【房價暴漲，很多剛需人群已難以承受，而樓市調(diào)控，不能再讓他們成為投機(jī)者導(dǎo)致的惡果的埋單者?！?/p>

在一線城市房價快速飆升的背景下，堪稱“史上最嚴(yán)房地產(chǎn)新政”已于同日在兩地出爐——3月25日，作為本輪房價飆升標(biāo)桿城市的上海和深圳，分別出臺樓市新政，以旨在為過于火熱的樓市降溫。這迅即成為坊間熱議話題。

應(yīng)看到，在短短半年時間內(nèi)，上海房價平均上漲逾20%，深圳房價漲幅更是高達(dá)40%左右，如此令人咋舌的漲勢，出乎原本重點在三四線城市房地產(chǎn)去庫存的政策預(yù)期，由此誘發(fā)的杠桿式炒樓（首付貸等）更平添了諸多不確定的金融風(fēng)險。在此情況下，當(dāng)下房價飆升所涉之相關(guān)城市，緊急出臺相應(yīng)的調(diào)控政策，有其現(xiàn)實指向性，也是樓市分化時代調(diào)控因地因勢施策的必然。

對一線城市急速飆升的房價進(jìn)行必要調(diào)控，合乎公眾預(yù)期，但調(diào)控也要多用市場方式，少用限制權(quán)利的手段。這就要求有關(guān)地方堅持市場化導(dǎo)向，也加強(qiáng)對樓市非理性狀態(tài)誘因的“精準(zhǔn)打擊”。

堅持市場化為導(dǎo)向的房價調(diào)控，是對市場規(guī)律的尊重，也是既往10多年行政式調(diào)控導(dǎo)致房價“屢調(diào)屢漲”后的總結(jié)反思。在一線城市房地產(chǎn)供需嚴(yán)重失衡的情勢下，行政式限購可以短期應(yīng)急，卻難收到長遠(yuǎn)成效。因為房地產(chǎn)供給端（尤其是土地供給）上未作相應(yīng)幅度擴(kuò)大，而僅僅壓制需求端，最終受到壓制的主體只可能是剛需人群，而很難是炒房人群，后者相比前者，天然地更具備應(yīng)對政策的變通能力及資源匱乏下的資本融通實力，這也是既往行政式調(diào)控導(dǎo)致“房叔”、“房嬸”頻出的原因所在。

像這次，兩地將非本地戶籍居民購房社保繳納大幅拉長后，就出現(xiàn)了換房者剛賣了房就失去買房資格等情況，這造成部分剛需人群被輕易攔在限購門檻外，也引發(fā)了諸多爭論；而“將已婚作為買房資格之一”急就章式的政策，更涉嫌限制公民權(quán)利，到頭來，可能會加劇為購房而不惜假結(jié)婚的現(xiàn)象——以往有些家庭為了低首付購置二套房，夫妻間假離婚的案例早已有之，而若“已婚”成購房門檻，情況會如何，不難想象。

這顯然是樓市調(diào)控可以避免的“副作用”：樓市調(diào)控，應(yīng)更加注重針對場外配資疊加的杠桿效應(yīng)作出反應(yīng)，將樓市導(dǎo)向理性狀態(tài)。這就需要，在相應(yīng)加大土地市場的供給量，相對加大保障性住房供應(yīng)的同時，更讓市場之手在房地產(chǎn)資源配置中發(fā)揮更大的作用，從根本上抑制住房的投資（投機(jī)）需求。

抑制之方，在于精準(zhǔn)打擊場外配資式的高杠桿炒房，打擊變相突破住房信貸政策的行為，如部分房企和房地產(chǎn)中介通過P2P平臺推出首付貸、過橋貸及自我融資等，都需要嚴(yán)加規(guī)范；更應(yīng)盡快通過房地稅的直接稅手段，全面取代其他不同明目的涉房間接稅，增加投機(jī)炒房的成本。實質(zhì)上，滬深樓市新政中也提到了打擊高杠桿炒房問題，這和增加供應(yīng)能否成為調(diào)控重頭戲，也亟須用實踐來明確。

還應(yīng)認(rèn)識到，在中國式樓市的語境下，房價問題不僅僅是簡單的商品問題，它一直難解，還與其所涉及的戶籍、學(xué)區(qū)房及高校生源區(qū)域分配制度等密切相關(guān)，故房價調(diào)控，不能止于“就事論事”，其核心抓手其實在“詩外”，這就需要將調(diào)控跟這些制度改革系統(tǒng)深化推進(jìn)。

