【在人多地少、交通擁堵的我國各大城市,推行街區(qū)制對于提高土地利用率、緩解城市擁堵具有現(xiàn)實意義】

《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》(以下簡稱《意見》)近日印發(fā),這是時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件,勾畫了“十三五”乃至更長時間中國城市發(fā)展的“路線圖”?！兑庖姟诽岢?加強城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的銜接,推進(jìn)兩圖合一；原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)(2月22日《新京報》)。

大概10年前,有一場辯論的主題是“開放式小區(qū)與封閉式小區(qū)哪個更好”,筆者曾參與現(xiàn)場辯論,辯論的結(jié)果當(dāng)然是各有利弊。從上述《意見》看,今后新建住宅要推廣街區(qū)制,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)；而已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。也就是說,今后所有住宅小區(qū)都將是開放式小區(qū),即便這種小區(qū)有某些缺點,也必須開放。

在人多地少、交通擁堵的我國各大城市,推行街區(qū)制對于提高土地利用率、緩解城市擁堵具有現(xiàn)實意義。很多西方國家城市實行的就是街區(qū)制。而在我國城市,面積超大的封閉式住宅小區(qū)隨處可見,即便某些小區(qū)規(guī)劃有市政路,實際上也變成小區(qū)專利。因此,即便開放住宅小區(qū)會給物管、安保等帶來難題,會影響居住舒適度,也有必要推行。

不過,推行街區(qū)制需要打消各種顧慮。比如,住宅小區(qū)開放之后小區(qū)居民會有多種擔(dān)心,如居住環(huán)境嘈雜、安全缺乏保障等,這需要有關(guān)方面出臺配套解決辦法,否則,會影響城市的宜居指數(shù)。再比如,開發(fā)商會擔(dān)心影響業(yè)主居住品質(zhì),繼而影響樓盤銷售和價格,同時,物業(yè)公司也擔(dān)心管理難度大,管理成本高,需要打消開發(fā)商與物業(yè)公司的顧慮。尤其是,當(dāng)一個住宅小區(qū)開放后,小區(qū)部分土地實際上從業(yè)主用地變成了城市公共用地,而承擔(dān)小區(qū)土地出讓金的卻是全體業(yè)主,那么,對于已建成的小區(qū),開放之后是否補償全體業(yè)主?同時,今后新建住宅小區(qū)是開放式的,與土地有關(guān)的稅費是否也要相應(yīng)下調(diào)?這些問題恐怕都會引發(fā)討論?？梢?開放住宅小區(qū)不是拆圍墻拆大門這么簡單,還需興利去弊。

另外,無論是老住宅小區(qū)還是今后新建住宅小區(qū),開放的標(biāo)準(zhǔn)具體是什么,這顯然需要科學(xué)論證。眾所周知,老住宅小區(qū)有很多內(nèi)部道路,哪些可以公共化,哪些還是小區(qū)化,這需要相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；新建小區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)如何規(guī)劃,也需要相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。也就是說,推廣街區(qū)制首先對城市規(guī)劃提出更高要求,既要考慮小區(qū)業(yè)主利益,也要兼顧公共性。

在筆者看來,上述《意見》意味著我國房地產(chǎn)市場由此會發(fā)生深刻變革,在規(guī)劃方面,今后或許不會再批準(zhǔn)超大面積小區(qū),而且小區(qū)規(guī)劃都將是開放式的；在土地出讓方面,會把小區(qū)內(nèi)部道路公共化作為土地出讓條件之一,還會限制大塊土地出讓；在銷售方面,也要明確小區(qū)內(nèi)部道路哪些是公共路；在物業(yè)管理方面,要圍繞開放式小區(qū)重新制定物管制度等。

要想讓《意見》落地,除了要完善配套制度,還需要某些單位、某些小區(qū)、某些開發(fā)商率先示范。最理想的示范者是機(jī)關(guān)大院、公務(wù)員小區(qū)、高檔住宅小區(qū)；國有房企、大型房企要在新開發(fā)的小區(qū)中率先推行街區(qū)制。除了推廣街區(qū)制外,《意見》還有很多亮點,如針對建筑貪大、媚洋、求怪,指出“防止片面追求建筑外觀形象”。再如,針對公交換乘不便,指出“城區(qū)公交站點500米內(nèi)全覆蓋”,這些安排都值得期待。