目前的房?jī)r(jià)調(diào)控措施，效果究竟如何，尚且有待觀察，但這些并非治本之策，應(yīng)該考慮如何進(jìn)行根本性改革。
2010年房?jī)r(jià)雖然進(jìn)行了調(diào)控，但是仍然增長(zhǎng)了15%，快于居民收入的增長(zhǎng)速度；地方政府的土地出讓金增長(zhǎng)太快，2009年地方土地出讓金是1.6萬(wàn)億，2010年達(dá)到了2.9萬(wàn)億，增長(zhǎng)了1.3萬(wàn)億，地方財(cái)政對(duì)土地的依賴性進(jìn)一步加大。房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲下去，將不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是會(huì)成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。
正因?yàn)槿绱?，中央下決心從嚴(yán)調(diào)控，推出了包括公租房建設(shè)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等在內(nèi)的多種措施，然而目前的調(diào)控措施面臨多重“兩難”。首先是中央調(diào)控房?jī)r(jià)與地方土地財(cái)政的矛盾。在目前的稅收體制下，地方財(cái)政對(duì)土地依賴越來(lái)越大，中央雖有調(diào)控的決心，但是各地的執(zhí)行卻是個(gè)問(wèn)題。其次是保障房建設(shè)目標(biāo)與資金的矛盾。根據(jù)測(cè)算，2011年保障房建設(shè)需要1.6萬(wàn)億資金，但是中央撥付資金只有1100億，大部分資金還需要地方政府配套。資金從哪里來(lái)，如何進(jìn)行融資？這是個(gè)很大的難題。再次是房產(chǎn)稅問(wèn)題。房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是什么，該如何征收，在實(shí)際操作上都存在很多困難。
高房?jī)r(jià)的根源在于制度。從2001年開(kāi)始，我國(guó)各地實(shí)行大規(guī)模的招拍掛制度，這必然會(huì)帶來(lái)地價(jià)的攀升。在高速城市化的階段，土地本來(lái)就是稀缺資源，政府為了收取更多的出讓金，往往又會(huì)有意識(shí)地限制土地供應(yīng)。近年來(lái)每逢政策收緊、房?jī)r(jià)有所松動(dòng)時(shí)，一些地方就會(huì)有土地流拍。為什么會(huì)流拍呢？說(shuō)明政府的土地定價(jià)過(guò)高。但是政府不愿意降價(jià)，流拍了就把地留著，因?yàn)檎嘈磐恋貎r(jià)格還是會(huì)上升。這就是土地惜售，美其名曰是土地儲(chǔ)備。試想一下，假如我們的土地也實(shí)行市場(chǎng)化供應(yīng)，集體土地可以直接入市，土地供應(yīng)就會(huì)多元化，房?jī)r(jià)不至于會(huì)這么高。
目前的房?jī)r(jià)調(diào)控措施，效果究竟如何，尚且有待觀察，但這些并非治本之策,應(yīng)該考慮如何進(jìn)行根本性改革。我個(gè)人認(rèn)為，根本性的方案主要有四個(gè)方面，首先是“延長(zhǎng)年期”，將土地使用權(quán)延長(zhǎng)到一百年、兩百年甚至更長(zhǎng)，讓大家都安心辦工廠、搞建設(shè)、住房子。其次是“確立產(chǎn)權(quán)”，延長(zhǎng)使用年期后，明確耕地、宅地、林地等，可以交易、繼承、抵押、出租、入股等等。在產(chǎn)權(quán)明晰后，可通過(guò)政府引導(dǎo)，發(fā)揮社會(huì)資本的積極性，大規(guī)模改造鹽堿地、灘涂、荒漠等未開(kāi)發(fā)土地，把未利用土地變成農(nóng)林用地，并允許將其置換成建設(shè)用地。第三是“平等入市”，允許農(nóng)民集體所有的土地，法人手中的土地長(zhǎng)期使用權(quán)，可以直接進(jìn)入各類土地交易市場(chǎng)。第四是“以稅代金”，取消土地出讓金，代之以征收房產(chǎn)稅、土地房產(chǎn)交易增值稅等。只有這樣，才能把推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的動(dòng)力機(jī)制改變過(guò)來(lái)，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)行和發(fā)展。
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