房價暴漲，很多剛需人群已難以承受，而樓市調(diào)控，不能再讓他們成為投機(jī)者導(dǎo)致的惡果的埋單者。所以一線城市樓市調(diào)控，還得在精準(zhǔn)打擊和避免權(quán)利誤傷上捏好分寸。

【一線城市給樓市“降火”，要從供給側(cè)著力，而不是一味依賴限制需求，后者只能是應(yīng)急之策。】

昨日上海市出臺樓市新政，其中明確，非戶籍居民家庭購房社保繳納滿2年改為5年；二套房申請貸款的居民，首付比例不低于50%，購買非普通自住房的首付比例提高到70%。而繼這個被稱為“最嚴(yán)房地產(chǎn)新政”之后，昨日22時，深圳市政府也出臺調(diào)控政策，非深戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時，近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

上深兩地同日出臺調(diào)控政策，給火熱的樓市“降火”的意圖很明顯。以本次“滬九條”為例，它是以需求側(cè)的限購作為核心內(nèi)容，確實在短期內(nèi)能夠?qū)鞘挟a(chǎn)生速效降溫的作用。首付貸能夠從資金上進(jìn)行截流，使得那些原本不具備購房能力卻想要通過首付貸款等“場外配資”的需求被遏制。對于普通的剛需來說，一般很難承受首付貸的高利息，而只有投機(jī)需求才愿意接受如此高成本的資金周轉(zhuǎn)，這無疑是有益于樓市去杠桿、防止泡沫的。

但是，重新提高購買門檻的做法，其實和之前多輪的限購措施沒有本質(zhì)區(qū)別：依然是寄希望于限制購買來保障供應(yīng)，以達(dá)到降低房價的目的。但這種措施在抑制了需求的同時，也變相抑制了供應(yīng)。房子生產(chǎn)出來，購買力卻因各種門檻望房而興嘆，這只會使得供需矛盾向異地轉(zhuǎn)移，許多開發(fā)商或許不得不轉(zhuǎn)向那些不限購的二三四線城市，而這些城市正是去庫存的“前沿”。

所以說，一線城市樓市“降火”，限購只是應(yīng)急之策。盡管能打擊投機(jī)性需求，但是原本的剛需也可能被高高的門檻所掩蓋，而這種需求并不會因為被掩蓋而消失。過去的限購實踐已表明，它給樓市帶來的不是解決房價與住房問題，只是通過行政干預(yù)強(qiáng)制給房價按下暫停鍵。上海還給買方資格附加“已婚”條件，這就被指有非婚歧視之嫌。

事實上，地方出臺限購政策，恰恰說明房價還有繼續(xù)上行的可能，其根源還在較大的供不應(yīng)求。在這種情況下，人們對房價的預(yù)期不會改變，在供求環(huán)境和預(yù)期都沒有變化的情況下，房價更多的只會是止?jié)q而非下降，一旦政策松動，房價只會更大程度地上行。因此，限購恰恰是使得樓市陷入“越限越漲”的怪圈。

樓市的宏觀調(diào)控，盯住需求只是其次，更為重要的仍然在供給層面。受土地財政、投資投機(jī)等因素的影響，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場特別是一線樓市一直面臨著“面粉比面包貴”的僵局，而對于“面粉”這一供給端的改革，可能才是使得房價合理回歸的柔順劑?！皽艞l”的其他條款就提到了：加快住房用地出讓前期工作，增加商品住房用地供應(yīng)，提高商品住房用地的中小套型比例、推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房并軌運行及多渠道籌措人才公寓住房等。

應(yīng)該說，這幾條才是未來樓市調(diào)控的治本之藥，也是政府必須介入市場之處。與中國將房地產(chǎn)業(yè)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”不同的是，德國堅決否定房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”說，而是將其作為社會福利機(jī)制的重要一環(huán)，德國政府還通過稅收手段，加大房地產(chǎn)投機(jī)炒作的成本，精準(zhǔn)打擊了投機(jī)炒作。這些都是從供給側(cè)入手對樓市的調(diào)控，對當(dāng)下中國也頗具借鑒意義。

只有從供給側(cè)著力而不是一味依賴限制需求，才有可能使得房地產(chǎn)逐漸脫下保值升值好渠道這一投資品的外衣，回歸其消費品的本來屬性。

昨天，上海對外發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展的若干意見》。該意見共九條，所以又被稱為上海版房地產(chǎn)新政“滬九條”。由于“滬九條”一發(fā)布即施行，看語氣挺嚴(yán)厲，門檻也抬得頗高，在上海及國內(nèi)都產(chǎn)生了很大震動和連鎖式反響。（相關(guān)報道見3月26日《北京青年報》）

