共有產(chǎn)權(quán)房讓政府和購(gòu)買者共同享有土地和房?jī)r(jià)增值的利益，共同承擔(dān)土地和房產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。由于產(chǎn)權(quán)和增值收益的共享，大大壓縮了投機(jī)牟利的空間，將使共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)投機(jī)者的吸引力大為降低，也使共有產(chǎn)權(quán)房比經(jīng)濟(jì)適用房更易于防控腐敗和尋租。

北京市十四屆人大二次會(huì)議22日閉幕，會(huì)議通過的政府工作報(bào)告將自住商品房定義為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房”，首次明確自住商品房的性質(zhì)為“共有產(chǎn)權(quán)”。北京市副市長(zhǎng)陳剛表示，北京每年新建商品房一共10多萬(wàn)套，現(xiàn)在要努力把自住商品房做大，去年已推出自住房2萬(wàn)套，今年要供應(yīng)5萬(wàn)套。

共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)始于2007年，江蘇省淮安市首先試點(diǎn)，之后在貴州、上海等地也有推出。試點(diǎn)推出的目的，旨在解決需求最旺盛的中低收入群體和夾心層家庭的住房困難。房?jī)r(jià)上漲壓力較大，支付能力不足的中低收入家庭，可通過和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的方式，減少買房成本。北京市去年10月公布了自住商品房有關(guān)政策，自住房?jī)r(jià)格低于同區(qū)域房?jī)r(jià)30%，甚至50%。巨大的價(jià)差讓自住房成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。北京首個(gè)自住型商品房項(xiàng)目在去年底啟動(dòng)登記程序，該項(xiàng)目2000套自住房遭到10萬(wàn)人“爭(zhēng)搶”。

此次政府工作報(bào)告為自住型商品房產(chǎn)權(quán)做出明確“定性”，是對(duì)北京市自住型商品房政策的重要完善。政府工作報(bào)告中有關(guān)“自住商品房”的內(nèi)容，只是“提法”的調(diào)整、明確，未涉及自住房政策的具體內(nèi)容，但這一調(diào)整卻有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。隨著自住房政策的實(shí)行，上市交易將成為必須面對(duì)的問題，相關(guān)政策規(guī)定，自住房購(gòu)買后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。如果僅有這樣相對(duì)粗糙的規(guī)定，而沒有清晰的自住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)作為基礎(chǔ)，可以想象，未來(lái)北京市自住房的上市交易將很難順利進(jìn)行。

隨著自住房“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)的明確，預(yù)計(jì)未來(lái)北京自住型商品房政策也會(huì)有相應(yīng)的微調(diào)。自住型商品房是為了解決中端群體和“夾心層”的需求，在購(gòu)房人沒有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買普通商品房的情況下，由政府給予支持。所謂“共有產(chǎn)權(quán)”，就是買房者和政府共有產(chǎn)權(quán)。北京自住房政策未來(lái)的調(diào)整，應(yīng)該涉及雙方的產(chǎn)權(quán)份額如何確定，以及上市交易增值部分的分配比例等。要做到“再上市交易時(shí)根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例，把政府那部分收益拿走”，首先需要明確共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，再確定各自產(chǎn)權(quán)份額?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)”性質(zhì)的明確，將有助于自住房銷售、持有以及再上市等環(huán)節(jié)的順利銜接，使其形成一套完整的運(yùn)行機(jī)制。

北京市自住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的明確，是自身發(fā)展的水到渠成，同時(shí)也是我國(guó)保障房政策環(huán)境變化的體現(xiàn)。北京自住房的銷售價(jià)格，可以做到便宜30%，是因?yàn)檎谕恋爻鲎岆A段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行提前鎖定，也就是低房?jī)r(jià)來(lái)源于低地價(jià)。政府在地價(jià)上的“讓利”，讓自住房具有了共有產(chǎn)權(quán)的特征。北京市今年明確將自住商品房引向“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住房”，當(dāng)與住建部保障房政策的明確有直接關(guān)系。去年底舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部發(fā)出了發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的政策信號(hào)。住建部今年將著力推進(jìn)各地開展共有產(chǎn)權(quán)保障房的探索。國(guó)家保障房政策的進(jìn)一步細(xì)化、完善，為各地加快保障房建設(shè)明確了方向。

我國(guó)住房保障制度改革的方向已經(jīng)明確，一方面對(duì)廉租房和公租房實(shí)行并軌運(yùn)行，另一方面指導(dǎo)各地開展共有產(chǎn)權(quán)保障房的探索。共有產(chǎn)權(quán)房讓政府和購(gòu)買者共同享有土地和房?jī)r(jià)增值的利益，共同承擔(dān)土地和房產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。由于產(chǎn)權(quán)和增值收益的共享，大大壓縮了投機(jī)牟利的空間，將使共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)投機(jī)者的吸引力大為降低，也使共有產(chǎn)權(quán)房比經(jīng)濟(jì)適用房更易于防控腐敗和尋租。

當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)房畢竟是“打了折扣的商品房”，仍然會(huì)招致一些不法之徒的覬覦。北京在積極發(fā)展自住型商品房的同時(shí)，也應(yīng)及時(shí)出臺(tái)相關(guān)法律細(xì)則，加大對(duì)騙購(gòu)者的處罰力度，保證具有北京特色的共有產(chǎn)權(quán)房健康發(fā)展。