這注定是一個(gè)引發(fā)無(wú)數(shù)爭(zhēng)議和軒然大波的消息。2011年上海土地交易市場(chǎng)首拍在上周平淡落幕，但預(yù)申請(qǐng)須知中“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”這一“史無(wú)前例”的規(guī)定，在業(yè)內(nèi)又掀起了繼《物權(quán)法》之后，新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭(zhēng)論。（1月16日《揚(yáng)子晚報(bào)》）
按現(xiàn)有法律規(guī)定，住宅用地使用年限為70年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。土地使用權(quán)到期后該如何處置，事關(guān)公民個(gè)人權(quán)益，事關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序和穩(wěn)定。上?！巴恋仄跐M收回”的規(guī)定，在歷來(lái)的土地出讓交易中均屬首次，無(wú)疑觸動(dòng)了社會(huì)和業(yè)界敏感的神經(jīng)。在我看來(lái)，不論是有償收回還是無(wú)償收回，這種做法都與現(xiàn)行的法律制度相悖，與保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益的理念不符。
“土地期滿收回”與上位法的規(guī)定不符。根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的“自動(dòng)續(xù)期”。雖然法律沒(méi)有規(guī)定續(xù)期是“有償”還是“無(wú)償”，但前提是“續(xù)期”，而不是“收回”。作為地方政府出臺(tái)的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》，屬于政府規(guī)范性文件范疇，連地方規(guī)章都算不上，在法律效力等級(jí)上與由全國(guó)人大制定的《物權(quán)法》相差了數(shù)個(gè)層次。上海的規(guī)定違反了上位法的強(qiáng)制性要求，在效力上值得懷疑。
“土地期滿收回”也侵害了房屋產(chǎn)權(quán)人的利益。土地出讓雖然是在政府與開(kāi)發(fā)商間簽訂合同，在二者之間發(fā)生法律效力，但最終的結(jié)果還得購(gòu)房者來(lái)承受。但問(wèn)題是，由于在售房合同里寫(xiě)明“土地期滿收回”，將直接影響到房屋的銷售和價(jià)格，開(kāi)發(fā)商根本就沒(méi)向購(gòu)房者說(shuō)明的情況，業(yè)主卻對(duì)此完全不知情。在這種情況下，“土地期滿收回”規(guī)定如何執(zhí)行？在普遍民眾的印象中，買了房子就擁有了永久的產(chǎn)權(quán)，可按上海的政策，土地期滿房子甚至可能被無(wú)償收回，這讓民眾如何接受？屆時(shí)一旦地方政府與業(yè)主在房屋產(chǎn)權(quán)上發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，開(kāi)發(fā)商在掙得缽滿盤(pán)滿后，很有可能早就不存在，業(yè)主的權(quán)益如何保護(hù)？這是不得不考慮的問(wèn)題。
權(quán)利的穩(wěn)定是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。從現(xiàn)有的法律來(lái)看，土地使用權(quán)到期后該如何處置，仍是一個(gè)懸而未決的問(wèn)題。一方面，《物權(quán)法》關(guān)于“土地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，只適用于住宅建設(shè)用地，而對(duì)商用地在使用權(quán)屆滿后如何處理，仍是一個(gè)未知數(shù)。另一方面，《物權(quán)法》中規(guī)定的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期，是無(wú)償續(xù)期還是有償續(xù)期，也是懸而未決。這種狀況不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而且不利于私有權(quán)益的穩(wěn)定。從這層角度來(lái)看，從國(guó)家層次進(jìn)一步統(tǒng)一和明確土地期滿處理問(wèn)題，必須擺上重要議事日程。
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