“滬九條”中所謂最嚴(yán)厲的調(diào)控舉措有三項：一是抬高非滬籍常住人口在滬購房門檻。此前，這類人員在滬購房，在滬繳納個稅或社保的計時年限為2年以上，這次被調(diào)高至滿5年以上，并將限購審核前移至交易備案環(huán)節(jié)；二是在滬企業(yè)所購買的商品房再次倒賣需滿3年以上。若交易對象為個人，需按限購政策執(zhí)行；三是對已擁有一套住房的滬籍居民家庭，再購第二套改善性普通住房時，首付比例不低于五成。同一限制尺度下，若購買非普通住房，首付比例則不低于七成。

舉措第一條門檻的確有所抬高，但還不至于扼殺這類人員在滬購買首套住房之剛需。舉措之二多少帶點“花拳繡腿”之嫌疑。在上海市區(qū)，由企業(yè)購買經(jīng)各種行政核定的滿足特殊居住需求的商品房，其數(shù)量本身就很少。推遲這一小部分商品房再次入市時限，對遏制上海房價繼續(xù)上漲，象征意義大于實際價值。舉措之三更是輿論的誤讀。事實是，2013年版樓市調(diào)控“滬七條”，已將滬籍居民購買第二套改善性自住房的首付比例，統(tǒng)一上調(diào)至七成。只不過去年央行等三部委為減庫存，將首付比例統(tǒng)一調(diào)整為四成，上海乘機(jī)也就將比例降至四成。而在最新“滬九條”中，普通住房的首付比例只提高至五成，非普通住房的首付比例適才重新恢復(fù)至七成。

對照上海目前的收入水平，上海的住房價格不是被剛需買高的，而是被地產(chǎn)商和中介合力炒高的。受制造業(yè)空心化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)青黃不濟(jì)的雙重打壓，為確保經(jīng)濟(jì)增幅得比較體面，政府很難下決心較真地整治房地產(chǎn)市場亂象。以上海為例，去年上半年，其經(jīng)濟(jì)增幅受金融市場尤其是股市暴熱強(qiáng)勢拉動，首次略高于全國平均水平，可進(jìn)入下半年受股災(zāi)牽連，增幅即重新調(diào)頭向下。可見，假如缺失現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實打?qū)嵉陌l(fā)展，樓市高燒就不可能真正治愈。

令真正剛需焦急上火的是，樓市調(diào)控了十余年，房價也瘋漲了十余年。面對樓市尤其是一線城市越調(diào)控房價越瘋漲之怪圈，在識者眼里，調(diào)控措施包括最新的“滬九條”在內(nèi)，皆很難真正遏制房價繼續(xù)瘋漲的大趨勢。然而，如此下結(jié)論并非出于悲觀，其實管用的藥還是有的，打頭的主藥就調(diào)控金融，階段性切斷至少是大幅限制各路金融資本漫灌樓市。

從全球金融危機(jī)爆發(fā)至今，國內(nèi)房價先后經(jīng)歷幅度不同的三輪階段性下跌，2008年是金融危機(jī)，2011年乃歐元主權(quán)危機(jī)，2014年則因階段性錢荒所致。這恰好說明三輪房價下行皆有流動性趨緊作為前置條件，問題是切斷樓市金融資本是味猛藥，早被多輪透支的一線樓市看似肥胖實乃虛腫，甭說下猛藥，就是常規(guī)藥劑量稍大，它都會受不了。而且，房價若大跌則金融必受嚴(yán)重影響。

還有一味猛藥也挺管用，那就是大幅增加土地供給，平抑地價從而拉低房價。但在赤字率不斷攀升的當(dāng)下，就算中央政府督促地方政府用此猛藥，地方政府也不會舍得用，否則土地財政可就虧大了。

所以，眼下不分大中小城市，大部分的樓市調(diào)控新政只立足于緩解矛盾，并不能從根本上解決問題。

【中國城市化率還有很大的提升空間，城鎮(zhèn)化帶來的巨大需求決定了房地產(chǎn)在很長時期內(nèi)，仍將是支柱性行業(yè)。但是，近期高杠桿帶動下的投機(jī)需求回潮，在造成部分城市樓市過熱的同時，最終將透支房地產(chǎn)行業(yè)的未來，甚至可能會將其帶上一條不歸路?，F(xiàn)在，按下部分熱點地區(qū)樓市的暫停鍵正是時候?！?/p>

