【住宅建設用地使用權續(xù)期法律制度,是關乎公民私有財產(chǎn)權利和政府威望與信譽的重大物權法律課題,有必要在民法典編纂過程中進行充分討論】

1月9日,最高檢發(fā)布了《關于充分履行檢察職能加強產(chǎn)權司法保護的意見》,就加強產(chǎn)權檢察司法保護提出明確要求。這是《中共中央、國務院關于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見》(以下簡稱《意見》)發(fā)布后,相關部門的又一重要落實措施。產(chǎn)權保護正在得到越來越有力的支撐。

在產(chǎn)權保護中,與大眾利益最密切相關的,當屬土地使用權到期后續(xù)期的法律安排問題?！兑庖姟诽岢?要研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排。從《意見》提出“加快推進民法典編纂工作”,到中央經(jīng)濟工作會議第一次提出“抓緊編纂民法典”,作為法律服務工作者,深切感到通過編纂民法典來穩(wěn)定人民群眾預期的緊迫性越來越高。隨著民法典編纂進程的提速,如果能在民法典中徹底解決這一問題或者確立解決問題的基本原則,將及時、有力地回應社會關切,使人民群眾看到國家加大私有產(chǎn)權保護力度的決心,有利于穩(wěn)定人民群眾的預期和信心。

民法典的編纂工作不僅包括民法總則的制定,而且還包括物權、合同等相關法律制度的修訂和整合。住宅建設用地使用權續(xù)期法律制度,是關乎公民私有財產(chǎn)權利和政府威望與信譽的重大物權法律課題,有必要在民法典編纂過程中進行充分討論,作出原則性規(guī)定,為形成具體解決辦法指明方向。通過立法的形式,解決處理住宅建設用地使用權續(xù)期時無法可依的突出問題,有利于樹立法律權威,構建私有產(chǎn)權保護的長效機制。民法典作為一部關于保護私人權利的基本法律,以民法典編纂為契機,既是著眼長遠的法律安排,也是著力當下的現(xiàn)實選擇。

“有恒產(chǎn)者有恒心”,目前,我國城市居民已經(jīng)擁有房屋的所有權,但房屋所在建設用地使用權期限以及是否收費的問題如果沒有解決,這個恒產(chǎn)還是不完全、不徹底的恒產(chǎn)。同時,我們判斷城鎮(zhèn)土地國有化的土地制度將在相當長的一段時期內繼續(xù)在我國施行,如何協(xié)調好人民群眾對恒產(chǎn)的訴求和維護國家根本土地制度之間的關系,需要包括律師在內的法律服務工作者積極建言獻策。筆者認為,應當堅持讓利于民,妥善解決住宅建設用地使用權續(xù)期中的利益分配問題?！兑庖姟穼⒀芯孔≌ㄔO用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排放在健全增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入的各項制度中進行論述,已經(jīng)明確傳達了解決這一問題應當遵循的基本思路。住宅建設用地使用權續(xù)期的法律安排,應當以人民群眾利益為出發(fā)點和落腳點,盡可能減輕人民群眾的支出和負擔。

關于續(xù)期之后是否收費?如果收費,該如何收費等問題,可以通過法律解釋或者其他適當?shù)姆绞阶鞒鲆?guī)定。即使收費,也應考慮中國國情,在平衡政府利益和人民群眾利益的基礎上,收取合理的土地使用費。筆者認為,我國房屋和土地所有權分離以及土地使用權存在期限的法律制度,與英國租賃產(chǎn)權制度有相似之處,在續(xù)期的收費問題上可以借鑒英國租賃產(chǎn)權的有益經(jīng)驗,即房屋所有權人以契約方式向國家租借土地使用權,每年象征性地交納一定租金,并明確租金的標準。這樣不僅保證了房屋產(chǎn)權的延續(xù)性,而且延續(xù)的費用控制在合理范圍,穩(wěn)定了社會預期,有利于保障人民群眾安居樂業(yè)。如果以民法典編纂為契機,將住宅建設用地使用權如何自動續(xù)期、是否收費、收費的標準進行充分討論,形成共識,相信這一問題能夠作出妥善的法律安排。