【將土地使用權(quán)續(xù)期與房地產(chǎn)稅制改革相結(jié)合,在土地使用權(quán)到期前僅征收房產(chǎn)稅,在土地使用權(quán)到期后同時(shí)征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅,是解決問題的適當(dāng)出路】

近日,溫州20年住宅土地使用權(quán)到期,產(chǎn)權(quán)人需交房價(jià)三成“續(xù)期”的新聞燃爆“朋友圈”,各大新聞媒體跟進(jìn)報(bào)道不斷。輿論高度關(guān)注之下,溫州國土局緊急澄清“土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬系誤讀”,表示其正在向上級(jí)反映,希望從頂層設(shè)計(jì)解決問題；對(duì)于現(xiàn)在想要續(xù)期的市民,可以優(yōu)先辦理,但呼吁大家暫緩房產(chǎn)交易,等政策出臺(tái)。

雖然物權(quán)法第149條規(guī)定住宅用地使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期,但自動(dòng)續(xù)期是否收費(fèi),具體程序如何卻并未規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)需求倒逼立法者和政策制定者盡快明確自動(dòng)續(xù)期的具體操作方式,如不能及時(shí)合理地做出頂層設(shè)計(jì),此類事件將無可避免地持續(xù)出現(xiàn)、發(fā)酵并引發(fā)民意動(dòng)蕩,該問題已無擱置余地。

在各種解決方案中,認(rèn)為應(yīng)將物權(quán)法規(guī)定的自動(dòng)續(xù)期明確為免費(fèi)續(xù)期,是頗為典型和主流的一種意見。作為改革開放近四十年來的重要成就,我國居民絕大多數(shù)已經(jīng)成為有恒產(chǎn)者。根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所發(fā)布的2016年《社會(huì)藍(lán)皮書》,受訪家庭住房自有率為95.4%,其中城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率為91.2%,19.7%的家庭擁有兩套以上的住房,人均建筑面積為50平米。因此,免費(fèi)續(xù)期無疑是惠及絕大多數(shù)民眾的利好政策。但該意見最終被立法者和政策制定者接受的可能性不大,理由有二:首先,中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)度過高速發(fā)展期進(jìn)入新常態(tài),城市化進(jìn)程放緩,人口形勢(shì)發(fā)生根本變化,地方政府可開發(fā)土地減少,土地財(cái)政難以為繼,地方政府在事權(quán)不變的情況下,亟須長期穩(wěn)定的收入來源。面對(duì)幾十年開發(fā)建設(shè)積累的巨量商品房及其蘊(yùn)含的巨大財(cái)富,地方政府將難以抑制在土地使用權(quán)到期后的收費(fèi)沖動(dòng)。其次,城市土地歸國家所有目前仍為我國憲法和法律所確立的基本經(jīng)濟(jì)制度,土地使用權(quán)到期后“免費(fèi)續(xù)期”,性質(zhì)上等同于使房產(chǎn)所有者無償使用國有土地,而且房產(chǎn)越多,其有權(quán)無償使用的國有土地面積也越多,這將造成事實(shí)上的土地私有,既缺乏正當(dāng)性,在法理上也難以成立。

基于上述理由,在解決土地使用權(quán)續(xù)期問題的頂層設(shè)計(jì)方案中,應(yīng)當(dāng)尊重和保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,并兼顧地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)相適應(yīng)的客觀需求。筆者認(rèn)為,將土地使用權(quán)續(xù)期與房地產(chǎn)稅制改革相結(jié)合,在土地使用權(quán)到期前僅征收房產(chǎn)稅,在土地使用權(quán)到期后同時(shí)征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅,是解決問題的適當(dāng)出路。

