11月1日，中央房地產(chǎn)救市政策正式實施，5日，國務院投資4萬億刺激經(jīng)濟的消息見報，接下幾天，增值稅改革、穩(wěn)定樓市股市、施行積極財政和適度寬松貨幣政策、央行有可能再次下調(diào)利潤……各種“利好”紛至沓來，股票市場10日即實現(xiàn)了三級跳，迅速攀升到1800點。由此便有人認為，在政府救市的組合拳配合下，房產(chǎn)行業(yè)有可能會迎來一個的暖冬。
“利好出盡是利空?！边@是股市里面經(jīng)典的操盤法則。從長期來看，政府救市組合拳對保增長是有立竿見影的效果的，對經(jīng)濟的長期發(fā)展也是較大的利好，因而，對政策極為敏感的股票迅速做出了相應的反應。但對房地產(chǎn)市場而言，種種政策未必見效。
首先，造成目前房地產(chǎn)市場普遍低迷，成交放緩，有價無市的局面，有總體經(jīng)濟形勢不佳的影響，但歸根結(jié)底，是房價從2006年來的快速增長與居民收入、尤其是與需要房而沒房的真正剛需們的收入不相符，目前房地產(chǎn)市場的主要矛盾是高昂的價格與居民底下購買力之間的矛盾。
國際上，合理的住房價的“房價收入比”為3至6倍，也就是一個家庭3年到6年的收入可以買的起價格（3月份有媒體報道，紐約的房價收入比是0.69，寸土寸金的東京是1.1）。1998年，國務院23號文件也提出，一個地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房，其平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，而當時規(guī)定的經(jīng)濟適用房的涵蓋范圍是占人口80%以上的中低收入家庭——“房價收入比”定為4倍，是有關(guān)部門經(jīng)過綜合評估后得出的結(jié)論。然而，國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區(qū)的“房價收入比”，甚至達到了30倍至50倍以上。顯而易見，以國際上通用的“房價收入比”這個標尺來衡量，我國房價已經(jīng)遠遠超出了居民的實際購買力——并且，中國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，房價的高與居民收入的低，其中的潛規(guī)則不言皆知。加之目前國內(nèi)基尼系數(shù)早超出0.4的警戒線，貧富差距懸殊，大部分的財富聚集在少數(shù)人的手中，絕大部分無房而迫切需要住房的人，在高房價面前，只能望房興嘆。
其次，地產(chǎn)行業(yè)非理性的發(fā)展亦是導致目前市場觀望情緒濃重的重要原因。非理性，指的房地產(chǎn)行業(yè)去年來盲目發(fā)展、瘋狂拿地的不理智行為，一方面，由于他們的高價拿地、瘋狂發(fā)展，導致企業(yè)資金緊張，公司運營岌岌可危，引發(fā)市場對其生命力的擔憂；另一方面，由于他們的非理性擴張，快速推高了市場供應量，不少城市按照目前的市場供應量和去年市場較好時候的消化量，即使不再增加新的房源也還要2-3時間才能去化掉——在買方市場面前，購買者自然喜歡挑挑揀揀、貨比三家，再加上整體形勢，讓剛需們不觀望也難。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)在改革開房后的，遵循市場法則，合法健康發(fā)展的實在少之又少，在房地產(chǎn)這個高資金投入的行業(yè)，不少企業(yè)依靠銀行借貸或民間借貸起家、發(fā)展、壯大，股權(quán)資本管理混亂，經(jīng)營成本和風險高昂，加之其管理和經(jīng)營又還是走的粗放型的老路子，成本高、效益低、浪費巨大，企業(yè)在市場中的責任、口碑和信用幾乎淪為“千夫所指”。正是因為如此，一些企業(yè)推出的“無理由退房保障”、“三年保增值30％”的購房行動，在責任、信用和口碑的缺失下，統(tǒng)統(tǒng)變得黯淡無色——人們在企業(yè)推出的促銷活動中，考慮的是“企業(yè)倒閉了怎么辦？”“到時候承諾的保障不兌現(xiàn)怎么辦？”“出了問題誰會為我們負責？”在歷史和經(jīng)驗面前，人們找不到理由支持自己簽字買單。
再則，政府屢屢推出的救市政策，雖然給了開發(fā)商一定的存活空間，但對居民而言，因為未能確定：什么時候是底線？還會不會有更大的救市行動？會不會有更多的購房優(yōu)惠？一個健康的機體是不需要救治的，這是人皆知之的道理。因而，越多的政策推出，居民們觀望情緒就越嚴重，直到某一天、政府不再有新的救市政策推出后的某一天，漫長觀望期后的某一天，地產(chǎn)行業(yè)遭遇較徹底的洗牌后的某一天，市場正常調(diào)整完后的某一天，剛需們也就結(jié)束觀望、成交量也就逐漸上來了。
因此，在種種利好政策后面，房地產(chǎn)市場的觀望情緒還將持續(xù)很長一段時間?。ㄍ鯘山穑?/font>
（責編：吳頌潔）
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