【構(gòu)建一個法治化、動態(tài)化、智能化的公租房后期管理制度，既要借鑒國外經(jīng)驗，也要切合各地實際】

為促進社會公平、滿足特定群體基本居住需求，近年來國家加大了公租房建設(shè)等保障力度。2013年，我國安居工程覆蓋困難人群3158.10萬人。然而，據(jù)媒體報道，一些公租房小區(qū)的入住率不高，“公租房”變“空租房”的現(xiàn)象不在少數(shù)。因此，公租房入住后的后期管理尤為關(guān)鍵。

從各地情況看，公租房后期管理主要存在如下問題：其一，由于居住群體特殊，社會治安復(fù)雜，再加上公租房物業(yè)管理的經(jīng)驗不足，公租房后期管理難度普遍較大；其二，公租房的教育、交通等配套設(shè)施不能完全滿足入住需要；其三，租金標(biāo)準(zhǔn)和收取有不盡合理之處，欠租、轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象也不同程度存在。尤其值得注意的是，公租房后期管理的法律法規(guī)不夠健全，已有的一些地方性法規(guī)，往往沒能涵蓋公租房后期管理的全部內(nèi)容。

我國建設(shè)管理公租房的時間較短，經(jīng)驗不足，因此有必要借鑒其他國家及地區(qū)的有益經(jīng)驗，樹立以滿足基本居住需要為核心的管理理念。例如，公租房定價一般普遍較合理，英國公房租戶實際房租支出占平均收入的比重不足10%。再如，后期管護也是一項重要經(jīng)驗，新加坡等地規(guī)定，要定期對建筑、機械和電氣設(shè)備檢修，對現(xiàn)有建筑物進行大修和升級。而有效的后期管護，需要設(shè)立專門機構(gòu)，如瑞典公房經(jīng)營公司負(fù)責(zé)公房建設(shè)和經(jīng)營管理工作，香港公屋則由兩個部門即房屋委員會和房屋署具體實施操作。

公租房不僅僅是一處居所，更是人群聚集的社區(qū)，因此，在公租房的后期管理中，要注重社區(qū)文化及社會建設(shè)。在新加坡，公共組屋區(qū)設(shè)計“鄰里中心”，最大限度滿足社區(qū)各類群體的需求，同時格外重視培養(yǎng)家庭倫理和諧，政府鼓勵社會各界積極參與社區(qū)事務(wù)。在香港，當(dāng)?shù)匾矊⑸鐓^(qū)義務(wù)工作者作為社區(qū)建設(shè)的重要力量，義工服務(wù)機構(gòu)提供了2/3 以上的社區(qū)服務(wù)。

構(gòu)建一個法治化、動態(tài)化、智能化的公租房后期管理制度，既要借鑒國外經(jīng)驗，也要切合各地實際。實現(xiàn)這一目標(biāo)，首先應(yīng)制定具有針對性和操作性的法律制度。根據(jù)十八屆四中全會提出的全面推進依法治國總要求，公租房后期管理的法律法規(guī)在位階上應(yīng)合理確定，以起到相應(yīng)的法律效果，內(nèi)容上盡可能涵蓋后期管理的全部事項。公租房后期管理中的矛盾及難題，包括欠租轉(zhuǎn)租、入住資格跟蹤以及租賃轉(zhuǎn)購買等，均須用立法實現(xiàn)監(jiān)督管理。

作為公租房的推動者，各地政府應(yīng)該做好各項管理服務(wù)工作。比如價格合適、生活及工作便利是公租房租賃者最主要考慮的因素，因此，應(yīng)優(yōu)先做好針對性的后期服務(wù)管理。公租房的物業(yè)管理及社區(qū)建設(shè)，還需要社會力量積極參與。這不僅是社會建設(shè)的具體內(nèi)容，也是公租房社區(qū)健康和諧的重要保障。

公租房具有明顯的社會福利性，是我國邁向“居者有其屋”目標(biāo)在法治框架內(nèi)的重大社會政策安排。通過公租房制度實踐及其完善，以更好滿足公民基本的生存與發(fā)展需要，將是國家可持續(xù)發(fā)展及全面深化改革的重要支撐。

（作者為西南政法大學(xué)副教授）