首先,從主要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)稅(或稱不動(dòng)產(chǎn)稅、物業(yè)稅、財(cái)產(chǎn)稅)是非常重要的一種財(cái)產(chǎn)稅和地方稅,其占地方稅收總額的比例一般達(dá)15%至60%。然而我國自2011年在重慶和上海率先開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來,爭議就從未間斷,其征收效果并不盡如人意,民眾抵觸情緒較大。其中重要原因之一,即在于我國企業(yè)和個(gè)人承受不遜于發(fā)達(dá)國家土地所有權(quán)的價(jià)格,取得的卻僅為期限為40年至70年不等的國有土地使用權(quán),而土地使用權(quán)不等同于所有權(quán),其性質(zhì)并非不動(dòng)產(chǎn),理論上不應(yīng)作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。然而我國房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中的計(jì)稅依據(jù)卻為“應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格”,該計(jì)稅依據(jù)中既包括民眾擁有所有權(quán)的房屋部分價(jià)值,也包括民眾不擁有所有權(quán)的土地部分價(jià)值。顯然,在民眾已經(jīng)繳納高額土地出讓金的情況下,現(xiàn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案有重復(fù)征稅(收費(fèi))之嫌。因此,房產(chǎn)所有者在土地使用權(quán)到期前僅就房產(chǎn)部分繳納房產(chǎn)稅；土地使用權(quán)到期后再以另行繳納地產(chǎn)稅,并實(shí)現(xiàn)自動(dòng)續(xù)期的方案,符合稅收公平和正義原則,也有助于提高民眾對(duì)房地產(chǎn)稅的接受程度,降低稅收痛苦指數(shù)。

其次,土地使用權(quán)到期后征收地產(chǎn)稅的方案,符合物權(quán)法第149條確定的“自動(dòng)續(xù)期”原則。物權(quán)法是全國人大制定的法律,根據(jù)立法法的規(guī)定屬于上位法,土地使用權(quán)續(xù)期問題的頂層方案中均不應(yīng)違反物權(quán)法所確立的“自動(dòng)續(xù)期”原則。因此,土地使用權(quán)的續(xù)期無需權(quán)利人提出申請(qǐng),無需批準(zhǔn),也不應(yīng)以權(quán)利人支付下一期限土地出讓金或地產(chǎn)稅為條件。不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門無權(quán)以權(quán)利人未支付房地產(chǎn)稅為由,拒絕辦理過戶、抵押等登記事項(xiàng)。但同時(shí)應(yīng)考慮賦予房地產(chǎn)稅作為針對(duì)特定財(cái)產(chǎn)稅收債權(quán)的優(yōu)先權(quán)屬性(先取特權(quán)),其就該不動(dòng)產(chǎn)的受償順位先于抵押權(quán)人和其他普通債權(quán)人。這樣既可以充分保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和交易權(quán)利,也能兼顧地方政府的稅收利益。

再次,該方案也有利于實(shí)現(xiàn)地方政府利益和民眾利益的雙贏。從成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的經(jīng)驗(yàn)看,房地產(chǎn)稅是按市場(chǎng)價(jià)值的一定比例(以美國為例,稅率約為0.8%至3%,平均約1.5%)作為征稅依據(jù)的地方稅,主要用于本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù),尤其是支持本學(xué)區(qū)教育的主要資金來源。在該方案下,地方政府將有積極性主動(dòng)提高城市管理規(guī)劃水平和服務(wù)意識(shí),避免短期行為,從而在提高本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的同時(shí),增加房地產(chǎn)稅收。

最后,該方案也有利于提高政府對(duì)房價(jià)的調(diào)控能力。我國實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制度,但由于地方政府作為土地使用權(quán)的供應(yīng)者,對(duì)住宅用地一次性收取最長達(dá)70年的土地使用權(quán)出讓金,這是各地房價(jià)高昂的原因之一,民眾難以感受到土地公有制度的優(yōu)越性。對(duì)于工商業(yè)用地等其他類型土地,地方政府卻有各種土地出讓金減免或返還辦法。若能從頂層設(shè)計(jì)上明確房地產(chǎn)稅的計(jì)稅方法、標(biāo)準(zhǔn)和減免條件,結(jié)合“自動(dòng)續(xù)期”原則,那么地方政府可根據(jù)市場(chǎng)情況靈活確定一次性繳納的土地使用權(quán)出讓金年限,或針對(duì)不同群體(首次置業(yè)者、低收入者、農(nóng)民工等)設(shè)置較短的土地出讓金繳納方案,從而實(shí)現(xiàn)“去庫存”等房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。而土地使用權(quán)期限屆滿后所增加物業(yè)持有成本,則有利于減少屯房、炒房等房地產(chǎn)投機(jī)行為。

需要補(bǔ)充說明的是,物權(quán)法第149條所確定的“自動(dòng)續(xù)期”原則,僅針對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)。筆者認(rèn)為,由于其他非住宅用地使用權(quán)的期限通常更短更有緊迫性,故除非在土地使用權(quán)出讓合同中另有明確約定,也應(yīng)在頂層設(shè)計(jì)方案中按同一規(guī)則一并解決。