近日，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)高度關(guān)注，全國(guó)有多地出現(xiàn)了類似現(xiàn)象。盡管近日深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)針對(duì)同樣問題時(shí)表示，1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國(guó)土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，順延至國(guó)家法定最高年期，不用補(bǔ)交地價(jià)。1995年9月18日后簽訂的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價(jià)等問題，深圳市正在研究制定相關(guān)政策。這只是一地的舉措，難以讓所有人心安。

筆者認(rèn)為，房產(chǎn)土地使用權(quán)到期該如何續(xù)期，不只是一個(gè)政策問題，也是涉及物權(quán)法的法律問題。相關(guān)部門應(yīng)從立法上打上這個(gè)法律補(bǔ)丁，給土地使用權(quán)“撞限”一個(gè)法律意義上的說法，緩解公眾對(duì)于房產(chǎn)續(xù)期的焦慮。

在我國(guó)，房屋是很多老百姓最大的財(cái)富。不少人拿出畢生的積蓄買房置業(yè)。房產(chǎn)土地使用權(quán)到期該如何續(xù)期？70年后該不該再交一大筆出讓金？這些都是老百姓格外關(guān)注的問題。

房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)是兩個(gè)不同的概念。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán)，是受憲法和物權(quán)法保護(hù)的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，沒有期限限制，而土地使用權(quán)是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。在一些地方，也有存在低于70年的情況。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，與各地的政策調(diào)整有關(guān)。如溫州市國(guó)土局稱，上世紀(jì)90年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時(shí)，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。地方國(guó)土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應(yīng)的土地出讓金，在一定程度上可降低房?jī)r(jià)，讓利給終端消費(fèi)者。

目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。在物權(quán)法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前應(yīng)該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

盡管物權(quán)法明確提出自動(dòng)續(xù)期，但是由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，目前來說難以操作。土地使用期限規(guī)定20年和70年，出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金，政府的利益會(huì)受損，而且對(duì)其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也不公平。有專家指出，約定20年以及沒有達(dá)到最高限70年的，首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年，同時(shí)補(bǔ)交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。對(duì)于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？應(yīng)有償還是無償？也有兩個(gè)辦法可供選擇：一是免費(fèi)，讓利給業(yè)主；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國(guó)家繳納稅金。

盡管全國(guó)多數(shù)住宅用地使用權(quán)為70年,近期還不會(huì)出現(xiàn)續(xù)期、“撞限”集中爆發(fā)問題，但相關(guān)法律規(guī)定不清晰,一有風(fēng)吹草動(dòng),“住宅用地使用權(quán)續(xù)期”都可能會(huì)引起業(yè)主的焦慮。因此，建議立法部門高度關(guān)注這一問題，盡快修改完善物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)，終結(jié)廣大業(yè)主們的焦慮。實(shí)際上，住宅用地使用權(quán)續(xù)期已經(jīng)成為民眾生活的公共議題，立法機(jī)關(guān)有必要及時(shí)回應(yīng)社會(huì)的這一立法關(guān)切，盡快啟動(dòng)修法程序，增強(qiáng)人民群眾對(duì)國(guó)家物權(quán)制度的信心。政策調(diào)整只能暫時(shí)緩解“撞限房”問題，無法從法律上給出權(quán)威的解決方案。“住宅用地使用權(quán)續(xù)期”之所以成為社會(huì)關(guān)注的問題，根本原因在于相關(guān)法律尤其是物權(quán)法的缺失，這個(gè)法律缺陷只能依靠法律補(bǔ)丁來解決，由最高立法機(jī)關(guān)給出權(quán)威的說法，修改物權(quán)法并出臺(tái)關(guān)于土地出讓續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，而不是靠政府部門給說法。

當(dāng)然，物權(quán)法的修改需要一個(gè)過程，比較現(xiàn)實(shí)的是先由最高人民法院抓緊調(diào)研，出臺(tái)一個(gè)針對(duì)性強(qiáng)的司法解釋。然后，盡快啟動(dòng)物權(quán)法的修法程序。（福建日?qǐng)?bào)）