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正當(dāng)大家都在等著房產(chǎn)稅“靴子”落地之際，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控“天兵”突降。國(guó)務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，也即所謂的“國(guó)八條”。

為什么此時(shí)會(huì)出新一輪調(diào)控？這有些出人意料，不過(guò)又不失情理。主要原因是去年連續(xù)三波的調(diào)控效果不給力。去年1月的“國(guó)十一條”，只讓樓市降溫了兩個(gè)月，中間還有春節(jié)淡季因素；4月的“國(guó)十條”，讓大城市商品房成交量低迷了近四個(gè)月；9月底的“國(guó)五條”，效果卻不明顯，全國(guó)商品房成交量高位盤整，價(jià)格反而重新上漲。三波調(diào)控的“猛藥”下去，沒(méi)能達(dá)到預(yù)期效果。恰在此時(shí)，我國(guó)CPI持續(xù)上漲，而且今年上半年還將盤踞高位，房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲，顯然不利于國(guó)家抑制高通脹。第四波調(diào)控出籠，也算“師出有名”了。

新政有八條內(nèi)容，涉及價(jià)格管理、信貸、稅收、限購(gòu)、土地供應(yīng)、住房保障、約談問(wèn)責(zé)等，基本上涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)控各個(gè)環(huán)節(jié)。其主要特點(diǎn)是在進(jìn)一步強(qiáng)化和落實(shí)既有政策的基礎(chǔ)上，于部分領(lǐng)域進(jìn)一步加大調(diào)控力度?？傮w而言，是一個(gè)調(diào)控升級(jí)版，其中最鮮明的特點(diǎn)是行政干預(yù)措施加碼。

首先，限購(gòu)范圍擴(kuò)大、程度加強(qiáng)。去年以來(lái)，陸續(xù)有20多個(gè)城市實(shí)行限購(gòu)，但絕大多數(shù)城市還允許一個(gè)家庭新購(gòu)一套房。而新政規(guī)定：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市，和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。即是說(shuō)，全國(guó)重要城市都須進(jìn)行限購(gòu)，且本地有2套以上房的家庭不能再新購(gòu)房了。這將抑制很多投資投機(jī)性購(gòu)房需求。

其次，首次限制房?jī)r(jià)水平。穩(wěn)定房?jī)r(jià)已進(jìn)行了很多年，但各地并無(wú)明確參照系，大家都不知道一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)水平多高才算合理。而新政中史無(wú)前例地要求：“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。”不管最終各地制定出的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)具體為何，畢竟這將成為相對(duì)明確的年終考核指標(biāo)。由此可見(jiàn)，地方政府今年將面臨巨大的壓力。

再次，進(jìn)一步收緊信貸和稅收政策。“調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。”以前按差額征收，現(xiàn)在改為按全額，征稅基數(shù)增大很多，稅負(fù)也相應(yīng)顯著增加。土地增值稅問(wèn)題去年已有界定，上海等少數(shù)城市已出細(xì)則，尚未出臺(tái)細(xì)則的城市或也將出臺(tái)細(xì)則；個(gè)人所得稅以前一般按二手房交易總額的1%~2%征收。接下來(lái)，國(guó)稅總局可能要求各地按差價(jià)的20%從嚴(yán)征收?！皩?duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%”，而以前的規(guī)定是不低于50%。關(guān)于房貸政策，一直以來(lái)商業(yè)銀行都有較大回旋空間，接下來(lái)要看央行和銀監(jiān)會(huì)的細(xì)則會(huì)否大幅擠壓這種空間。

最后，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。值得關(guān)注的是，“各地今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量?！边@有助于增加未來(lái)商品住宅供應(yīng)量，盡量保持供大于求的市場(chǎng)格局，從而有利于抑制房?jī)r(jià)。另外，大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地，將導(dǎo)致限價(jià)房的規(guī)模進(jìn)一步增加，包括上海在內(nèi)的多數(shù)城市都沒(méi)有限價(jià)房這一產(chǎn)品，將來(lái)全國(guó)實(shí)行限價(jià)房手段的城市可能會(huì)大大增加。

接下來(lái)，國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院辦公廳或多部委，將會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步細(xì)化“國(guó)八條”的文件。原本，人們以為房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策將成為進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)的“撒手锏”，不料“國(guó)八條”實(shí)在夠嚴(yán)厲，著實(shí)搶了房產(chǎn)稅的風(fēng)頭，房產(chǎn)稅何時(shí)出、如何出，實(shí)際上已不再重要。