國(guó)務(wù)院決定從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。此舉表明，有關(guān)房地產(chǎn)的政策博弈再次升溫。

從年初開(kāi)始，不斷有地方政府出臺(tái)“微調(diào)”政策，但4月份之前各地的政策調(diào)整都被中央政府叫停，其中蕪湖市的政策變化只存在了3天。

4月份之后的情況有了微妙的變化。最典型的案例是湖南發(fā)改委在5月29日召開(kāi)的全省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上，下發(fā)文件明確表示，在房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不變的情況下，將推出利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施，支持居民購(gòu)買(mǎi)首套普通住房。在此之前，已有多地打起了公積金的主意，通過(guò)增加公積金貸款的上限來(lái)刺激房地產(chǎn)需求。

房地產(chǎn)政策取向在4月份前后為什么會(huì)不同？主要原因是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有了明顯的變化。4月份之前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本上在正常區(qū)間，GDP增長(zhǎng)速度還在8%以上，因此，地方政府的“小動(dòng)作”未被容忍。進(jìn)入第二季度以后，來(lái)自企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力在不斷增加，鋼鐵、水泥等出現(xiàn)全行業(yè)虧損，煤炭?jī)r(jià)格出現(xiàn)少有的大幅度下跌，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的先行指標(biāo)都出現(xiàn)減速。

在貨幣政策調(diào)整（兩次降息加一次降低存款準(zhǔn)備金率）及一些地方的一系列政策“微調(diào)”刺激下，房地產(chǎn)的成交量出現(xiàn)了大幅度反彈，6月份北京的房地產(chǎn)交易量創(chuàng)歷史最好水平。從全國(guó)看，6月份的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)反彈，終結(jié)了環(huán)比8個(gè)月下降的趨勢(shì)。央行最新數(shù)據(jù)披露，截至二季度末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.3%，增速比上季度末高0.2個(gè)百分點(diǎn)，成為房地產(chǎn)貸款季度環(huán)比增長(zhǎng)在連續(xù)八個(gè)季度回落后的首次回升。與此對(duì)應(yīng)的是各城市的“地王”又開(kāi)始不斷涌現(xiàn)。

進(jìn)入7月中旬后，情況又有所變化。7月7日溫家寶總理在常州調(diào)研時(shí)表示，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在7月13日的新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松。19日晚上，國(guó)土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，而且要求地方政府及時(shí)收回“小動(dòng)作”，并開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)反復(fù)，難免有損決策權(quán)威，增加房地產(chǎn)調(diào)控的政策成本，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。榮獲2004年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的挪威經(jīng)濟(jì)學(xué)家基德蘭德和美國(guó)人普雷斯科特創(chuàng)立的“動(dòng)態(tài)不一致性理論”，專(zhuān)門(mén)研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策的有效性問(wèn)題，其研究結(jié)論是：當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)決策者經(jīng)常根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況改變經(jīng)濟(jì)決策時(shí)，容易導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)政策的失效。

從2005年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)踐看，經(jīng)歷多輪調(diào)控后，市場(chǎng)中的利益主體已是博弈老手，對(duì)政府的調(diào)控政策處亂不驚，死扛硬撐，博的就是政策的“動(dòng)態(tài)不一致性”，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不斷加碼，調(diào)控成本增加也就不可避免。

2010年4月，我們出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控政策，但直至一年后房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，該現(xiàn)象驗(yàn)證了“動(dòng)態(tài)不一致性理論”在我國(guó)的宏觀決策實(shí)踐中同樣有效，有關(guān)部門(mén)必須對(duì)此高度重視，不能輕易修改已經(jīng)作出的承諾，房地產(chǎn)調(diào)控政策切不可左右搖擺。

尹中立（中國(guó)社科院金融研究所 金融市場(chǎng)研究室副主任）