人會(huì)通過(guò)房產(chǎn)中介的方式來(lái)購(gòu)買(mǎi)二手房，除了為了能夠找到更好的房源，也是為了更有保障。然而，有些人找了中介，卻也面臨合同無(wú)法履行的情況。如果是因?yàn)榉慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)未履行好忠實(shí)和盡力義務(wù)，導(dǎo)致房產(chǎn)交易無(wú)法履行，這時(shí)候委托人可否要求中介公司承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任呢？（記者 龔麗雯 通訊員 林笑笑）

中介未履行忠實(shí)盡力義務(wù)

導(dǎo)致二手房買(mǎi)賣(mài)交易不成

法院：中介應(yīng)返還部分中介費(fèi)

2017年12月28日，陳某煌和案外人陳某泉共同取得某房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證。2018年7月20日，林某與陳某煌、某中介簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定：陳某煌將該房產(chǎn)出售給林某，由林某分期支付陳某煌購(gòu)房款48萬(wàn)元，支付某中介中介費(fèi)4000元，林某已知曉并同意該房產(chǎn)未滿(mǎn)兩年暫無(wú)法過(guò)戶(hù)，愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，陳某煌在辦證滿(mǎn)兩年后配合林某辦理過(guò)戶(hù)；等等。同月27日，陳某煌和某中介分別向林某出具收條確認(rèn)收到購(gòu)房款47萬(wàn)元及中介費(fèi)4000元。

此后，陳某煌因債務(wù)被泉港法院強(qiáng)制執(zhí)行，泉港法院依法查封該房產(chǎn)。林某遂向泉港法院提起執(zhí)行異議和案外人執(zhí)行異議之訴，均被駁回。2020年11月10日，林某再次訴至泉港法院，請(qǐng)求判令解除《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》；陳某煌、某中介返還林某支付的購(gòu)房款47萬(wàn)元及相應(yīng)利息；某中介退還中介費(fèi)4000元及手續(xù)費(fèi)1000元。

泉港法院審理后認(rèn)為，某中介承擔(dān)的僅是居間服務(wù)，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的主要原因系林某自愿購(gòu)買(mǎi)兩年內(nèi)無(wú)法過(guò)戶(hù)的房屋及陳某煌欠債，且某中介已把購(gòu)房款支付給陳某煌，但某中介應(yīng)如實(shí)向委托人報(bào)告有關(guān)訂立合同事項(xiàng)，其未能要求另一產(chǎn)權(quán)人陳某泉共同簽訂協(xié)議，應(yīng)承擔(dān)退還部分中介費(fèi)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。泉港法院遂判決解除《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》；陳某煌退還林某47萬(wàn)元及資金占用利息損失；某中介退還林某中介費(fèi)2800元。

法官說(shuō)法

由于二手房交易過(guò)程中存在部分不規(guī)范、不誠(chéng)信、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等行為，因此，購(gòu)房者與中介機(jī)構(gòu)的糾紛也日漸增多，本案就是一起典型的二手房交易糾紛案件。

為避免類(lèi)似糾紛的發(fā)生，法官建議：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十二條的規(guī)定，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)履行好以下幾項(xiàng)義務(wù)：1、報(bào)告義務(wù)；2、忠實(shí)義務(wù)；3、盡力義務(wù)；4．負(fù)擔(dān)中介活動(dòng)費(fèi)用的義務(wù)。且中介機(jī)構(gòu)在服務(wù)過(guò)程中，不得違規(guī)操作賺取報(bào)酬，不得為當(dāng)事人規(guī)避政策、法律法規(guī)的規(guī)定，在中介機(jī)構(gòu)履行了義務(wù)并促成了買(mǎi)賣(mài)合同成立的情況下，購(gòu)房者不得以限購(gòu)、限貸、出賣(mài)人負(fù)債等原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法生效及履行要求中介機(jī)構(gòu)退還中介費(fèi)用；反之，若中介機(jī)構(gòu)未履行好上述義務(wù)導(dǎo)致合同未能成立或者無(wú)法生效及履行的，則中介機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)向購(gòu)房者收取中介報(bào)酬或應(yīng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)承擔(dān)向購(gòu)房者退還相應(yīng)中介報(bào)酬的責(zé)任。

買(mǎi)方付款被中介員工挪用 無(wú)法支付尾款被賣(mài)方起訴

法院：買(mǎi)方仍需承擔(dān)違約責(zé)任

買(mǎi)房時(shí)，買(mǎi)家以中介托管的形式，支付了第一筆30萬(wàn)元的款項(xiàng)。沒(méi)曾想，這筆款項(xiàng)被中介業(yè)務(wù)員挪用了，導(dǎo)致買(mǎi)方購(gòu)房款無(wú)法湊齊。于是，賣(mài)家將買(mǎi)家告上法庭。

