【就法理核心而論，不動(dòng)產(chǎn)登記可視為《物權(quán)法》的延伸。認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記的全局性、基礎(chǔ)性的意義更加重要。】

昨日，國(guó)務(wù)院正式公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》全文，自明年3月1日起施行。新規(guī)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息的整合與共享作出了詳細(xì)而明確的規(guī)定，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響引發(fā)廣泛關(guān)注和討論。（新華網(wǎng)12月22日）

備受關(guān)注的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》千呼萬(wàn)喚始出來(lái)。不過(guò)，廣受民眾關(guān)注的“以人查房”提法，與此前的征求意見稿一樣并未涉及。相較此前有人將其寄予“反腐利器”的厚望，無(wú)疑有較大落差。

然而, 不動(dòng)產(chǎn)登記邁開這歷史性的一步，其意義其實(shí)并不局限在反腐等個(gè)別領(lǐng)域上，而是一種全局性、基礎(chǔ)性的工作。打個(gè)形象點(diǎn)的比喻，不動(dòng)產(chǎn)登記就好似電腦的操作系統(tǒng)，有了這套“系統(tǒng)”，電腦才能運(yùn)行起來(lái)。但要這臺(tái)電腦實(shí)現(xiàn)不同功能，還需要添加相應(yīng)的“軟件”。完善不動(dòng)產(chǎn)登記，正起到了一個(gè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)的作用。在美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)等國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)登記也早有先例，其目的也是用于征稅或保障不動(dòng)產(chǎn)擁有者的相關(guān)權(quán)益。就我國(guó)的具體情況而言，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施可以起到以下幾個(gè)方面的作用。

首先，是將現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的多頭管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橛蓢?guó)土資源部統(tǒng)一管理，提升了管理效率，降低了行政成本。目前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記分散在國(guó)土、建設(shè)、林業(yè)、漁業(yè)等多個(gè)部門，不僅不利于數(shù)據(jù)整合，“政出多門”也帶來(lái)了群眾辦事難等問(wèn)題。新條例明確登記具體流程和規(guī)范格式，既有助于群眾解決一房多賣等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也不用再為了辦證等事宜在多個(gè)部門之間來(lái)回奔波。

其次，有學(xué)者稱不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為房產(chǎn)稅出臺(tái)打下了基礎(chǔ)。這當(dāng)然沒(méi)錯(cuò)，但房產(chǎn)稅只是其一：在筆者看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記形成的“大數(shù)據(jù)”，將為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的政策工具增添更多科學(xué)性和合理性。比如此前多個(gè)城市的限價(jià)、限購(gòu)政策，多以成交量、均價(jià)等宏觀數(shù)據(jù)作為參考指標(biāo)，卻對(duì)購(gòu)買人群、供需矛盾等細(xì)化數(shù)據(jù)欠缺分析?？梢韵胍姡诓粍?dòng)產(chǎn)登記真正運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)之后，一個(gè)統(tǒng)一的、詳盡的住房信息數(shù)據(jù)庫(kù)，將成為各種調(diào)控工具制定的科學(xué)參考。

再次，條例中首次明確將集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)等涉農(nóng)土地納入登記范圍，實(shí)際上打破了長(zhǎng)久以來(lái)城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)，有利于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。當(dāng)然，相對(duì)于登記較為規(guī)范、商品房占比較高的城市房產(chǎn)，農(nóng)村土地上的不動(dòng)產(chǎn)類型多、利益糾紛多、歷史欠賬多，產(chǎn)權(quán)相對(duì)模糊一些，這也是落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的難點(diǎn)問(wèn)題。然而，只有坐實(shí)統(tǒng)一登記、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)這第一步，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、保障農(nóng)民利益才可能獲得根本保障。

就其法理核心而論，不動(dòng)產(chǎn)登記可視為《物權(quán)法》的延伸，將土地、海域、房屋、林木等統(tǒng)統(tǒng)納入登記并確權(quán)，無(wú)疑是行使權(quán)利的前提和基礎(chǔ)。因此，認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記的全局性、基礎(chǔ)性意義更加重要。