【如果通過降息釋放的資金再次涌入房地產(chǎn)市場,降息所起的作用將適得其反,不利于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展】

央行的降息舉措,迅速在市場上激起了一系列反應(yīng),A股市場連續(xù)兩天出現(xiàn)了難得一見的暴漲行情,低迷已久的黃金市場也出現(xiàn)了強(qiáng)勁反彈,而人民幣交易則大跌超過200個(gè)點(diǎn)。降息所引起的這些市場反應(yīng),并未超出市場預(yù)期。在中國貨幣政策長期“按兵不動(dòng)”的情況下,兩年來第一次出現(xiàn)的降息,必然會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈效果。

與此同時(shí),大家對(duì)房地產(chǎn)市場的預(yù)期也開始改變。雖然房地產(chǎn)市場不可能像股市、匯市這種即時(shí)交易市場那樣產(chǎn)生立竿見影的效應(yīng),但一些市場分析人士普遍認(rèn)為,這次降息將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要的刺激作用,改變今年以來出現(xiàn)的低迷現(xiàn)象。這種分析有其合理之處,在此次降息中,由于央行采用了不對(duì)稱降息,貸款利息的降幅明顯低于存款利息的降幅,降低了房貸利息支出,減少了購房者的支出,從而對(duì)樓市交易起到一定的刺激作用。

但是,如果認(rèn)為央行的此次降息是為了救房地產(chǎn)市場,這很可能是一廂情愿。需要思考的是,為什么大家會(huì)在央行降息以后馬上改變對(duì)房地產(chǎn)市場的預(yù)期?究其因,房地產(chǎn)市場曾經(jīng)長期被地方政府視為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要工具,經(jīng)過投資投機(jī)力量的反復(fù)炒作,其價(jià)格很快與民眾的購買力拉開了距離。在這個(gè)過程中,地方政府也對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了很大的依賴,政府通過城市土地拍賣和房地產(chǎn)上的高稅費(fèi),獲取了大量收入,成為地方財(cái)政的一個(gè)重要來源,但社會(huì)卻因此而產(chǎn)生了住房困難的嚴(yán)峻問題。

最近幾年,政府在保障房建設(shè)上投入了一定的財(cái)力來彌補(bǔ)這方面的缺憾,但是,地方經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場的依賴性還沒有質(zhì)的改變。因此我們看到,在房價(jià)上漲趨勢剛剛有所收斂的時(shí)候,一些地方政府就迫不及待地推出了版本各異的救市政策,除了可以理解的取消限購以外,一些地方又開始采用對(duì)購房者給予免稅優(yōu)惠甚至補(bǔ)貼的措施。在這種情況下,央行出臺(tái)的降息決定被一些人解讀為救房地產(chǎn)市場的舉措,也就不足為怪了。

其實(shí),此次央行降息,是在中央對(duì)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行深入研究后做出的準(zhǔn)確決策,經(jīng)濟(jì)增速的下降表明實(shí)體經(jīng)濟(jì)深受資金短缺困擾,在此之前,中央采取的是定向降準(zhǔn)等“微刺激”政策,期望用“滴灌”的手段來向嚴(yán)重缺錢的中小微企業(yè)進(jìn)行援助,此次全面降息的“中性操作”仍然是為了緩解實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的資金梗阻問題。

但一個(gè)不能忽視的問題是,通過降息釋放出來的流動(dòng)性,是如愿流向以中小微企業(yè)為主的實(shí)體經(jīng)濟(jì),還是像以往那樣通過各種渠道再度流入房地產(chǎn)市場?從目前的動(dòng)向來看,由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以后短時(shí)間里難以建立起可以有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新引擎,地方政府對(duì)于再度啟用房地產(chǎn)市場這個(gè)“經(jīng)濟(jì)龍頭”抱有很強(qiáng)烈的沖動(dòng),如果這種沖動(dòng)成為普遍性的實(shí)際行動(dòng),那么,通過降息釋放的資金就很容易涌入房地產(chǎn)市場,降息所起的作用就適得其反了。

前不久召開的一次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,提出了“促進(jìn)住房消費(fèi)”的目標(biāo),但是,這種住房消費(fèi)應(yīng)該是滿足民眾居住需求的消費(fèi),在此基礎(chǔ)上,此次降息給這部分住房消費(fèi)帶來的房貸利好才是可以肯定的。需要我們警惕的是,盡管一些內(nèi)地三四線城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)乏人問津,但像北上廣深這些一線城市,其房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)價(jià)值仍然存在,因此,對(duì)于這些城市來說,盡管同樣面臨穩(wěn)增長的需求,但切不可把穩(wěn)增長的動(dòng)力放到房地產(chǎn)市場上,甚至再度把投資投機(jī)力量作為“座上賓”。這種投資投機(jī)雖然會(huì)在短期內(nèi)收到刺激經(jīng)濟(jì)的效果,但卻會(huì)加劇這些城市普通民眾的購房難,并且再度推高這些城市的商務(wù)成本,從根本上說也是不利于這些城市的可持續(xù)健康發(fā)展的。

實(shí)際上,雖然從目前來看,各地的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了滯漲,但是經(jīng)過幾年來的不斷上漲,從目前的絕對(duì)價(jià)位來說,它仍然處于一個(gè)很高的位置,與普通民眾的購買力存在很大的距離。今年以來,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化,與其說是因?yàn)槭袌鋈卞X,更重要的原因只能是民眾依然對(duì)高房價(jià)望而生畏。而目前出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增速下降,并不會(huì)因刺激房地產(chǎn)市場而改變。因此,最為重要的是應(yīng)該抓住此次降息的有利時(shí)機(jī),確保通過降息增加的流動(dòng)性進(jìn)入最需要的實(shí)體經(jīng)濟(jì),以整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定來帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和活躍。