與“一次房改”相比，“二次房改”需要強(qiáng)化的正是政府部門的行政職責(zé)，即通過行政部門對市場需求的重新劃分，來實(shí)現(xiàn)供求平衡。
隨著地價、房價展開新一輪飆升，使得現(xiàn)行住房制度的弊端顯露無遺，“二次房改”的呼聲也隨之而起。 據(jù)報道，14位房地產(chǎn)界專家學(xué)者日前已聯(lián)名上書，建議進(jìn)行二次房改，建立“三三制”住房制度，解決中等收入家庭的住房問題。
所謂的“二次房改”是對比于1998年的房改而來，也正因此，對比不同時期的房改背景，對于我們分析“二次房改”顯得尤為重要。11年前的房地產(chǎn)體制改革，有內(nèi)部和外部兩方面因素作用。從內(nèi)因上看，國家財政實(shí)力嚴(yán)重不足導(dǎo)致計(jì)劃分房體制不堪重負(fù)；從外因看，公眾龐大的住房需求長期被壓抑，再輔之以房地產(chǎn)開發(fā)商體制與按揭貸款體制，突破了房地產(chǎn)建設(shè)資金不足的瓶頸，最終推動了房地產(chǎn)市場長達(dá)11年的繁榮發(fā)展。
盡管當(dāng)下的房地產(chǎn)市場已經(jīng)過度繁榮，但正是靠著1998年的房改，才解決了大多數(shù)公眾的住房難題，其歷史意義不容忽視。對比于11年前的首次房改，筆者認(rèn)為，“二次房改”推進(jìn)的難度要更大，需要調(diào)控部門的理念革新與全面體制改革的配合，否則“二次房改”反而有可能加劇市場的不平衡問題。
首次房改成功的最大啟示在于政府因素的順勢退出。開發(fā)商建房、銀行貸款、老百姓買房，最終通過市場機(jī)制解決了行政分配體制的不足。與之相比，“二次房改”在理念上是對首次房改的揚(yáng)棄，需要強(qiáng)化的正是政府部門的行政職責(zé)。也就是通過行政部門對市場需求的重新劃分，來實(shí)現(xiàn)不同需求領(lǐng)域的供求平衡。其關(guān)鍵在于，能否建立起一套完善的運(yùn)行機(jī)制去保障行政干預(yù)效率最大化。
以經(jīng)濟(jì)適用房為例，地方政府部門的建設(shè)熱情就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于期望。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國各地新開工經(jīng)濟(jì)適用房只完成了全年指標(biāo)的37%。各地政府對于保障住房的建設(shè)熱情并不高，畢竟，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)，不僅減少了地方政府的商品房土地出讓金收入，而且由于此類住房項(xiàng)目還享受稅費(fèi)減免，反而會加大地方的財政缺口。不僅如此，由于保障性住房行政干預(yù)因素被強(qiáng)化，所以其中的權(quán)力尋租風(fēng)險大幅提升，之前經(jīng)濟(jì)適用房搖號的連號事件，以及“開寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房”等問題，就是明證。
換句話說，所謂商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的“三三三”體制固然應(yīng)該成為政策努力的方向，卻并不容易成功。首次房改成功靠的是財政放權(quán)、市場介入，而二次房改則需要行政承擔(dān)起更多的責(zé)任。市場可以自發(fā)形成合理均衡，行政因素卻難以做到分配體系的合理。
當(dāng)然，這并不是說反對房地產(chǎn)體制改革，而是建議相關(guān)論者能尋求妥善解決這些問題的途徑。筆者在此提及一些思路建議：其一，市場化的房地產(chǎn)供給必然是主流，所謂簡單的“三三三”平均法顯然不妥，從長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，保障性住房比例越小越是經(jīng)濟(jì)管理成功的標(biāo)志。調(diào)控部門需要創(chuàng)造居民財富增長的穩(wěn)定機(jī)制，并使得中低收入群體整體規(guī)模隨之而削減。其二，地方政府的經(jīng)濟(jì)考核是制約保障體制完備的最大障礙，應(yīng)盡快推進(jìn)政府體制向公共服務(wù)的角色轉(zhuǎn)變。
從這個意義上講，制約保障體制完善的制度瓶頸能夠得到突破，保障性住房建設(shè)不足的問題才能迎刃而解。（馬紅漫，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）
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