房地產(chǎn)宏觀調(diào)控遇“兩難”

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：今年以來，國家采取了一系列措施調(diào)控房價(jià)，包括提高貸款利率、首付比例，增加土地供給，限購二套住房，加大經(jīng)適房保障房力度，嚴(yán)格征稅，等等。從目前的市場反應(yīng)看，這些措施已經(jīng)見效。在一線城市，已經(jīng)出現(xiàn)成交量、房價(jià)“雙降”的局面。您對(duì)此有何評(píng)價(jià)？

周天勇：房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控非常復(fù)雜，需要考慮各方面的關(guān)系，如經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、政府與居民、ＧＤＰ速度與就業(yè)、吃飯與居住、中央與地方等等。每一項(xiàng)政策，都有利有弊，沒有完美的政策組合，只能是求得一個(gè)次優(yōu)和平衡。看哪方面出問題，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定的影響較大，就醫(yī)治哪方面。但是，從長遠(yuǎn)看，需要一個(gè)根本上解決問題的方案。我覺得，目前房地產(chǎn)調(diào)控存在諸多“兩難”。

第一，有限土地在吃飯與居住之間存在矛盾。我國９６０萬平方公里土地，１４４億畝，人口密度排在全世界各國第１１位。但是中國有一個(gè)特殊情況，從云南的騰沖到黑龍江的漠河，這一條線的西邊國土占６４％，這６４％的國土上只有５％的人口，這一條線的東邊３６％的國土上居住著９５％的人口，擠在華北平原、四川盆地、長江中下游平原、嶺南、東北平原。這一塊國土條件比較好，地比較平。如果按照９５％的人口除以３６％的國土，中國的人口密度上升為全世界第三位。第一是孟加拉，第二是印度。另外，每一個(gè)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力耕種的土地，中國倒數(shù)第三，每一個(gè)勞動(dòng)力耕種的土地大概是６畝左右。地太少，人太多，存在吃飯和居住的問題。這個(gè)矛盾解決起來很困難。

第二，壓低房價(jià)地價(jià)與地方財(cái)政收入之間的矛盾。從體制上講，目前中央財(cái)政集中太多，地方各級(jí)政府留得太少。因此，成了中央靠稅，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費(fèi)和融資平臺(tái)。而且，現(xiàn)在地方政府由于強(qiáng)調(diào)公共服務(wù)、保障民生，除了建設(shè)和行政開支外，這方面的支出比例和規(guī)模越來越大。地方財(cái)政錢從哪里來，成了一個(gè)嚴(yán)重的問題。近幾年，中央為了減輕企業(yè)和居民的負(fù)擔(dān)，清理地方的各種收費(fèi)，并且怕形成嚴(yán)重的地方政府債務(wù)問題，嚴(yán)格限制地方政府搞融資平臺(tái)。因此，賣地獲得收入，成為地方政府籌集資金的一個(gè)越來越重要的渠道。但是，在土地上收的錢越多，毫無疑問，土地財(cái)政要攤?cè)敕績r(jià)，房價(jià)是沒有辦法從根本上控制下來的。

第三，經(jīng)濟(jì)增長速度與擴(kuò)大就業(yè)之間的矛盾。今年我們宏觀調(diào)控的任務(wù)是抑制通貨膨脹，而且輸入型通貨膨脹壓力也很大，收緊銀根，信貸規(guī)模控制，將會(huì)影響一些項(xiàng)目的上馬投資和建設(shè)；一些企業(yè)的融資也會(huì)發(fā)生困難，特別是一些大量解決就業(yè)的中小企業(yè)的融資會(huì)更加困難。再加上對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的嚴(yán)厲調(diào)控，限制房屋銷售，經(jīng)濟(jì)增長速度，可能會(huì)有所下降。這樣的局面，一方面對(duì)抑制消費(fèi)物價(jià)和房價(jià)的上漲有著積極的作用，另一方面，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)產(chǎn)生較大的影響。在此領(lǐng)域中，包括與之關(guān)聯(lián)的裝修、電器、家具、布藝等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也會(huì)受到影響。產(chǎn)業(yè)鏈的ＧＤＰ會(huì)減少，就業(yè)容量也有可能萎縮。

第四，宏觀調(diào)控與推高地價(jià)房價(jià)體制機(jī)制之間的矛盾。政府從農(nóng)民手里購過來，高價(jià)倒出，最后在強(qiáng)大的動(dòng)力機(jī)制上要控制房價(jià)，很難。

科學(xué)調(diào)控和徹底改革

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：您認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控的核心要解決什么問題？

周天勇：其一是收入增長速度和房價(jià)上漲幅度。兩者之間的關(guān)系要合理，也就是說房價(jià)上漲的速度不能超過居民收入上漲的速度。

其二是房價(jià)收入比。我認(rèn)為整個(gè)國家和每一個(gè)地區(qū)都要測算房價(jià)收入比。如果這個(gè)地區(qū)房價(jià)收入比到了９，老百姓買不起房子了，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)就不稱職。

其三是信貸手段和稅收手段共同使用。光有信貸手段沒有用，我認(rèn)為房產(chǎn)稅必須開征。

其四是城鎮(zhèn)住宅用地應(yīng)供盡供，限制農(nóng)村住宅用地，改造未利用土地，增加土地供應(yīng)。不要舍不得地，舍不得地，房價(jià)就高，老百姓也難受。城鎮(zhèn)居民需要多少住宅，算好后保證供給。不要鼓勵(lì)農(nóng)民在深山溝里或者是耕地上蓋樓，辛辛苦苦賺１０萬塊錢，蓋在山溝里，過了幾年，兒子、孫子出去打工，不回來了。最后，拆樓還花成本。

其五是增加保障房建設(shè)和供應(yīng)。這里面有一個(gè)問題，就是福利社會(huì)一定要和生產(chǎn)力水平、人口國情、財(cái)政能力相適應(yīng)。拉美上世紀(jì)８０年代、９０年代有兩個(gè)問題，第一個(gè)是收入差距太大，第二個(gè)就是政府對(duì)老百姓承諾得太多，最后政府支撐不了，導(dǎo)致金融危機(jī)。因?yàn)橄蜚y行借錢，導(dǎo)致財(cái)政赤字，導(dǎo)致８０年代負(fù)增長，９０年代低速增長，０．２％的增長速度。拉美還沒有包房子，只是包醫(yī)療和社保。美國搞養(yǎng)老金，現(xiàn)在成了非常大的負(fù)擔(dān)。希臘、冰島、法國等國家都是福利太多，承受不了。法國的養(yǎng)老金窟窿特別大，政府讓推遲兩年退休，少支付兩年社保，竟惹起很大的動(dòng)蕩。如果我們把養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、住房全部包下來，我們會(huì)不會(huì)走拉美、歐美國家的老路？我覺得這是一個(gè)問題。所以，我堅(jiān)決擁護(hù)保障房的建設(shè)，但是要測算未來的風(fēng)險(xiǎn)，要考慮財(cái)政能力。