深圳25日夜出臺調(diào)控政策正式開始收緊樓市，調(diào)控政策包括，非該市戶籍居民家庭限購一套住房，且需提供3年以上連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明。除了深圳，當(dāng)日還有上海、武漢、南京等多個一二線城市，相繼出臺樓市調(diào)控政策。在這些城市中，上海的限購政策被認(rèn)為最嚴(yán)厲，其中規(guī)定為改善居住條件再次申請商業(yè)貸款購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

近期，我國部分地區(qū)樓市迅速升溫引起了社會廣泛關(guān)注，同時也在所難免地招來了新一輪的調(diào)控。近來部分熱點城市樓市火爆，其主要誘因是去年以來房地產(chǎn)政策整體上趨于寬松，而房價上漲的主要推手則是，一些機(jī)構(gòu)及個人借助各種金融工具投機(jī)炒房。

本輪一些熱點地區(qū)的房價上漲并非剛需推動，而是投機(jī)所為。如果任這種態(tài)勢發(fā)展下去，不僅會給房地產(chǎn)市場埋下巨大隱患，對中國經(jīng)濟(jì)持久健康發(fā)展也將造成嚴(yán)重威脅。此次部分樓市過熱地區(qū)的限購政策，雖然不是解決房地產(chǎn)供需矛盾的根本之策，但通過行政干預(yù)按下暫停鍵，給市場降溫去火，這種做法可以降低房地產(chǎn)市場運行風(fēng)險，是值得肯定的。

去年年底以來，為了化解房地產(chǎn)庫存，相關(guān)部門陸續(xù)出臺了降低首付比例、降契稅、降營業(yè)稅等一系列鼓勵購房的措施。一段時間內(nèi)不斷出臺的利好，主要針對的是庫存巨大的三四線城市，對一線城市的優(yōu)惠有限，這是因為一線樓市供不應(yīng)求、房價過高的局面，多年以來一直沒有改變。然而，在大量投機(jī)資金的帶動下，一線樓市卻是乘機(jī)“大放異彩”——成交量大增，房價也在短短幾個月內(nèi)大漲20%到30%。同時，國內(nèi)樓市冰火兩重天的局面愈演愈烈，大部分三四線城市依然庫存高企，其中很多城市的房價同比仍在下降。

國內(nèi)樓市近期這種不正常的異動，不僅正在讓中央“化解房地產(chǎn)庫存”的政策效力弱化，而且存在觸發(fā)一場金融危機(jī)的風(fēng)險。

此次上海等城市出臺的調(diào)控政策，一個很重要的降溫著力點就是，提高首付比例且要求首付款為購房者自有資金。這項舉措是為了給樓市去杠桿、降泡沫，其針對目標(biāo)就是各種場外配資。去年以來，包括地產(chǎn)商、房產(chǎn)中介在內(nèi)很多機(jī)構(gòu)違法通過P2P平臺（網(wǎng)絡(luò)借貸平臺）、眾籌、自我融資、自我擔(dān)保等多種途徑籌集資金。在這些場外配資支撐下，首付貸、過橋貸等粉墨登場，這些非法金融產(chǎn)品大大降低了買房門檻，出現(xiàn)了一成甚至5%首付就可買房的現(xiàn)象。首付貸等金融產(chǎn)品，與引發(fā)金融海嘯的美國“次貸”高度相似，這種加杠桿的購房方式，對近期樓市起到很大助漲作用。這些非法金融產(chǎn)品最終很可能淪為有毒資產(chǎn)，由此誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險，并殃及整個社會。

中國城市化率還有很大的提升空間，城鎮(zhèn)化帶來的巨大需求決定了房地產(chǎn)在很長時期內(nèi)，仍將是支柱性行業(yè)。但是，近期高杠桿帶動下的投機(jī)需求回潮，在造成部分城市樓市過熱的同時，最終將透支房地產(chǎn)行業(yè)的未來，甚至可能會將其帶上一條不歸路。當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)處于“去舊育新”的關(guān)鍵時期，按下部分熱點地區(qū)樓市的暫停鍵正是時候。相對穩(wěn)定的一線樓市，是全國房地產(chǎn)市場均衡、健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，也將為全國范圍化解房地產(chǎn)庫存贏得時間。

【為剛賣了房準(zhǔn)備換大房子，卻突然發(fā)現(xiàn)自己沒有賣房資格者叫屈，基于個體情感值得同情。但這些看上去有些急就章式的樓市政策，沒準(zhǔn)真的對滿腦子購房保值增值者，是一種救贖。】

