小區(qū)住宅內(nèi)區(qū)域由新物業(yè)管理,小區(qū)停車場由原來的物管負(fù)責(zé),一個管內(nèi)一個管外,看似和諧相處實則水火不容。這“一女配二夫”的現(xiàn)象出現(xiàn)在深圳市福田區(qū)民寧園近五年之久,原來的物管公司民寧物業(yè)公司拒絕移交小區(qū)停車場管理權(quán),弄得業(yè)主極其不滿訴諸法院,法院判決原物管“出局”,但判決生效8個多月仍未執(zhí)行。(南方都市報)
要說這家物管公司可真牛,在被業(yè)委會解聘后還死賴著不走,不僅一賴五年,還把小區(qū)里利潤最豐厚的停車場牢牢控制在手里。在法院判決敗訴,要求其移交小區(qū)停車場管理權(quán)后,還拒不履行法院判決,看樣子是準(zhǔn)備賴進(jìn)第六年了。
按照《物權(quán)法》等法規(guī)規(guī)定,小區(qū)的公共設(shè)施和公用空間都屬于業(yè)主共有,作為小區(qū)公共設(shè)施之一的停車場在房屋銷售時就已作為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主所購房屋的建筑面積中,自然也應(yīng)屬于全體業(yè)主共有,無論是物業(yè)還是開發(fā)商都無權(quán)占為已有。民寧物業(yè)以開發(fā)商與其簽訂了停車場使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為由要求繼續(xù)管理停車場的說法很荒唐,開發(fā)商并不擁有停車場的產(chǎn)權(quán),自然也無法轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。當(dāng)初民寧物業(yè)對停車場的管理權(quán)只是基于前期物業(yè)服務(wù)合同取得的,在前期物業(yè)服務(wù)合同到期,業(yè)主委員會沒有與其續(xù)聘的情況下,自然也就喪失了對停車場的管理權(quán),理應(yīng)將其移交給新物業(yè)。
老物業(yè)不肯放棄既得利益賴在小區(qū)不走不奇怪,類似的事在物業(yè)管理行業(yè)也絕非個例,但能一賴五年而沒有受到任何處罰倒也真是不容易。這難免讓人心生疑問:這五年里深圳市房管部門(現(xiàn)為深圳市規(guī)劃和國土資源委員會)到底在做什么?是業(yè)主沒有去投訴還是根本就不想管?如果有關(guān)部門能認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé),民寧物業(yè)敢這么明目張膽的把小區(qū)停車場據(jù)為已有嗎?更不用說是公開對抗法院判決了。
受雇于業(yè)委會的物業(yè)公司,本應(yīng)依照物業(yè)服務(wù)合同約定為業(yè)主提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù),但物業(yè)公司這位“小區(qū)管家”卻經(jīng)常會反客為主,想盡辦法從業(yè)主身上撈錢。在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上是能省就省,千方百計降低物業(yè)管理支出,同時不忘將停車費、戶外廣告費等小區(qū)公共收入以補充物業(yè)服務(wù)費的不足的名義占為已有。不時還會增加一些莫名其妙的收費項目。
如果業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)差為由拒繳物業(yè)費,很可能會被物業(yè)公司告上法庭,最后不僅要乖乖交費,還要支付滯納金。但業(yè)委會和業(yè)主卻很難依據(jù)合同規(guī)定對服務(wù)不到位的物業(yè)公司進(jìn)行處罰。好不容易依法解聘了不合格的“小區(qū)管家”,老物業(yè)多半也會死賴著不走,甚至和新物業(yè)公司為了爭奪小區(qū)的控制權(quán)而大打出手。
在服務(wù)行業(yè)普遍尊顧客為上帝的時候,普遍不把業(yè)主當(dāng)回事的物業(yè)管理行業(yè)著實顯得很另類。物業(yè)的牛氣不只是因為業(yè)主缺乏有效的維權(quán)渠道,主要還是監(jiān)管部門的放縱造成的。面對數(shù)量眾多的小區(qū)物業(yè)糾紛,房管部門很少會依法處理,而多是采用居中協(xié)調(diào)的方式,充其量只是起到了調(diào)解作用。在物業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益現(xiàn)象較為普遍的時候,監(jiān)管部門的這種做法無疑是在變相偏袒物業(yè)公司。行業(yè)監(jiān)管形同虛設(shè),難怪一些物業(yè)公司敢明目張膽的損害業(yè)主權(quán)益了。
要真正規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場,防止物業(yè)公司損害業(yè)主權(quán)益,不僅需要完善物業(yè)管理法規(guī),提高物業(yè)公司的違法成本,更需要監(jiān)管部門真正承擔(dān)起監(jiān)管職責(zé),對違反物業(yè)管理法規(guī)的物業(yè)公司依法予以處罰。特別是那些服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主投訴多、社會評價低的物業(yè)公司,應(yīng)直接清理出物業(yè)服務(wù)市場,以防止侵犯業(yè)主合法權(quán)益的事件一再發(fā)生,維護(hù)小區(qū)的和諧與穩(wěn)定。
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