亚洲av无码乱码中文_日韩激情一级无码毛片_国产91资源午夜福利_玖玖资源站最新地址2

(二)保障性住房提供者與商品房住房市場參與者的角色沖突。

在推進(jìn)商品房建設(shè)的同時，政府的重要職責(zé)是解決居民居住這一基本生存問題。因此，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場總體上有兩類房屋，一類是保障性住房，另一類是商品房。

政府是所有建設(shè)用地的“供應(yīng)商”，既是商品房的出讓方，也是經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等保障性住房的提供者。由于商品房開發(fā)具有巨大的利潤空間，因此地方政府往往會在商品房開發(fā)項目中，要求開發(fā)商配建一定量的經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房(有些地方為20％)，這樣配建的主要理由是防止人為將居住區(qū)根據(jù)貧富差異建設(shè)。但是，在經(jīng)濟(jì)適用住房(廉租住房)與商品房配套建設(shè)過程中，會出現(xiàn)兩個問題：

第一，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)通常是不以贏利為目的的，而開發(fā)商的損失極有可能會從商品房的銷售中彌補(bǔ)。因為商品房的開發(fā)成本一直難以明確計算，而且房地產(chǎn)一直處于賣方市場。這自然會導(dǎo)致開發(fā)商仍然會從不斷攀升的商品房價格中獲得超額回報。這也是導(dǎo)致商品房價格居高不下的一個重要原因。

第二，從政府的角度講，因土地是有限的，政府在經(jīng)濟(jì)適用住房土地供應(yīng)中減免土地出讓金，看似未減少土地的供應(yīng)量，但是在增加經(jīng)濟(jì)適用住房用地的時候，政府通常并不增加土地供應(yīng)總量。因而，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)占地會使整體住房用地供應(yīng)趨于緊張，這又會整體上拉動商品房用地地價上漲，政府的土地收益依然不會減少多少。

解決老百姓買不起房的問題是政府的職責(zé)，因而政府應(yīng)當(dāng)采取措施加以解決，而不應(yīng)過分期待開發(fā)商這一市場行為主體有所作為。一旦政府與開發(fā)商有不當(dāng)搭配交易，那么這種交易的結(jié)果會自然地轉(zhuǎn)嫁到潛在的購房人身上了。真正解決低收人人群居住問題的方法是不經(jīng)過開發(fā)商，而直接通過財政撥款然后委托建筑單位建設(shè)，建成后再租售給特定人群。當(dāng)然，為此政府必須建立一套相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制，同時在土地出讓環(huán)節(jié)即考慮兩類房屋布局，避免人為分區(qū)，導(dǎo)致社會矛盾。政府必須清晰地區(qū)分其在房地產(chǎn)市場中，商業(yè)行為的角色和公共政策行為的角色，一旦混淆兩種角色，市場行為必然會遭到扭曲。

(三)住房保障職能和房地產(chǎn)市場調(diào)控職能的沖突。

同樣，在公共管理職能范圍內(nèi)，政府的市場調(diào)控職能和政府的保障職能也存在沖突。在理性范圍內(nèi)，調(diào)控房地產(chǎn)市場、抑制房地產(chǎn)市場泡沫，完全不同于解決低收入者住房的問題。前者是政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策問題，后者卻屬于社會財富的二次分配問題。前者是國家經(jīng)濟(jì)決策部門要考慮的問題，后者是政府的福利責(zé)任問題。因此，政府在幫助那些真正的窮人解決住房問題的時候，應(yīng)完全從社會福利、從財政二次分配的角度考慮，直接補(bǔ)貼窮人或者直接補(bǔ)貼投資建設(shè)。試圖借助自己作為土地供應(yīng)商的角色和項目審批權(quán)限，進(jìn)行配建，直接影響房地產(chǎn)市場，以解決低收入者的住房問題，其結(jié)果只能擾亂整個商品房開發(fā)市場。