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（二）促使進(jìn)城農(nóng)民工落戶城鎮(zhèn)，需讓農(nóng)民工按最低建房成本價(jià)購(gòu)房

目前城鎮(zhèn)住房的最低成本價(jià)有多高？根據(jù)浙江省余姚市的建材價(jià)、用地稅費(fèi)、人員工資匡算，耕地轉(zhuǎn)國(guó)有行政劃撥用地建造多層公寓式住宅小區(qū)，其住房（包括小區(qū)內(nèi)各種配套）的最低成本價(jià)約1720元/平方米。像廣州市那樣征地補(bǔ)償費(fèi)最高、土地級(jí)差地租較高的大城市，在耕地轉(zhuǎn)國(guó)有行政劃撥建設(shè)用地上建造小高層且下設(shè)地下停車(chē)位的住宅小區(qū)，估計(jì)每平方米的建房成本價(jià)也不會(huì)超過(guò)2200元。

依據(jù)耕地轉(zhuǎn)國(guó)有行政劃撥用地上住房的最低成本價(jià)分析，我們可作出如下推論：假設(shè)向具備一定條件的進(jìn)城農(nóng)民工銷(xiāo)售的“農(nóng)民工經(jīng)濟(jì)適用房”的用地為耕地轉(zhuǎn)國(guó)有行政劃撥用地，一個(gè)年輕農(nóng)民工在城鎮(zhèn)打工每年的資金積余是1.2萬(wàn)元，“農(nóng)民工經(jīng)濟(jì)適用房”每一套的建筑面積為60平方米(按一戶3人和人均不低于18平方米計(jì))、銷(xiāo)售價(jià)為2000元/平方米，那么，一套住房的總買(mǎi)價(jià)只要12萬(wàn)元，一個(gè)年輕農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)一套“農(nóng)民工經(jīng)濟(jì)適用房”大約只要10年的積蓄或還貸，一對(duì)年輕農(nóng)民工夫婦只要積攢或還債五六年。

所以，設(shè)法讓進(jìn)入城鎮(zhèn)的農(nóng)民工按建房最低成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)國(guó)有行政劃撥用地的“農(nóng)民工經(jīng)濟(jì)適用房”，將有效地破解農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購(gòu)房長(zhǎng)居難問(wèn)題，將極大地推進(jìn)城鎮(zhèn)化。

（三）吸納外來(lái)人口較多的城鎮(zhèn)難以在本轄區(qū)內(nèi)解決大量外來(lái)人口落戶后的建房用地問(wèn)題

根據(jù)進(jìn)城農(nóng)民工的經(jīng)濟(jì)承受力，要促使進(jìn)城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶必須讓農(nóng)民工按建房最低成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)“農(nóng)民工經(jīng)濟(jì)適用房”；但在城市新增建設(shè)用地嚴(yán)格按土地利用總規(guī)加以控制的條件下，大多數(shù)城鎮(zhèn)沒(méi)法給外來(lái)農(nóng)民工騰出大量的耕地轉(zhuǎn)國(guó)有行政劃撥用地。之所以這么說(shuō)，主要理由是：

第一，進(jìn)城農(nóng)民工大量地在城鎮(zhèn)落戶，城鎮(zhèn)需新增大量的建房用地。例如余姚市，如果讓46.8萬(wàn)名外來(lái)人口在余姚落戶，其住房面積達(dá)到現(xiàn)余姚城鎮(zhèn)居民住房保障標(biāo)準(zhǔn)下限的人均18平方米，若按遷入25萬(wàn)戶計(jì)，則余姚市需要新增耕地轉(zhuǎn)國(guó)有行政劃撥用地約15000畝。

第二，凡二三產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)、就業(yè)容量較大的城鎮(zhèn)，用地指標(biāo)緊缺。各地在近期實(shí)施的土地利用總規(guī)修編中，都從嚴(yán)控制新增耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，從嚴(yán)控制農(nóng)保率的減低，而且經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的造地后備資源大多已經(jīng)緊缺。

第三，東部沿海經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)，難以通過(guò)提高存量建設(shè)用地利用率而為大量外來(lái)人口落戶建房騰地。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村農(nóng)民住房質(zhì)量較好、造價(jià)較高、宅基地面積較小，要經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)通過(guò)拆遷改建舊村莊，提高存量建設(shè)用地的利用率，來(lái)給大批外來(lái)農(nóng)民工解決建房用地，不可能；或者說(shuō)其建房的用地成本外來(lái)農(nóng)民工沒(méi)法承受。