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樓市調(diào)控不達(dá)目標(biāo)難罷休
www.fjnet.cn?2011-04-27 09:45? 楊紅旭?來(lái)源:東方早報(bào)    我來(lái)說(shuō)兩句

正值4月末,若在往年,房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于成交量增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)抬頭的春季行情中。雖然如今部分城市樓市成交有起色,但今年市場(chǎng)氣氛相當(dāng)陰郁,多數(shù)一二線城市仍未明顯走出2-3月的低位。之所以這樣,主要是“政策大棒”高懸市場(chǎng)頭上。

近三個(gè)月樓市降溫,得力于今年1月26日出臺(tái)的“國(guó)八條”。然而去年經(jīng)驗(yàn)表明,“國(guó)N條”并不太好使。比如,去年1月的“國(guó)十一條”,只讓市場(chǎng)略略降溫兩個(gè)月;去年4月的“國(guó)十條”,也僅抑制了3個(gè)月的成交量;效果最差的當(dāng)屬9月底的“9·29新政”,基本沒(méi)有效果,市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升,持續(xù)至“國(guó)八條”出臺(tái)前。

當(dāng)前情形與去年有類似之處,雖然已有少數(shù)項(xiàng)目開始優(yōu)惠促銷,但整體市場(chǎng)仍處于膠著和僵持階段:量跌價(jià)穩(wěn)。以數(shù)據(jù)說(shuō)話:今年3月,全國(guó)70個(gè)大城市中,12個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌,比2月份增加4個(gè)城市;而環(huán)比上漲的城市多達(dá)50個(gè)。上海則由2月的環(huán)比上漲1.1%,變成了3月的上漲0.2%,漲幅顯著回落,按這一趨勢(shì),預(yù)期4月將跌。

問(wèn)題在于,眼看房?jī)r(jià)下跌城市增加,調(diào)控勝利果實(shí)在招手,但此時(shí)若調(diào)控略有松勁,已積壓多月的需求,就會(huì)隨著心理預(yù)期改變,在新開樓盤的誘惑下大規(guī)模爆發(fā),其結(jié)果自然是:優(yōu)惠減少—打折取消—重新漲價(jià)。

吃多塹,長(zhǎng)一智。4月13日,溫總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上表示:當(dāng)前市場(chǎng)仍處于相持階段,普通商品住房?jī)r(jià)格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距,特別是有的城市房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快局面沒(méi)有根本改變,有的地方落實(shí)中央調(diào)控政策的措施也不夠有力,總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強(qiáng)。

顯而易見,調(diào)控見效的程度,最終取決于各地政府落實(shí)中央政策的程度。在房地產(chǎn)調(diào)控上,地方與中央存在不同的利益訴求,深層次原因涉及政績(jī)考核方式和財(cái)稅分成體系;公眾質(zhì)疑的土地財(cái)政,只是問(wèn)題表象。舉個(gè)例子,近日??趥鞒鱿ⅲ撌袌?zhí)行兩月有余的樓市限購(gòu)令或?qū)⒊霈F(xiàn)松動(dòng),由全市限購(gòu)改為“區(qū)域限購(gòu)”,原因是今年一季度房地產(chǎn)相關(guān)收入快速下滑!

由此,大家可以理解,在房地產(chǎn)市場(chǎng)非常敏感的4月,國(guó)務(wù)院為何會(huì)派出八個(gè)房地產(chǎn)政策督查組,級(jí)別之高、規(guī)模之大,實(shí)屬罕見。如此大的動(dòng)作,確也收到一點(diǎn)成效。比如,西安市調(diào)低了2011年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo):新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度低于當(dāng)年城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)幅度3.5個(gè)百分點(diǎn)。再如,不在此次督查組督查之列的呼和浩特,也出臺(tái)了“遲到”的限購(gòu)令。

按計(jì)劃,4月20日左右,督查工作陸續(xù)完成,相關(guān)督查結(jié)果匯總后,將酌情對(duì)社會(huì)公布。當(dāng)前正處于一個(gè)業(yè)界忐忑、民眾迷惑的時(shí)間窗口。還會(huì)有新的政策出臺(tái)嗎?

不妨先看昨日兩則轉(zhuǎn)載率超高的央媒文章?!度嗣袢?qǐng)?bào)》載文表示:在調(diào)控取得一定成效的情況下,不但不能盲目樂(lè)觀,更應(yīng)趁熱打鐵,繼續(xù)堅(jiān)持不放松;房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定,老百姓都能住有所居,到那時(shí),才真的可以說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控取得了成功。新華社發(fā)文稱:各種力量博弈在加劇,限購(gòu)暫時(shí)遏制了炒房投機(jī)需求,高房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng),但離期待尚有差距。

以往經(jīng)驗(yàn)表明,央媒連續(xù)撰文,很可能是政策出臺(tái)的先兆。從督查組各地視察中的消息看,主要還是督促地方在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、建設(shè)保障房、考核問(wèn)責(zé)方面細(xì)化措施,加強(qiáng)政策落實(shí)。如果接下來(lái)還有新政出臺(tái),主要應(yīng)是完善調(diào)控政策的落實(shí)機(jī)制,使地方感到來(lái)自中央的更大壓力。正如國(guó)家發(fā)改委副主任穆虹在督查中所言:有些地方還持觀望情緒,希望各地不要抱不切實(shí)際的幻想。

如果說(shuō)“國(guó)八條”已屬“苛政”,那么,備用的“大棒”政策已高高舉起。正如某些部委官員所言:政策儲(chǔ)備很豐富。一方面,中央可以要求地方對(duì)限貸、限購(gòu)、限價(jià)等政策進(jìn)行升級(jí);另一方面,在房地產(chǎn)稅收、限制外資、土地出讓等方面,可能還有新措施備用。此番調(diào)控,可以說(shuō)不達(dá)目標(biāo)(房?jī)r(jià)合理或漲幅合理)不罷休。只有一件事會(huì)打斷這一調(diào)控進(jìn)程:宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期下滑。

(作者系房產(chǎn)研究人士)

責(zé)任編輯:李艷
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