在孜孜不倦追求“與國際接軌”的專家學(xué)者們的努力推動下，醞釀了好些年的物業(yè)稅問題在5月下旬似乎加快了腳步。按照主張開征者的說法，這一稅種將使目前在開發(fā)環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)轉(zhuǎn)到持有環(huán)節(jié)，由此將解決房價(jià)過高和高收入群體占有過多資源等等問題。“居廟堂之上”者當(dāng)然自有遠(yuǎn)見，但是“處江湖之遠(yuǎn)”的人卻也有許多困惑與疑問。
第一個問題是物業(yè)稅是否符合國情？按專家們的說法，開征物業(yè)稅是讓物業(yè)持有人為物業(yè)升值交稅。眾所周知，大部分開征物業(yè)稅的國家是土地私有制，物業(yè)升值的主要因素恰恰是土地升值，而附著在土地上的建筑物本身升值的概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于折舊的概率。我國實(shí)行的是土地國有制，物業(yè)持有人只是暫時擁有土地使用權(quán)，讓一個使用權(quán)人去為土地升值買單不合國情。如果按此道理推算，承包土地的農(nóng)民是否也應(yīng)該交納土地升值的費(fèi)用呢？又假定在70年產(chǎn)權(quán)期滿后，物業(yè)持有人因?yàn)榉N種原因放棄現(xiàn)有物業(yè)，土地的使用權(quán)重歸國家，那么國家成為土地升值的實(shí)際獲益者，是否又要把以前征收的物業(yè)稅退還給原持有人？
第二個問題是物業(yè)稅是否符合法理？假如物業(yè)持有人在物業(yè)升值后拋出，按現(xiàn)存稅收體系他是要交納營業(yè)稅和所得稅的，所得稅的本質(zhì)是資本利得稅，也就是說因?yàn)槌鍪凵档馁Y本性資產(chǎn)，物業(yè)持有人已經(jīng)交過稅了，如在此之前還要交納物業(yè)稅，就意味著物業(yè)持有人為了物業(yè)升值被重復(fù)征稅。又假定物業(yè)稅的屬性不是資本利得稅，而是對持有資本性資產(chǎn)征稅的話，那證券、黃金甚至銀行里有存款的人都應(yīng)該交稅了。
第三個問題是開征物業(yè)稅真能降低房價(jià)嗎？如果開征物業(yè)稅后取消土地出讓金，理論上會降低開發(fā)成本，但由此稅收制度調(diào)整而帶來的稅改利益，并不一定體現(xiàn)在購房人身上，因?yàn)楝F(xiàn)行的商品房價(jià)格采用的是市場調(diào)節(jié)價(jià)，即開發(fā)商自行定價(jià)，除非政府強(qiáng)制所有開發(fā)商從銷售價(jià)格中扣除土地出讓金，否則旺銷樓盤仍不會降價(jià)。
第四個問題是如何保障現(xiàn)有存量房持有人的利益？現(xiàn)有存量房持有人在購房時已經(jīng)交納了土地出讓金，顯然不應(yīng)再交納物業(yè)稅。即使相關(guān)部門的計(jì)劃考慮周詳，對物業(yè)稅開征前后的物業(yè)實(shí)行“新老劃開”，但由于市場新增房源在取消土地出讓金后價(jià)格下跌，老存量房持有人在轉(zhuǎn)讓時原房價(jià)中包含的“土地出讓金部分”不可能得到市場承認(rèn)，只能比照市場新增房源價(jià)格來定價(jià)，其房產(chǎn)不但不能升值，反倒有可能貶值。
第五個問題是開征物業(yè)稅是否會減少居民財(cái)產(chǎn)性收入？主張開征物業(yè)稅的人士強(qiáng)調(diào)征稅的目的是為了抑制房產(chǎn)投資客和物業(yè)食利者，似乎出售和出租房產(chǎn)已成一種不當(dāng)獲利。而十七大報(bào)告中明確提出“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”，對于物業(yè)持有者，我們的態(tài)度應(yīng)該像對待證券、黃金持有者一樣一視同仁，而不應(yīng)加上太多的道德評判。除資本利得稅以外，我們也不應(yīng)額外進(jìn)行懲罰性征稅。
第六個問題是相關(guān)部門是否有能力處理復(fù)雜的技術(shù)性問題？開征物業(yè)稅牽涉到大量的統(tǒng)計(jì)、調(diào)查工作，物業(yè)稅很有可能要按照人均居住面積來計(jì)算，張三雖然房子面積大，但家庭人口也多，甚至有可能還要為戶口本上沒名字的鄉(xiāng)下親戚進(jìn)城務(wù)工提供住宅，這怎么算？現(xiàn)有存量房的屬性繁多，如何實(shí)施甄別性處理。這兩年輿論多次呼吁在“火車票實(shí)名制”以及“個人所得稅按家庭人口平均統(tǒng)計(jì)”等問題上與國際接軌，主管部門都以程序復(fù)雜、不合國情的理由回絕了，難道到了收稅的時候技術(shù)能力就突飛猛進(jìn)了不成？
其實(shí)問題還有很多，比如說物業(yè)食利者一旦消失，市場上能提供的出租房源就會減少，租價(jià)上升，你讓進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民兄弟和剛剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人怎么辦？物業(yè)稅的開征是個牽涉方方面面的大問題，最怕的就是一廂情愿，以為一征稅就能理順整個產(chǎn)業(yè)鏈條，結(jié)果卻是按倒葫蘆起了瓢。西諺有云“播下的是龍種，收獲的是跳蚤”，但愿物業(yè)稅的開征不會如此。（沈馳原）
（責(zé)編：李艷）
 |
- 2009-04-06物業(yè)亂象是政府"治民媚商"思維典型
|
|