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對(duì)房企大鱷巨額欠稅做個(gè)客觀辨析

2013-11-27 07:57? 錢塘人?來源:北京青年報(bào)  責(zé)任編輯:林雯晶   我來說兩句
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央視報(bào)道開發(fā)商拖欠3.8萬億土地增值稅引發(fā)的爭(zhēng)議還在繼續(xù)發(fā)酵。昨日傍晚,國(guó)稅總局對(duì)此事件明確表態(tài),稱3.8萬億欠稅事件系誤解誤讀。被點(diǎn)名的多家上市公司紛紛發(fā)布公告,自證清白。(相關(guān)報(bào)道見B5版)

萬科等45家被點(diǎn)名房企皆系業(yè)內(nèi)明星大腕,其中半數(shù)以上還是上市公司。普通民眾很容易由此聯(lián)想:會(huì)計(jì)制度相對(duì)規(guī)范的上市房企欠稅總額都如此嚇人,若再把會(huì)計(jì)制度不那么健全甚至很不健全的數(shù)以萬計(jì)的中小房企都計(jì)入其內(nèi),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)欠稅窟窿又有多大?

巨型炸彈一經(jīng)引爆,華遠(yuǎn)房產(chǎn)任志強(qiáng)率先痛斥央視“愚蠢無知”,有經(jīng)濟(jì)學(xué)者則直斥任志強(qiáng)之舉是“赤裸裸的無恥和裝傻”,被點(diǎn)名房企更是統(tǒng)一口徑集體申辯央視報(bào)道有誤。究竟誰對(duì)誰錯(cuò),抑或各有對(duì)錯(cuò),當(dāng)從稅收種類談起。被點(diǎn)名房企所欠的稅叫土地增值稅,俗稱“土地暴利稅”。

此稅因何而來?不妨先看一種普遍現(xiàn)象——假如某房企2005年買進(jìn)一塊土地,2011年初進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā),2013年初開始開盤銷售,那么實(shí)際樓盤銷售價(jià)已是今年初的市場(chǎng)價(jià)。房?jī)r(jià)構(gòu)成中地價(jià)通常占到整個(gè)房?jī)r(jià)的一半甚至更多,2005年買進(jìn)的土地2011年建房,該土地經(jīng)六年沉淀,地價(jià)比當(dāng)初購(gòu)地時(shí)很可能已翻了數(shù)個(gè)跟斗。如是,當(dāng)該房企以今年初的市場(chǎng)價(jià)賣房,房?jī)r(jià)中的實(shí)際土地成本已“低”到可以忽略不計(jì),如此一來,房企的實(shí)際售房利潤(rùn)大大超越了購(gòu)房者的想象幅度,形成隱蔽在房?jī)r(jià)中的土地溢價(jià)暴利。若由此切題,土地增值稅亦視為土地溢價(jià)收益所得稅,人們?nèi)衾斫饬似渲兄畩W妙,也就明白了為何房企大鱷不但全系“暴利大王”,還都是“圈地高手”,手頭皆囤積有大量土地。在氣血長(zhǎng)期失調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng),房企大鱷的經(jīng)營(yíng)邏輯是,賺取巨額土地差價(jià)的“肉頭”遠(yuǎn)厚于先蓋房再按正常差價(jià)賣房所賺的利潤(rùn)。也正是基于這個(gè)原因,政府才決定對(duì)房企開征性質(zhì)屬于企業(yè)所得稅類別的土地增值稅。

此稅如何合理征繳?國(guó)稅總局2006年頒行《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定此稅采用四級(jí)累進(jìn)征繳,并對(duì)房企規(guī)定了最后清繳年限,超過年限不繳,房企除全額補(bǔ)繳欠稅外還須繳遲滯金。然而,由于實(shí)際清繳環(huán)節(jié)復(fù)雜,此稅征繳很不理想。于是,國(guó)稅總局2010再頒補(bǔ)充通知催繳,但效果依然乏善可陳。

此稅征繳不順,既涉及一定的地方保護(hù)因素,亦涉及房企利用前后兩個(gè)通知之漏洞,有意遲滯納稅,并不排除少數(shù)房企有賴稅之僥幸。漏洞指通常允許房企在樓盤銷售達(dá)到85%時(shí)開始分批納稅,但部分房企恰恰利用“85%”大做文章,通過人為捂盤,致使達(dá)到85%銷售比例的時(shí)間被人為延長(zhǎng)。針對(duì)房企如此“作弊”,政府則以開盤預(yù)繳作被動(dòng)應(yīng)對(duì)。除此,政府對(duì)人為捂盤遲滯納稅迄今缺乏更好辦法。

有鑒于此,房企利用規(guī)則漏洞遲滯納稅(成為房企“零成本”流動(dòng)資金)是完全可能的,但有兩條需要廓清:一是房企欠稅不同于“賴稅”,由于被點(diǎn)名房企多半系上市公司,財(cái)報(bào)相對(duì)規(guī)范,搞點(diǎn)小動(dòng)作有可能,但大規(guī)?!百嚩悺币话悴豢赡?,否則企業(yè)形象成本實(shí)在太高;二是多數(shù)房企在會(huì)計(jì)報(bào)表中皆對(duì)這筆稅款作了“預(yù)提撥備”處理,一旦政府動(dòng)真格堵漏洞房企隨時(shí)可以補(bǔ)繳。萬科辯稱“央視此番報(bào)道應(yīng)該是緣于誤解,是把會(huì)計(jì)上的預(yù)提理解為了企業(yè)的現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”大體可信。當(dāng)然,被點(diǎn)名房企納稅普遍不夠自覺也不能否認(rèn)。問題既已擺上桌面,希望政府趕緊進(jìn)行規(guī)則堵漏,被點(diǎn)名房企則當(dāng)主動(dòng)清盤繳稅以挽形象損失。

錢塘人(上海 學(xué)者)

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