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如果2040年城市化水平提高到80%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到11。6億，如果每人住宅面積按照50平方米計(jì)算（考慮包括已經(jīng)建設(shè)和今后可能還要建設(shè)的一些大戶型和別墅等），城鎮(zhèn)住宅面積要在2007年127。34億平方米的基礎(chǔ)上，再增加452。66億平方米。假如容積率按照3計(jì)算，還需要增加住宅建設(shè)用地2 263萬(wàn)畝，2008年到2040年每年平均需要供給住宅建設(shè)用地71萬(wàn)畝。但是，考慮中國(guó)城市化已經(jīng)滯后15%左右，未來(lái)10年可能是城市化的加速時(shí)期，并考慮消化目前已經(jīng)存在的城鎮(zhèn)住宅供給和需求存量方面的缺口，住宅建設(shè)用地每年可能需要100萬(wàn)畝。如果供給小于此數(shù)，或者超大戶型住房和別墅用地較多，包括一戶購(gòu)買多套住宅，住宅用地價(jià)格和房?jī)r(jià)，勢(shì)必會(huì)快速上漲。

（二）土地政府壟斷供給型住宅漲價(jià)

中國(guó)土地的供給市場(chǎng)，除了政府行政限制土地的供應(yīng)量外，另一特征就是政府壟斷。政府一家壟斷性出讓供應(yīng)土地，許多個(gè)房地產(chǎn)商和其他用地商較為充分競(jìng)爭(zhēng)性需求和購(gòu)買土地。地價(jià)形成機(jī)制為：需求競(jìng)爭(zhēng)者出最高價(jià)者為中標(biāo)，一般也即成交價(jià)，而對(duì)于政府定的最高價(jià)沒有其他的土地供應(yīng)者與其競(jìng)爭(zhēng)，沒有使地價(jià)下行的其他土地供給者的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

政府壟斷的土地供應(yīng)市場(chǎng)使城市地價(jià)持續(xù)走高。從北京市住宅用地掛拍招價(jià)格來(lái)看，從2003年的每平方米1 600多元上升到了2008年的3 800多元，有的地塊高達(dá)4 500多元。

統(tǒng)計(jì)顯示，2008年5月份北京成交的住宅及商業(yè)用地整體溢價(jià)率（成交價(jià)高于底價(jià)的比例）達(dá)59。76%。其中，14塊土地成交價(jià)高于底價(jià)。優(yōu)質(zhì)地塊的成交價(jià)格普遍高出底價(jià)100%以上。在土地尤其是住宅及含住宅項(xiàng)目用地成交大幅上漲的同時(shí)，住宅及含住宅項(xiàng)目用地的樓面價(jià)環(huán)比也出現(xiàn)了明顯的上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，2008年5月成交的10宗住宅類用地樓面均價(jià)為3 823元/平方米，環(huán)比4月份上漲了6%，比3月份上漲34%[4]。而一些地方除了政府的一級(jí)壟斷外，還出現(xiàn)了特大房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的二級(jí)壟斷。這又為房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲形成了推動(dòng)力量。因此，政府一家壟斷型賣地和多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者買地的土地市場(chǎng)格局，是除了土地供應(yīng)小于土地需求外，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的最重要的原因。

輿論普遍指責(zé)房地產(chǎn)商的暴利推高了房?jī)r(jià)。但是，如果土地供應(yīng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，土地和房屋的供求缺口不大，基本平衡，房地產(chǎn)商就不可能獲得需求遠(yuǎn)大于供給和壟斷土地房屋的暴利，其利潤(rùn)就會(huì)平均化，回歸合理的范圍。