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2003年，“物業(yè)稅”這個新名詞出籠，至今熱議不止。小稅種，大討論，這本來是一件好事。社會大眾對稅收問題越來越關(guān)注，是社會進(jìn)步的一個標(biāo)志。但在一波又一波的熱議中，夾雜著對物業(yè)稅的種種誤解。

誤解一：物業(yè)稅是我國要開征的一個新稅種

這個誤解是由“物業(yè)稅”這個新叫法引起的，其實就是房地產(chǎn)稅，或房產(chǎn)稅的另一種說法。不少國家都開征了這個稅，我國也不例外，其實早就有這個稅，并有兩個稅種。一是城市房地產(chǎn)稅，另一個是房產(chǎn)稅。前者以《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的形式于1951年由原政務(wù)院頒布實施，后者以《房產(chǎn)稅暫行條例》形式于1986年由國務(wù)院頒布實施。1986年房產(chǎn)稅開征之后，對內(nèi)資企業(yè)和個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅僅對外資企業(yè)和外籍個人征收。2009年，取消城市房地產(chǎn)稅，對外資企業(yè)和外籍個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，我國房產(chǎn)稅制度實現(xiàn)了內(nèi)外統(tǒng)一，也徹底結(jié)束了我國對內(nèi)外資分設(shè)稅種的歷史。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。同時，現(xiàn)行政策規(guī)定對個人出租住房和企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。 現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例對一些房產(chǎn)規(guī)定免稅，包括對個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。對納稅確有困難的納稅人，條例還授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府定期減征或免征房產(chǎn)稅。

與國外相比，不同之處有兩點：一是征稅范圍不同。我國是針對經(jīng)營性房產(chǎn)，而且不含農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)，而國外一般是全覆蓋，包括經(jīng)營性的和非經(jīng)營性的自己居住房產(chǎn)。二是計稅依據(jù)不同。國外一般按照評估值計稅，我國是按照原值計稅。

由此可見，我國并非沒有物業(yè)稅，只是由于對個人非經(jīng)營性房產(chǎn)免于征收，使大多數(shù)人感覺不到這個稅的存在而已。

誤解二：物業(yè)稅或房產(chǎn)稅可以抑制房價

有一種觀點認(rèn)為物業(yè)稅能打擊投機(jī)性購房，是有效地抑制房價過快上漲的一柄利器。房價的過快上漲，是多種因素促成的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)來分析，任何物品價格的快速上漲，要么是需求過旺，要么是供給不足，或二者兼而有之。住房是一種特殊商品，供給不可能是無限的，尤其受到土地的約束。而從需求來看，作為安家立業(yè)的基本條件，具有很強(qiáng)的剛性需求。但同時又可以是投資品，作為投資工具，可以有無限的需求。

征稅，無論保有環(huán)節(jié)的稅收，還是交易環(huán)節(jié)的稅收，其作用是增大交易成本，包括持有成本和銷售成本，但成本不決定價格。在需求旺盛的情況下，尤其是在預(yù)期房價不斷上漲的情況下，所有的成本都是可以轉(zhuǎn)嫁出去的，稅收也不例外。能炒房的人，不會在乎持有房子期間交一點稅，到時候都能從房價中收回來。現(xiàn)在的房產(chǎn)交易流行“凈價”方式，所有稅費由購房者負(fù)擔(dān)，包括所得稅在內(nèi)。

物業(yè)稅調(diào)節(jié)房價的前提是稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁，通過稅收拿走炒房者的一塊收益，得利少了，炒房的人才會減少，住房的投機(jī)性需求才會減弱。否則，稅收所起到的作用是相反的，不是抑制房價，而是推高房價。尤其是在住房剛性需求旺盛的條件下，更是為炒房者提供了機(jī)會。

還有一說，征稅會擴(kuò)大住房持有成本，迫使那些持有幾套住房的人“吐出”一部分房子，這樣可擴(kuò)大住房供應(yīng)，從而抑制房價上漲。對住房消費者而言，保有環(huán)節(jié)征稅，會增大養(yǎng)房的成本，對部分潛在的住房消費者的選擇會產(chǎn)生一定影響。但這種影響主要是住房需求結(jié)構(gòu)，或者說住房消費結(jié)構(gòu)，對住房需求總量的影響微乎其微。

不難看出，用稅收手段去抑制房價，其作用是不確定的，一般情況下是無效的。除非是征收重稅，一下子把房價推高到無人接手的地步，或使炒房者在等待房價上漲過程中無法承受重稅，這樣想炒房的人就會退避三舍。但這是一種休克療法，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場崩盤。以這樣的方式來抑制房價，與通過強(qiáng)制取消房地產(chǎn)市場來抑制房價無異，顯然不可取。