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房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)：

儲(chǔ)蓄-政府投資的轉(zhuǎn)化器，財(cái)富再分配的機(jī)器

房地產(chǎn)業(yè)的收入和資金循環(huán)

為了說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及財(cái)富分配中的極端重要性，我們先來(lái)看房地產(chǎn)業(yè)的收入和資金循環(huán)。如圖4示，從左邊開(kāi)始，數(shù)額巨大的國(guó)民儲(chǔ)蓄被吸進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)以后，一部分直接或者間接地流入到政府部門(mén)（比如說(shuō)土地出讓金、直接或者間接的各種稅費(fèi)）；另一部分資金進(jìn)入銀行和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中（上、下游其實(shí)也有各種稅和費(fèi)，該部分進(jìn)入政府）；此外，還有一部分資金正當(dāng)或者不正當(dāng)?shù)赜煞康禺a(chǎn)直接進(jìn)行分配了。這三大塊資金最后都形成了投資（儲(chǔ)蓄）與消費(fèi)，投資和消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生國(guó)民收入，國(guó)民收入再回過(guò)頭來(lái)變成居民儲(chǔ)蓄。這就是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的收入循環(huán)（或者資金循環(huán)）。在這個(gè)過(guò)程中，我們將看到，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的再分配和國(guó)民儲(chǔ)蓄到投資，特別是政府投資的轉(zhuǎn)化。

房地產(chǎn)業(yè)是最大的儲(chǔ)蓄—（政府）投資的轉(zhuǎn)化器

我們現(xiàn)在來(lái)考察國(guó)民儲(chǔ)蓄是怎樣借助于房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化成投資，特別是政府投資的。如圖5所示，居民因?yàn)樽宰?、投資或者投機(jī)等動(dòng)機(jī)而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，居民收入和儲(chǔ)蓄以購(gòu)房款和銀行給房地產(chǎn)商貸款的形式大量地進(jìn)入房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈。如果綜合考慮房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈的收入循環(huán)，應(yīng)該有超過(guò)50%以上的資金直接或間接地、或早或晚地流入到政府手里。流入政府的資金又有兩部分支出，一部分形成政府的投資，投資到國(guó)有企業(yè)和政府項(xiàng)目里去，另一部分因履行政府職能而形成的正常開(kāi)支（工作人員的工資、集團(tuán)消費(fèi)和轉(zhuǎn)移支付等）。流入房地產(chǎn)業(yè)的其余資金經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的循環(huán)，進(jìn)行投資。我們知道，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)在很大程度上依賴(lài)于投資，而投資中很大一部分是屬于政府的直接或間接投資。政府投資在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的極端重要性，在這次經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中得到了最好的注釋。

2009年預(yù)計(jì)有5.8萬(wàn)億的巨額資金直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，此外，還有更大規(guī)模的社會(huì)儲(chǔ)蓄通過(guò)銀行貸給開(kāi)發(fā)商及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈將其中的一大部分資金分流給了政府，政府以此進(jìn)行投資，另一部分流到房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。中國(guó)社會(huì)中最巨額的儲(chǔ)蓄和中國(guó)老百姓中最大量的資金是通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)中的。因此，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式中，將社會(huì)儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資，特別是政府投資的最大的轉(zhuǎn)化器。房地產(chǎn)的價(jià)格上漲是保證各級(jí)政府收入的需要，是巨額投資的資金來(lái)源，是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的最重要支撐。如果改變房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，必然嚴(yán)重沖擊現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。換一種說(shuō)法，如果在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式作出適應(yīng)性調(diào)整之前，房地產(chǎn)業(yè)的重大調(diào)整將帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的崩潰。這也是很多人用來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行運(yùn)行格局的理由。