幾乎是在國內(nèi)主要城市房市漸入高潮之時，酒杯被撤走了，留下一地詫異。最近滬深等地政府給熾熱的房市來了一個“急剎車”，上海和深圳分別出臺樓市調(diào)控，其中上海對非戶籍居民家庭購房資格要求社保繳納年限由3年改為5年，深圳則由1年調(diào)整為3年，同時對“中國式離婚”也做出了限定。

如同年初股市的熔斷機(jī)制，今年以來的樓市新政確實玩了一回過山車，來去過于匆匆。針對樓市調(diào)控，輿論普遍認(rèn)為不太“優(yōu)雅”。不過，說樓市調(diào)控政策嚴(yán)過市場邊界也好，要避免權(quán)利誤傷也罷，沉靜下來想想，這十幾年來的樓市調(diào)控，斷然難找到心儀的“優(yōu)雅”。

其實，某些地方政府十多年來的樓市調(diào)控，盡管給人以越調(diào)越漲的集體記憶，但客觀來說，確實是個成功的杰作，這不，最新的限購政策似乎強(qiáng)化了許多人一線城市房產(chǎn)稀缺的預(yù)期。

這輪房市的急就章就是杠桿市，需求的投機(jī)討巧性昭然若揭，為剛賣了房準(zhǔn)備換大房子，卻突然發(fā)現(xiàn)自己沒有賣房資格者叫屈，基于個體情感值得同情。但這些看上去有些急就章式的樓市政策，沒準(zhǔn)真的對滿腦子購房保值增值者，是一種救贖?，F(xiàn)在為限購政策而叫屈者，普遍的認(rèn)知是錯過了這次機(jī)會，下次就要支付更多的代價；但這次由杠桿撬動起來的房市，炒作的就是這種心理預(yù)期，一旦這種以做短期、炒預(yù)期的杠桿市，最敏感的預(yù)期和杠桿遭到了破壞，房市不免如去年的股市，出現(xiàn)踩踏事件的發(fā)生可能。真若如此，這次的調(diào)控盡管不優(yōu)雅，但對投機(jī)討巧者也就算是一個救贖了。

前事不忘，后事之師。去年深圳房貸高達(dá)2151億元的增量（比2009年高出一倍有余），讓決策層看到杠桿市的粗暴，其中首付貸的出現(xiàn)，大戶在跑，房市流動性存在不小的漏斗，更是凸顯出杠桿市的脆弱和風(fēng)險的急速聚集。因為越來越多的跡象顯示，基于杠桿炒作起來的房市，很多大戶在出貨，且獲利的資金實際并沒再次進(jìn)入房市，房市的信用實際已呈邊際遞減態(tài)勢。事實上，筆者認(rèn)為，房市流動性的斷裂已注定，只是沒有人能給出準(zhǔn)確的時點，很多被捂熱的中產(chǎn)換房需求，尚不知自己所接的棒可能就是最后一棒。

當(dāng)然，這種樓市調(diào)控政策及迷失的杠桿現(xiàn)象，本質(zhì)上源自經(jīng)濟(jì)的加杠桿，這又有主動與被動兩個因素。主動因素是，我們繼續(xù)追求著經(jīng)濟(jì)的某種合意增速，主動地繼續(xù)加杠桿，刺激經(jīng)濟(jì)增長。被動因素是，債務(wù)緊縮，使整個社會的債務(wù)呈復(fù)利式指數(shù)增長，在無法承受大面積剛性兌付風(fēng)險下，要維系剛兌不破，需要被動地加杠桿。這在堵住不發(fā)生局部性風(fēng)險的目標(biāo)下，去杠桿就只能是針對特定的部門，從而轉(zhuǎn)向探索轉(zhuǎn)杠桿，即地方政府和國企去杠桿，引到家庭部門加杠桿。當(dāng)然，在市場不出清和非完全市場定價等背景下，家庭部門的加杠桿，就如同空中加油，杠桿由政府和國企部門向家庭部門轉(zhuǎn)移的同時，整體的市場杠桿率是在增加的，如2015年新增貸款11.72萬億，全國房貸新增2.66萬億，占比達(dá)23%，比2014年的占比16%，提高了約7個百分點，映射杠桿在向家庭部門轉(zhuǎn)移。

總之，當(dāng)前一些一線城市的房產(chǎn)新政，盡管有些簡單粗暴，但提前限制了房市杠桿的膨脹，部分地緩解了房市風(fēng)險?？梢灶A(yù)見，抽調(diào)杠桿后的房市，房價回落也會隨之出現(xiàn)，房市會逐漸進(jìn)入痛苦的調(diào)整周期。

□劉曉忠（財經(jīng)專欄作者、資深金融從業(yè)者）