樓市低迷還在延續(xù)，房?jī)r(jià)雖然有些下降但仍處于高位，整體銷量則在不斷下滑。與此相對(duì)應(yīng)的是，一些人士的大量需求能支撐較高房?jī)r(jià)的“剛性需求”觀點(diǎn)也不絕于耳。
一般而言，剛性需求是指人們?nèi)粘Ｉ钪斜夭豢缮俚某源┳⌒行枨?。就樓市的“剛性需求”觀點(diǎn)而言，它的基礎(chǔ)支撐點(diǎn)，則是我國(guó)處于快速城市化進(jìn)程中，大量勞動(dòng)力從農(nóng)村涌入城市，城市適婚年齡人口在不斷增加，一些居民的住房也需要升級(jí)換代。由此，在關(guān)于中國(guó)樓市走向的激辯中，首次置業(yè)需求、改善居住條件需求、動(dòng)拆遷需求以及子女教育等種種剛性需求，一直是樓市看多者的立論所在。
然而，樓價(jià)步入跌途、交易量愈發(fā)萎縮的事實(shí)，卻說明我國(guó)樓市的這種剛性需求并不“堅(jiān)硬”，似乎還具有很大彈性。
其實(shí)，真正能支撐樓市的是有效的剛性需求，它反映了居民對(duì)住房的需要，同時(shí)還必須建立在足夠的經(jīng)濟(jì)支付能力基礎(chǔ)之上。
首先，樓市的剛性需求目前無法“剛”起來，最重要的原因是高高在上的房?jī)r(jià)日漸脫離了人們的支付能力。全國(guó)矚目的深圳樓市在數(shù)月下跌之后，“十一”期間舉辦的秋季住房交易會(huì)仍然慘淡收?qǐng)觥Ｉ钲诖髮W(xué)金融研究所國(guó)世平教授調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，深圳房?jī)r(jià)均價(jià)3000元/平方米時(shí)，有支付力的剛性需求是100%；當(dāng)均價(jià)為8000元/平方米時(shí)，有25%的剛性需求退出市場(chǎng)，價(jià)格支撐為75%左右；而當(dāng)均價(jià)漲到14000元/平方米時(shí)，又有25%的需求退出市場(chǎng)，有支付力的剛性需求只剩下50%了。
當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅大大高于收入增長(zhǎng)，市場(chǎng)承接力開始出現(xiàn)斷層，有效的需求基數(shù)逐漸縮小，房?jī)r(jià)下調(diào)便成為趨勢(shì)。按照世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)收入比超過7以后，就會(huì)被認(rèn)為是“房?jī)r(jià)最難承受地區(qū)”。
而我國(guó)大部分城市目前的房?jī)r(jià)收入比都要高于7，北京內(nèi)城區(qū)達(dá)到38.2，上海內(nèi)環(huán)為34.1，深圳福田區(qū)為28.7。可以說，當(dāng)居民只能望房興嘆時(shí)，剛性需求又被更具剛性的支付能力不足所抵消。
其次，高房?jī)r(jià)雖然是城市繁華的標(biāo)志之一，但過高時(shí)就會(huì)制約人口流入該城市的速度，剛性需求也失去快速增長(zhǎng)的動(dòng)力。最近兩年，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)普遍出現(xiàn)“民工荒”的情況，大學(xué)畢業(yè)生“孔雀東南飛”的情形也不如以前，很大程度是因?yàn)檠睾５貐^(qū)高昂的生活成本，高房?jī)r(jià)便是重要因素。以深圳為例，今年8月，深圳新建商品房均價(jià)為14449元/平方米，而2007年深圳人均可支配收入僅為24870元，可見，多數(shù)人一年收入尚不足以買到兩平方米住房。
再者，國(guó)家也在加大保障性住房建設(shè)，低收入人群不再依靠商品房來解決住房問題。這是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的有效舉措，也給大而化之的剛性需求打了不少折扣。以深圳為例，深圳市今年建設(shè)各類住房15.68萬套，其中保障性住房4.58萬套。明年還將建設(shè)各類住房12.44萬套，其中保障性住房3.38萬套。根本買不起商品房的低收入居民，保障性住房、廉租房將成為滿足他們“剛性需求”的唯一選擇。
在某些樓盤價(jià)格居高不下、門可羅雀的時(shí)候，也有一些樓盤大幅降價(jià)獲得熱銷。不久前萬科在全國(guó)的多個(gè)樓盤進(jìn)行的降價(jià)活動(dòng)，激發(fā)了大量自住客的購買熱情，回籠資金頗豐。這一冷一熱的現(xiàn)象告訴我們，只有將剛性需求轉(zhuǎn)化為有效需求，讓占人口比重最大，且需要住房的中等收入家庭都買得起房時(shí)，剛性需求才能真正“剛”起來。否則，再談剛性，也是望梅止渴。（萬晶）
（責(zé)編：吳頌潔）
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