5月12日，中國人民銀行總行副行長劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會，討論當(dāng)前差別化住房信貸政策，十五家主要商業(yè)銀行分管副行長及相關(guān)部門負責(zé)人參加。令市場矚目的是，劉士余明確要求各家商業(yè)銀行要支持住房貸款業(yè)務(wù)，進行合理定價。

劉士余的表態(tài)可以視為央行進行經(jīng)濟“微調(diào)”的最新招式，這種針對特定行業(yè)信貸投放進行“窗口指導(dǎo)”的操作形式，此前也曾多次出現(xiàn)過。在全國房地產(chǎn)市場凄風(fēng)苦雨的當(dāng)下，央行顯然意欲“托舉”。

3月之后，房地產(chǎn)行業(yè)各方面數(shù)據(jù)都在加速惡化。1月至3月全國商品房銷售面積累計同比-6.9%，比之去年年底將近20%的增速已是天壤之別。房地產(chǎn)投資增速也明顯放緩，1月至4月累計同比增速16.4%，連續(xù)第三次出現(xiàn)下降。新開工面積、土地購置面積下滑。相關(guān)稅收也受到拖累。

另外，持續(xù)上行的房屋價格也明顯松動。統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建住宅價格指數(shù)顯示，年初至今全國房價環(huán)比增速明顯下降，最新數(shù)據(jù)只有0.2%左右。一線城市普遍增速放緩，杭州、溫州等城市房價下降已有多時，最近惠州、南京等多地新盤出現(xiàn)促銷。二手房掛牌價大幅跳水的新聞也時?？梢?。盡管這中間可能存在“選擇性偏差”，但今年以來全國范圍內(nèi)房價盤整甚至略有下行的判斷應(yīng)當(dāng)接近客觀。

眾所周知，房地產(chǎn)關(guān)乎全局，通過行業(yè)直接投資、上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)投資、地方政府財政收入、金融機構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量等多條重要渠道影響宏觀經(jīng)濟波動。因此，不難理解各級政府的“救市”行為。

央行的表態(tài)直接針對目前商業(yè)銀行對于房貸的抵觸行為而來。由于利率市場化、互聯(lián)網(wǎng)金融等因素推升了商業(yè)銀行的資金成本，收益率只有7%不到的住房貸款越發(fā)不受待見。相比工商企業(yè)貸款、消費信貸等其他產(chǎn)品來說，房貸期限如此之長、收益如此之低、占用資本如此之高、押品變現(xiàn)如此之難，實在吃不消。所以很多商業(yè)銀行早已從價格和總量兩方面來減弱對房貸業(yè)務(wù)的依賴。價格上，8.5折優(yōu)惠自去年三季度起就逐漸消失。5月8日，最后一家執(zhí)行9折利率的建行也頂不住壓力，上浮到基準(zhǔn)水平（6.55%）。招商、中信等股份制銀行還有所上浮，幅度從5%至10%不等?？偭可?，年初商業(yè)銀行就開始弱化對于房貸業(yè)務(wù)的考核壓力，同時部分中小型銀行干脆停止房貸業(yè)務(wù)。這些措施，與2011年房地產(chǎn)市場遭受重磅調(diào)控時商業(yè)銀行的舉措幾乎如出一轍。然而高層反應(yīng)與2011年的默許不同：劉士余從“包容性金融”、“普惠金融”的高度，要求商業(yè)銀行給力。

然而，央行此舉是否有效，值得懷疑。首先，去年央行要求各家商業(yè)銀行加強資產(chǎn)負債管理，并開始加強對同業(yè)業(yè)務(wù)的監(jiān)管，引起銀行間流動性的緊張。輔之以余額寶等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品對廣大儲戶的理財教育，銀行資金成本頓時升高。即便是目前資金已經(jīng)顯現(xiàn)寬松之際，1年期5%的理財收益率也是遍地都是。結(jié)果是，利率易上難下。商業(yè)銀行核心盈利模式——吃利差的空間被大幅擠壓。其次，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整呈現(xiàn)自發(fā)、全面的特征，有別于2011年政策大棒打壓的情景，因此可能更難被政策上的邊際調(diào)整所扭轉(zhuǎn)。目前業(yè)界普遍預(yù)期房地產(chǎn)苦日子至少還會持續(xù)幾個月，新房、二手房價格全面下跌是大概率事件。最后，由于房地產(chǎn)行業(yè)長期與土地財政、影子銀行、投機炒作等結(jié)構(gòu)性問題相綁定，所以政策端更進一步放松的可能性也不大。綜合種種，央行這一舉措效果恐怕存疑。

劉士余的表態(tài)中還有一些信息需要注意。第一，只提住房貸款而不提房地產(chǎn)開發(fā)貸款，說明央行底線仍然分明，所保的是剛需而不是泡沫。第二，關(guān)注斷供、棄房風(fēng)險，同時加強輿情監(jiān)測，在把握實質(zhì)風(fēng)險的同時避免市場由于片面信息而產(chǎn)生恐慌。第三，要求商業(yè)銀行“保本、微利就好”，“講政治”。話說得已經(jīng)很重了，說明形勢的確不容樂觀，同時也反過來看出央行對指導(dǎo)執(zhí)行力度的擔(dān)憂。

以五大行為首的十五家參會銀行代表著中國銀行業(yè)的主力，目前正處于利率市場化的大潮之中，但慘遭負債端和資產(chǎn)端改革程度不匹配的折磨：一方面要忍受不斷抬升的資金成本，另一方面又要服從監(jiān)管部門對資產(chǎn)配置的種種約束。所以在一些針鋒相對的時刻，商行的不滿可能會更容易令體制內(nèi)外所感知。市場化與保就業(yè)的指向沖突，盈利性與政治性的雙重擔(dān)當(dāng)，是商行尷尬的根本原因。那么此番央行表態(tài)折射出了改革的局部底限嗎？希望不是。畢竟本輪改革起步不久，如此擱淺實屬可惜。

齊岳（北京 職員）