近段時(shí)間來(lái),北京、上海、廣州等熱點(diǎn)城市又頻頻冒出高價(jià)地塊甚至“地王”,引發(fā)市場(chǎng)的擔(dān)心和疑惑:是不是新一輪的房?jī)r(jià)上漲周期即將到來(lái)?一些城市據(jù)此緊急暫停了高價(jià)地塊交易。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對(duì)不同地區(qū)、不同類型的“地王”應(yīng)具體分析、冷靜看待,但對(duì)地市升溫應(yīng)提高警惕。調(diào)控地市,不能靠叫停出讓來(lái)冷凍市場(chǎng),而是要切實(shí)加大土地實(shí)際供應(yīng)量,需要提高供地計(jì)劃的執(zhí)行力度和對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)力度。

具體來(lái)看,眼下的這一波“地王”小高潮,與以往有所不同。首先,一些高價(jià)地王并非住宅用地。比如,5月9日,上海世博園A片區(qū)兩幅商業(yè)地塊同日內(nèi)接連刷新單價(jià)紀(jì)錄。實(shí)際上,A片區(qū)旨在建成國(guó)際知名企業(yè)總部集聚區(qū)和具有國(guó)際影響力的世界級(jí)商務(wù)社區(qū)。而5月29日以近每平方米3萬(wàn)元成交的上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道一地塊,也是商用地塊。

與住宅市場(chǎng)不同,商用物業(yè)更多是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。在經(jīng)濟(jì)低迷之際,一些城市甚至出現(xiàn)過(guò)“商住倒掛”。因而,不能簡(jiǎn)單地將商業(yè)用地市場(chǎng)的活躍直接視為住宅價(jià)格攀升的前兆。

其次,熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然受到追捧。一線城市越來(lái)越多的地塊成為“地王”,與其土地資源極為稀缺、中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁、抗跌性能力強(qiáng)等多種因素有關(guān)。相應(yīng)的,龍頭房企也成為“地王”的最主要買家,一線城市的市場(chǎng)集中度正逐漸提高。

不過(guò),當(dāng)下土地市場(chǎng)較快升溫的態(tài)勢(shì),還是應(yīng)該引起足夠警惕。不管土地用途,不管溢價(jià)率高低,一幅幅高價(jià)地塊在熱點(diǎn)城市的接連冒頭,加上一些輿論的渲染、擴(kuò)散,使得市場(chǎng)如同驚弓之鳥(niǎo),將對(duì)樓市不可避免地推高助漲預(yù)期。

熱點(diǎn)城市核心地區(qū)個(gè)別稀缺地塊的成交“天價(jià)”,并不具代表性。一個(gè)簡(jiǎn)單的道理,只有不斷增加土地供應(yīng),才可能最終穩(wěn)住房?jī)r(jià)。

值得注意的是,這幾年,雖然國(guó)土部門(mén)每年都有規(guī)模較大的供地計(jì)劃,但其完成情況都不理想,甚至只有六七成。有業(yè)內(nèi)人士說(shuō),在土地供應(yīng)的問(wèn)題上,一些地方政府“比開(kāi)發(fā)商還要市場(chǎng)化”:一旦市場(chǎng)形勢(shì)不好,便惜地不供,或者故意讓其流拍；而市場(chǎng)火了,就會(huì)大幅推地、賺取溢價(jià)。

本該是“逆周期調(diào)節(jié)”的實(shí)施者、市場(chǎng)失靈的糾正者,如今卻成了市場(chǎng)交易的參與者、牟利者,還怎么指望其能貫徹調(diào)控措施控房?jī)r(jià)?

5月27日,已經(jīng)獲得7個(gè)報(bào)價(jià)、原計(jì)劃將于28日成交的北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同住宅用地“準(zhǔn)地王”被緊急叫停。雖然土地儲(chǔ)備部門(mén)并未說(shuō)明暫停原因,但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這可能與近期高價(jià)地頻出的現(xiàn)象有關(guān)。

行政之手對(duì)具體交易環(huán)節(jié)的直接干預(yù),是目前調(diào)控的重要特征之一。但治標(biāo)更應(yīng)治本。解決高房?jī)r(jià)的重要治本之策,不是叫停交易冷凍市場(chǎng),而是切實(shí)、合理地加大土地實(shí)際供應(yīng)量。

業(yè)內(nèi)人士呼吁,要讓土地供應(yīng)計(jì)劃更具剛性執(zhí)行力,讓地方政府真正承擔(dān)起供地責(zé)任。對(duì)沒(méi)有完成計(jì)劃、供地不力的要有問(wèn)責(zé)措施。另一方面,對(duì)地方土地財(cái)政的改革也應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)。