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11月16日，國(guó)土資源部在正式對(duì)商品住宅用地進(jìn)行面積設(shè)限后，正在形成2010年新的土地調(diào)控政策，這些政策將包括出臺(tái)相關(guān)囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。據(jù)了解，之前試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)土地入市也將繼續(xù)推廣。這種模式的核心，就是將來(lái)自宅基地置換后騰空出來(lái)的土地，用作工業(yè)用地和商業(yè)用地；原有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，吸引社會(huì)資本投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，大大提高土地經(jīng)營(yíng)效益。（11月22日《濟(jì)南日?qǐng)?bào)》）

對(duì)于國(guó)土資源部正在成形的政策，記者的分析是：這種模式在理論上能夠大大增加土地的供應(yīng)量，從而緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，打破因剛性需求造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。但筆者認(rèn)為，在“農(nóng)地入市”的模式中有兩個(gè)問(wèn)題是必須面對(duì)的，若這兩個(gè)問(wèn)題解決不了，社會(huì)對(duì)它的期待就可能會(huì)打折扣。

首先，農(nóng)地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)歸屬于誰(shuí)？這個(gè)問(wèn)題看似簡(jiǎn)單但一直有待厘清，如果沒(méi)有清晰界定，就可能出現(xiàn)這樣的尷尬：經(jīng)營(yíng)權(quán)名為農(nóng)民所有，但因?yàn)橥恋貙儆诩w，決定權(quán)也在集體，農(nóng)民在具體決策中還是會(huì)“無(wú)法表達(dá)”，只能靠邊站。于是，就可能出現(xiàn)這樣的問(wèn)題：各級(jí)政府以公共需要為理由，名正言順地用低價(jià)征用農(nóng)地，然后順理成章地以高價(jià)出售。在“農(nóng)地入市”的模式中應(yīng)該充分賦予農(nóng)民的實(shí)際土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，讓他們參與整個(gè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程，并且具有實(shí)際的定價(jià)和表達(dá)權(quán)利——在一些城市被拆遷和被征用者的利益都很難得到保證的情況下，這一點(diǎn)顯得尤為迫切和重要。

其次，“農(nóng)地入市”怎樣豐富了土地供應(yīng)？目前房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因，是土地政策和開(kāi)發(fā)商拿地后的二次囤積和壟斷。如果“農(nóng)地入市”后依然被壟斷性的賣地體制所收納，依然因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“二次截留”而被囤積，則“農(nóng)地入市”可能起不到明顯的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的功能。甚至，可能出現(xiàn)低價(jià)的農(nóng)地成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商再次狂歡的“盛宴”。事實(shí)上，“農(nóng)地入市”調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)功能的發(fā)揮不僅指的是土地供應(yīng)量上的增多，更應(yīng)該指的是土地供應(yīng)方式的豐富和多樣，沒(méi)有區(qū)別于以前的土地供應(yīng)，地價(jià)是否會(huì)降下來(lái)，還真難預(yù)測(cè)。