購(gòu)房約定

30萬(wàn)元購(gòu)房款交由中介托管

2019年9月24日，鄭某作為出售人與陳某作為買(mǎi)受人，某中介公司作為居間方簽訂了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定鄭某將位于廈門(mén)市同安區(qū)瑤江里的房產(chǎn)出售給陳某，成交價(jià)款119．5萬(wàn)元。

雙方約定：買(mǎi)受人于2019年9月24日向出售人支付定金3萬(wàn)元，于預(yù)評(píng)估通過(guò)過(guò)戶(hù)當(dāng)天將第一筆購(gòu)房款30萬(wàn)元以支付托管的方式支付給出售人，通過(guò)銀行貸款（兩家銀行）將第二筆購(gòu)房款86．5萬(wàn)元支付給出售人。

出售人與買(mǎi)受人雙方于2019年10月20日之前同時(shí)前往銀行辦理商業(yè)貸款手續(xù)。如買(mǎi)受人未能獲得足額貸款的，買(mǎi)受人應(yīng)于貸款機(jī)構(gòu)放款后3日內(nèi)以現(xiàn)金方式足額補(bǔ)齊。出售人與買(mǎi)受人雙方應(yīng)于2019年10月25日之前，共同向房產(chǎn)權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。出售人與買(mǎi)受人雙方任何一方逾期履行本合同約定義務(wù)的，每逾期一日，違約方應(yīng)按日計(jì)算向守約方支付房產(chǎn)總價(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。買(mǎi)受人若存在以上情形之一的，則構(gòu)成根本違約，出售人有權(quán)解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并按該房產(chǎn)總價(jià)款20％的標(biāo)準(zhǔn)追究其違約責(zé)任，守約方有權(quán)要求違約方承擔(dān)因此所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、律師費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

合同還約定如由于買(mǎi)方原因?qū)е裸y行第二家貸款無(wú)法放款，批款額度不足的情況，由某中介房產(chǎn)補(bǔ)齊不足的貸款金額給賣(mài)方。

托管資金被挪用

買(mǎi)家尾款未支付被告上法庭

合同簽訂之后，買(mǎi)方支付了定金3萬(wàn)元給賣(mài)方，并且按照中介公司的要求將包含首付款在內(nèi)的31．5萬(wàn)元的款項(xiàng)轉(zhuǎn)入中介公司指定的員工唐某的賬戶(hù)，中介公司出具收條確認(rèn)收到該款項(xiàng)。因該員工將款項(xiàng)挪用未支付給賣(mài)方，買(mǎi)方另行通過(guò)銀行貸款方式共計(jì)向賣(mài)方支付了74萬(wàn)元。

2019年10月23日，鄭某與陳某前往廈門(mén)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)?jiān)A爭(zhēng)房屋的變更登記。

后因剩余購(gòu)房款42．5萬(wàn)元遲遲未支付，雙方協(xié)商不成，鄭某于2020年4月23日向法院提起訴訟。

庭審過(guò)程中，陳某陳述，其將款項(xiàng)31．5萬(wàn)元轉(zhuǎn)給某中介公司的員工是因?yàn)槟持薪檎f(shuō)要轉(zhuǎn)給他們才能代表其有能力買(mǎi)這個(gè)房子，過(guò)戶(hù)當(dāng)天再由他們轉(zhuǎn)回款項(xiàng)，因?yàn)楦杏X(jué)某中介公司的信譽(yù)還不錯(cuò)，所以當(dāng)時(shí)說(shuō)資金托管其也相信了，雙方當(dāng)時(shí)約定托管機(jī)構(gòu)是某中介公司，托管的款項(xiàng)因?yàn)槟持薪楣締T工的挪用，沒(méi)有辦法支付。后來(lái)雙方報(bào)警，目前某中介公司的員工因涉嫌刑事犯罪，已經(jīng)被刑事拘留。

最終，法院判決，陳某應(yīng)向鄭某支付購(gòu)房款42．5萬(wàn)元；陳某應(yīng)向鄭某支付違約金以及律師費(fèi)等費(fèi)用；廈門(mén)市某中介房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理有限公司對(duì)陳某的付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

法官提醒

買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)，付款需謹(jǐn)慎。辦案法官提醒購(gòu)房者，二手房買(mǎi)賣(mài)的資金托管機(jī)構(gòu)一般應(yīng)找政府房產(chǎn)主管部門(mén)認(rèn)可的正規(guī)住房置業(yè)擔(dān)保公司，而不是簡(jiǎn)單的交給中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，容易存在被挪用或者機(jī)構(gòu)倒閉等風(fēng)險(xiǎn)。其次，無(wú)論何種原因?qū)е沦I(mǎi)方未按約定期限付款，買(mǎi)房人的付款義務(wù)是不可免除的，同時(shí)買(mǎi)房人還需要根據(jù)合同約定承擔(dān)因違約產(chǎn)生的其他各種費(fèi)用。

