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我國住房保障體系所設(shè)計(jì)的住房品中最主要的有兩種，即廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。這兩種房性質(zhì)是不一樣的：前者所有權(quán)不變，只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)；而后者則會轉(zhuǎn)變所有權(quán)。

從近幾年來的實(shí)踐看，經(jīng)濟(jì)適用房并未達(dá)到當(dāng)初預(yù)想的效果。不僅如此，它還帶來了一些非常負(fù)面的東西。

住房保障體系的設(shè)計(jì)，主要是為了幫助低收入階層能夠?qū)崿F(xiàn)“居者有其屋”。可是經(jīng)濟(jì)適用房在具體運(yùn)作時卻常常被商品房化了，即使是小面積的戶型，總價格也都非?？捎^，不要說低收入階層，就是一些中等收入階層也難以承受。因此，其所謂的保障作用根本難以體現(xiàn)。就經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)來說，雖然有政府保底，但由于其利潤率限制在3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能和商品房相比，因此開發(fā)商普遍積極性不高；就政府而言，需要給予廉價的土地以及相關(guān)的配套建設(shè)支持，是一種社會效益明顯而經(jīng)濟(jì)效益缺乏的投入，所以積極性也未必比開發(fā)商強(qiáng)。這就使得經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)速度極其緩慢。

更為嚴(yán)重的是，由于經(jīng)濟(jì)適用房相當(dāng)程度上具備商品房的性質(zhì)，而價格卻要明顯低一些，因此，它們就成了一些權(quán)力部門重要的尋租工具。最終結(jié)果是，得到經(jīng)濟(jì)適用房的人根本不屬于住房保障之列，而真正需要住房保障的人卻只能望房興嘆。這方面的腐敗案已屢有發(fā)生，相信大家都不陌生。經(jīng)濟(jì)適用房由于是一種具有轉(zhuǎn)移所有權(quán)性質(zhì)的保障性住房，因此，它們不具備周轉(zhuǎn)使用的功能。這也在很大程度上影響了保障性住房供給與需求的平衡，使供求缺口長期難以縮小。

經(jīng)濟(jì)適用房所存在的缺陷使它們難以有效地發(fā)揮住房保障的功能，象征意義遠(yuǎn)大于實(shí)際意義。與之相比，廉租房則具有多方面的優(yōu)勢，更符合我國當(dāng)前的實(shí)際情況，值得進(jìn)一步大力推廣。

第一，廉租房只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)不轉(zhuǎn)移所有權(quán)，因此，它們很難成為權(quán)力尋租的工具。當(dāng)然在出租環(huán)節(jié)上也要加強(qiáng)控制，否則也存在被權(quán)力者加價轉(zhuǎn)租從中獲取利益的可能。

第二，廉租房可以周轉(zhuǎn)使用，在同樣數(shù)量的房源下，能夠使更多人的住房需求得到滿足。租住廉租房是受到一定條件限制的，如收入不能超過某個水平，一旦租房人收入超過了這一水平，他就不再具有繼續(xù)租住的條件而必須離開，這樣就可以讓另外一個需要住房保障的人能夠住到房子。這顯然是經(jīng)濟(jì)適用房不能做到的。在目前保障性住房總量嚴(yán)重短缺的形勢下，強(qiáng)化保障性住房的周轉(zhuǎn)能力是非常重要的?？梢哉f，它會在一定程度上減輕保障性住房建設(shè)的壓力。因?yàn)榇媪康闹苻D(zhuǎn)可以消化一部分保障性住房的需求。

第三，從建設(shè)成本來說，廉租房要大大低于經(jīng)濟(jì)適用房，這對政府來說也是個激勵。同樣的資金可以讓政府建設(shè)更多的保障性住房以滿足更多低收入階層的需要。從“居者有其屋”的角度來說，住房數(shù)量的增加要比住房質(zhì)量的提高重要得多。此外，這也更加符合社會公平的原則，使保障性住房的保障性質(zhì)變得更加清晰。

第四，廉租房并非都是一個標(biāo)準(zhǔn)，也是可以分層次的。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾老先生曾說過廉租房不一定要建單獨(dú)的廁所，結(jié)果受到猛烈的批評。其實(shí)有些廉租房不建單獨(dú)廁所是完全可以的。大家上學(xué)時住的集體宿舍，廁所就都是公用的。對于那些提供給單身人士而非家庭使用的廉租房，不建單獨(dú)的廁所又有什么奇怪的呢？廉租房不僅可以在大小上分幾個層次，而且在質(zhì)量水平上也可以分幾個層次。畢竟低收入階層的收入水平也是有差異的，而且每個人的偏好也不一樣：有些人寧可吃得差些也要住得好點(diǎn)，相反，有些人則不在乎住房條件的好壞。差異化的廉租房就可以更好地滿足低收入階層的不同要求。

從住房保障工作做得非常好的香港來看，特別行政區(qū)政府也在2003年宣布，無限期停建及停售“居屋”（相當(dāng)于內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)適用房），目前仍表明不會重建。滿足低收入階層住房需求的主要是“公屋”（相當(dāng)于內(nèi)地的廉租房）。這無疑值得我們深思。

如果我國住房保障體系能夠取消經(jīng)濟(jì)適用房，專注于廉租房的建設(shè)、分配和使用管理，那么，不僅保障性住房的數(shù)量會出現(xiàn)飛躍式增長，使更加廣泛的低收入階層能夠?qū)崿F(xiàn)“居者有其屋”，而且對于確保社會公平、消除權(quán)力腐敗等也都有非常明顯的效果。希望有關(guān)部門能借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，盡快對住房保障制度進(jìn)行必要的調(diào)整。