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據(jù)《東方早報(bào)》7月20日?qǐng)?bào)道：針對(duì)當(dāng)前商品房銷(xiāo)售中“少量多批”“捂盤(pán)惜售”有所抬頭的情況，上海市近日出臺(tái)《上海市商品房銷(xiāo)售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》，規(guī)定商品房的銷(xiāo)售方案須經(jīng)備案并在售樓場(chǎng)所予以公示；區(qū)縣房管部門(mén)則應(yīng)通過(guò)銷(xiāo)售方案?jìng)浒负头康禺a(chǎn)登記等手段，制止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。預(yù)售面積不得低于3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售方案須經(jīng)備案并公示。

這是上海市政府有關(guān)部門(mén)自去年10月份對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“救市”以來(lái)，第一次開(kāi)始“澆水降溫”。為什么時(shí)隔9個(gè)月，政府主管部門(mén)的態(tài)度來(lái)了個(gè)180度的大轉(zhuǎn)彎，主要原因是：

今年春節(jié)至今，上海住宅市場(chǎng)從一波小陽(yáng)春的行情發(fā)展成為“主升浪”行情，日成交量從300-400套增加到600-700套，再到1000套以上，達(dá)到了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期的水平。2009年上半年，上海一手商品住宅成交面積超過(guò)880萬(wàn)平方米，和去年上半年相比增長(zhǎng)了70%。市場(chǎng)庫(kù)存急劇下降，庫(kù)存量只有3-4個(gè)月， 根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)：截至7月20日，可售住宅套數(shù)僅37114套，面積522.73萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，隨著市場(chǎng)回暖，商品房銷(xiāo)售中“少量多批”“捂盤(pán)惜售”的“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”法，已從個(gè)別有所抬頭到成為一種普遍現(xiàn)象，這更加劇了市場(chǎng)恐慌。6月19日-6月21日，上海樓市迎來(lái)17個(gè)樓盤(pán)井噴式的開(kāi)盤(pán)狂潮，無(wú)論是市中心或郊區(qū)，在松江或南匯，這些樓盤(pán)的售樓處前盡是排起的購(gòu)房長(zhǎng)隊(duì)。

同時(shí)，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)不同程度的上漲，中房上海住宅指數(shù)今年6月比2008年12月上漲65點(diǎn)，漲幅3.46%，許多樓盤(pán)的漲幅超過(guò)了兩位數(shù)，一些市中心樓盤(pán)的漲幅超過(guò)30%。7月17日，2180套房源入市，但是價(jià)格卻普遍上漲了10%至20%左右。

上海房?jī)r(jià)的迅速上漲已引起上海市委市政府的高度重視。在7月14日結(jié)束的中共上海九屆市委八次全會(huì)上，中共中央政治局委員、上海市委書(shū)記俞正聲指出，要高度關(guān)注房地產(chǎn)問(wèn)題，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。同時(shí)， “開(kāi)發(fā)商加價(jià)銷(xiāo)售”開(kāi)始被認(rèn)為是除供求關(guān)系之外，推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要因素之一。上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生曾表示：“房?jī)r(jià)上漲主要原因除受供求關(guān)系影響之外，部分開(kāi)發(fā)商加價(jià)銷(xiāo)售也推動(dòng)了價(jià)格上漲?！?/p>

今年以來(lái)，上海房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)已經(jīng)多次組織滬上各大開(kāi)發(fā)商進(jìn)行座談，主題基本上都圍繞著一個(gè)重點(diǎn)展開(kāi)，就是要求各大開(kāi)發(fā)商要珍惜目前的市場(chǎng)，不要盲目漲價(jià)。然而，市場(chǎng)依然我行我素，并且大有愈演愈烈的態(tài)勢(shì)，在二手房市場(chǎng)甚至出現(xiàn)局部有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象。因此，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致政府直接干預(yù)。對(duì)此，市場(chǎng)出現(xiàn)各種各樣的聲音，其中有不少人認(rèn)為：政府管得太寬了，居然連企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)方式也要管，是不是要回到“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”的年代？我們以為：此言差矣。

首先，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看：現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的事實(shí)已經(jīng)充分證明，市場(chǎng)機(jī)制這只“看不見(jiàn)的手”遠(yuǎn)不是萬(wàn)能的，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)失靈的問(wèn)題。必須通過(guò)政府規(guī)制來(lái)解決。政府規(guī)制是一種政府或國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)行為，政府規(guī)制的對(duì)象是微觀(guān)經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)行為，政府規(guī)制的途徑是制定和實(shí)施有關(guān)的政策法規(guī)。因此，政府規(guī)制能夠在一定程度上解決市場(chǎng)失靈問(wèn)題。

其次，從市場(chǎng)角度來(lái)看：房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)處于壟斷地位，一定程度操縱房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；其產(chǎn)品(住宅)也并不是完全意義下的商品，帶有準(zhǔn)公共物品的屬性。因此，政府的干預(yù)是免不了的事。

第三，從政府的角度來(lái)看：希望保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。當(dāng)市場(chǎng)處于衰退蕭條時(shí)，政府出臺(tái)一系列的暖市政策，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。如今房地產(chǎn)出現(xiàn)一些非理性因素，政府進(jìn)行干預(yù)，希望房地產(chǎn)企業(yè)能夠配合政府一起來(lái)維持市場(chǎng)穩(wěn)定。如果效果不好不排除政府會(huì)再出臺(tái)一些政策來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)。此外，此次政府出臺(tái)干預(yù)政策在具體細(xì)節(jié)上，應(yīng)該更清晰更具操作性，使政策起到“精確制導(dǎo)”作用。

最后，從開(kāi)發(fā)商的角度看，追求利潤(rùn)最大化無(wú)可厚非，但更要考慮整個(gè)社會(huì)和諧發(fā)展的需要和企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)各方來(lái)說(shuō)，大家都要非常珍惜今天來(lái)之不易的市場(chǎng)形勢(shì)，一旦因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快引起政府強(qiáng)力干預(yù)最終導(dǎo)致市場(chǎng)重新回落，這是大家都不愿看到的事情。(作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員)