《民法典》這么說(shuō)——

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十九條 當(dāng)事人一方未支付價(jià)款、報(bào)酬、租金、利息，或者不履行其他金錢(qián)債務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其支付。

第五百八十二條 履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

第五百八十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第五百八十四條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。

出售房子卻遲遲不肯將戶(hù)口遷出，還占用著戶(hù)籍和學(xué)位，導(dǎo)致買(mǎi)家無(wú)法轉(zhuǎn)賣(mài)該房產(chǎn)。賣(mài)房人是否違約？該承擔(dān)怎樣的責(zé)任呢？（記者 余晶 通訊員 同法宣）

出售房屋未將戶(hù)口遷出

被訴至法院索要違約金

法院：賣(mài)房人未履行義務(wù)，須按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任

2016年5月20日，周某作為出售人與陳某作為買(mǎi)受人，某中介機(jī)構(gòu)作為中間方，共同簽訂了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議書(shū)》，約定周某將位于廈門(mén)市同安區(qū)祥橋二里的房產(chǎn)出售給陳某，成交價(jià)款138．5萬(wàn)元。雙方對(duì)款項(xiàng)支付和產(chǎn)權(quán)辦理等均做了詳細(xì)約定。同時(shí)，根據(jù)協(xié)議第九條約定：甲方（賣(mài)方）承諾于2017年5月19日前，將落戶(hù)于本房屋的戶(hù)口全部遷出，如甲方未能及時(shí)遷出戶(hù)口，每逾期一日，按房屋總價(jià)的萬(wàn)分之十賠償給乙方（買(mǎi)方）。

陳某按約定付款后，于2016年5月31日辦理了新的產(chǎn)權(quán)證（權(quán)屬人為陳某夫妻二人）。約定時(shí)間屆滿(mǎn)后，陳某多次催促周某一家四人（其中義務(wù)教育學(xué)齡兒童2人）遷出戶(hù)口，并告知因戶(hù)口被周某一家占用，無(wú)法順利轉(zhuǎn)賣(mài)房屋。陳某夫妻于2020年7月1日向法院提起訴訟，要求周某一家將戶(hù)口遷出，并按協(xié)議約定賠償因戶(hù)口未及時(shí)遷出而產(chǎn)生的違約金。

庭審中，周某辯稱(chēng)雙方已達(dá)成了口頭協(xié)議，陳某同意周某遲延遷戶(hù)。陳某戶(hù)籍所在地為同安區(qū)陽(yáng)翟，購(gòu)買(mǎi)周某的房產(chǎn)對(duì)落不落戶(hù)本身需求就并不迫切，并且陳某也口頭告知過(guò)周某，周某也無(wú)需著急著遷戶(hù)。陳某未向周某催促過(guò)遷戶(hù)事宜，也并未因周某的逾期遷戶(hù)造成任何損失。

“我們并未達(dá)成口頭協(xié)議。我們一直打算出賣(mài)房產(chǎn)，因?yàn)閷W(xué)位占用和戶(hù)口，一直都沒(méi)法賣(mài)出去，每個(gè)月還要償還房貸，給我們?cè)斐闪司薮蟮木駢毫?，周某?016年9月份還用該房產(chǎn)給其女兒入學(xué)，占用了該房產(chǎn)的學(xué)位，周某的行為對(duì)房屋的出售造成了巨大的影響?！标惸酬愂?。

最終，經(jīng)法院調(diào)解，周某一家向陳某夫妻支付違約金65000元，陳某夫妻不再追究周某一家的法律責(zé)任。

法官提醒

買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)，交接需謹(jǐn)慎。二手房買(mǎi)賣(mài)除了注意有無(wú)被查封、一房多賣(mài)等情形，還需注意有無(wú)戶(hù)口未遷出占用學(xué)位影響買(mǎi)方孩子就讀或再次出售遇到障礙等風(fēng)險(xiǎn)。此外，無(wú)論何種原因（不可抗力因素除外）導(dǎo)致賣(mài)方未按約定期限履行義務(wù)，都需要根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。因此，提醒市民在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，應(yīng)有意識(shí)地了解所購(gòu)房屋的戶(hù)口情況，并在合同中就原有戶(hù)口的遷出進(jìn)行明確約定。

《民典法》這么說(shuō)——

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十二條 履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

第五百八十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第五百八十四條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。（記者 余晶 通訊員 同法宣）