目前看來，房市調(diào)控政策的重心理應(yīng)放在“增加住房有效供給”之上。雖然供給以及市場(chǎng)監(jiān)管都已在政策名單之列，但還缺乏具體、明確，更具可操作性以及“立竿見影”的實(shí)施細(xì)則。
面對(duì)日益瘋狂的房?jī)r(jià)，中央政府再出“重拳”。4月14日出臺(tái)的房市新政被稱為“四猛招”:一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設(shè)；四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管?；凇八拿驼小奔?xì)化的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》已于4月17日公布。與以往房市調(diào)控政策相比，此次新政從需求、供給、監(jiān)管等多個(gè)層面入手，可見中央政府對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快上漲決心之大，力度之強(qiáng)。
房市新政的重心是“調(diào)控房產(chǎn)需求”，具體措施是房貸新政:對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。政策背后隱含的邏輯是，房?jī)r(jià)上漲是需求推動(dòng)的結(jié)果，把房產(chǎn)需求控制在合理范圍之內(nèi)，房?jī)r(jià)自然會(huì)應(yīng)聲而落。理想與現(xiàn)實(shí)總是有一段距離，現(xiàn)有政策對(duì)房產(chǎn)需求的影響到底如何？
房產(chǎn)需求可粗略分為自住性（包括改善型）需求與投資性（包括投機(jī)性）需求。對(duì)于投資性（包括投機(jī)性）需求，由于這類人掌握大批資金且多全款購房，所以，提高首付和利率對(duì)他們不會(huì)有直接影響。正如溫州炒房團(tuán)領(lǐng)軍人物吳昊所言，“其實(shí)并沒有影響”。但是，由于對(duì)房?jī)r(jià)未來走勢(shì)以及套利空間判斷的不確定增加，短期內(nèi)房產(chǎn)的投資性需求將會(huì)有所減少。
自住性（包括改善型）需求是房產(chǎn)需求的主體。由于人口結(jié)構(gòu)造成的家庭分裂速度加速、城市化率進(jìn)入高增長(zhǎng)期、收入水平提高使消費(fèi)欲望上升、改善型需求增長(zhǎng)等諸多原因，房產(chǎn)需求具有“剛性”且呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。另一方面，房貸新政將使購房成本進(jìn)一步增加。以貸款100萬元、期限20年、等額本息還款方式計(jì)算，月還款利息成本將增加1332元，總的利息成本將增加近32萬元?？梢灶A(yù)見，在需求不斷增長(zhǎng)而購房成本增加的合力作用下，自住性購房將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化:戶型需求重點(diǎn)由大變小。與之對(duì)應(yīng)，中小戶型商品房由于需求量激增，房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲，而大戶型商品房?jī)r(jià)將保持相對(duì)穩(wěn)定或有所回落。考慮到中小戶型商品房原本就是自主性購房的需求重點(diǎn)，所以，房貸新政將使更多的人難圓住房夢(mèng)。
普通百姓一般不會(huì)像專業(yè)學(xué)者那樣思考。鋪天蓋地的房市新政宣傳以及樂觀預(yù)期，將使更多的人推遲購房計(jì)劃，加之投資需求短期內(nèi)的回落，房市新政對(duì)市場(chǎng)的直接影響將是觀望性需求增大，短期內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)甚至?xí)兴敖禍亍?。但是，倘若?jù)此認(rèn)為房市新政取得了勝利，則未免有點(diǎn)過于樂觀。
目前看來，房市調(diào)控政策的重心理應(yīng)放在“增加住房有效供給”之上。雖然“四猛招”是一個(gè)“組合拳”，供給以及市場(chǎng)監(jiān)管都已在政策名單之列，但是，相較于房貸新政而言，還是缺乏具體、明確，更具可操作性以及“立竿見影”的實(shí)施細(xì)則。比如，取消商品房預(yù)售制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例等。倘若這些政策出臺(tái)，開發(fā)商“捂盤惜售”，“哄抬房?jī)r(jià)”等行為必將大為減少。因?yàn)?，盡快回籠資金將成為它們生存策略的首選。同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)回落，盈利空間縮小，投資性需求也將隨之降低。
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