這真是一個奇葩的案例：2013年3月，馮先生以233萬元的價格購入位于廣州市越秀區(qū)松崗西路的房產(chǎn)一套，交易完成并成功過戶后房價飆升，原房主遂多次向廣州市仲裁委員會提出《存量房買賣合同》無效以及返還房屋的仲裁請求，但被駁回。其后，原房主又在2014年以交易顯失公平為由提起仲裁請求，廣州市仲裁委員會最終作出裁定，馮先生應(yīng)補償差價款444683元。（4月11日《新快報》）

拿著明明只是一張紙的鈔票，居然就能買到自己想要的東西，這種我們常見的生活場景，卻是現(xiàn)代社會之前的人類所無法想象的。背后凝聚的人類重大進步有很多，其中有一個概念就叫契約精神?？梢哉f，沒有契約精神就沒有現(xiàn)代商業(yè)社會，任何你今天習(xí)以為常到根本不會細想的東西，在失去契約精神之后都將成為奢望。

廣州發(fā)生的這個奇葩案例，仲裁委手撕的正是市場賴以維持的契約精神。試想一下，如果房價漲了，賣方可以要求補償，那么房價跌了，買方是否也可以要求補償？同理，股票虧損了，是否可以找賺錢的人來賠？如果法定的契約都可以不算數(shù)，如果所有的交易都需要仲裁委來判定價格是否公允，那么市場就不可能存在，人們就不會有交易的欲望，只會有對交易的恐懼，交易的成本將因此大到無比。

本案中，仲裁委和地方法院之前都曾駁回申請人要求認定房屋買賣合同無效的請求，顯然，合同的有效性無可置疑，不存在所謂合伙騙購的情形。但是，仲裁委如今又認定交易價格顯失公平，理由有兩個：一是交易價與評估價有價差，二是房主是年過九旬的老人。

先說第二個問題。房主雖然是老人，但哪怕是他們親自交易，如果不能證明內(nèi)有欺詐，也應(yīng)認定交易是有效的。要不然的話，國家就該立法規(guī)定，多大年紀以上的老人，沒有參與市場交易的資格。更何況，此案是委托代理人進行的交易，而委托本身經(jīng)過公證，具有法律效力。再來說第一個問題，在房屋總價動輒幾百萬的一線城市，評估價與成交價出現(xiàn)四十多萬的價差，是很正常的現(xiàn)象。這里面涉及信息不對稱的話題。

某種程度上，所有的交易都是信息不對稱的結(jié)果，如果所有人都能預(yù)見房價今天的大漲，那么這十多年來，市場上就不應(yīng)該還有出售房屋的“傻瓜”。那種完全信息對稱的交易，在真實的市場中幾乎不存在；正因為有的人具有信息優(yōu)勢，所以才會有中介機構(gòu)，正因為大家風(fēng)險偏好各不相同，所以投資才能成為商業(yè)現(xiàn)象。

信息不對稱下的正常市場交易，客觀上確實會對交易中的某一方產(chǎn)生結(jié)果上的“不公平”，他因此少賺了錢或者多賠了錢。但是，這與廣州仲裁委所認定的“顯失公平”，完全不是一回事。所謂交易公平，絕不是指大家都必須按照評估價或者其他人為定下的價格交易。價格不自由則交易不自由，交易不自由何談交易公平？

廣州仲裁委在本案中所做的事情，貌似在充當(dāng)“萬能的市場之母”：一方面輕飄飄地撕毀合法契約，一方面又像管教子女一樣“管教”市場——你這個價格不對，我這個價格才對?？墒牵俨梦氖挚梢陨斓绞袌鼋灰椎膬?nèi)衣里亂摸嗎？到底是市場經(jīng)濟，還是仲裁經(jīng)濟？說實話，這是一個極壞的案例，如果不能有效控制失范的權(quán)力，則會敗壞市場經(jīng)濟的“水源”。

【契約的穩(wěn)定性受法律保護。這一案件的反轉(zhuǎn)之所以引發(fā)熱議，就在于它推翻了一個雙方自愿達成的契約——這項契約并沒有被發(fā)現(xiàn)存在欺詐、脅迫等外力因素?！?/p>

近日，一則題為《男子買房后房價大漲被裁定補償賣家44萬》的報道引發(fā)不少關(guān)注。單是在一家門戶網(wǎng)站上，就有超過6.7萬網(wǎng)民參與評論。在一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，也有94.6%的受訪者認為裁定“不合理，有違契約精神”。

如此一邊倒的輿情，難道裁判者事先沒有預(yù)判？有此裁定的法律依據(jù)又何在呢？相信這也是很多圍觀者想問的問題。不過，讀完報道不難發(fā)現(xiàn)，“買房后房價大漲”，其實并不是“裁定補償賣家44萬”的依據(jù)。這宗個案明顯是被“標題黨”了。

要讀懂此案，必須重述案情。依據(jù)報道，2013年3月，馮先生以233萬元的價格購入位于廣州市越秀區(qū)松崗西路的房產(chǎn)一套，面積130平米。該房的產(chǎn)權(quán)人是99歲的馬某和年近90的牟某。此前（2012年11月27日），馬某和牟某在其兩個女兒的陪同下進行了公證，委托單女士全權(quán)處理該房產(chǎn)。2013年3月12日，馮先生與委托人單女士簽訂《存量房買賣合同》。3月20日，這筆交易完成了過戶。

錢房兩清，交易完成，本該皆大歡喜。但就在2013年7月8日，原房主馬某和牟某及他們的兒子馬先生向廣州市仲裁委員會提出仲裁申請，申請裁定這次房屋買賣合同無效。馬先生的理由是，父母常年生病，父親99歲，母親近90歲，兩人在簽署合同時已無民事行為能力，單女士接受的全權(quán)處理該套房產(chǎn)的委托也涉嫌違反程序等。不過，這一申請被廣州市仲裁委駁回。隨后，馬先生又向廣州中院提起民事訴訟，要求撤銷廣州市仲裁委的裁決，廣州中院經(jīng)審理也駁回了申請。

不管是第一次仲裁駁回，還是后來的法院駁回，都是為了維護交易的穩(wěn)定，兼尊重產(chǎn)權(quán)人的意思表示。在法律上，并無依據(jù)認為年過九旬的老人就都失去了民事行為能力。不管兒子同不同意，老人都有權(quán)處理自己的房產(chǎn)。家庭內(nèi)部矛盾不能成為抗辯交易的理由。

劇情的反轉(zhuǎn)發(fā)生在這對老人（原房屋產(chǎn)權(quán)人）去世后，他們的兒子馬先生在2014年又以交易顯失公平為由提起仲裁（馬先生并非這場交易的當(dāng)事人，也非原房屋產(chǎn)權(quán)人，不知仲裁委是如何接受他作為申請人的）。經(jīng)評估公司評估，涉案房屋在交易期間（注意并不是交易后房價大漲）估價為2774683元，與實際交易價相差444683元。2016年2月25日廣州市仲裁委裁定，因申請人馬某和牟某在簽訂合同時處于劣勢，缺乏經(jīng)驗，雙方的權(quán)利義務(wù)不對等，可以認定為顯失公平，房屋總價格應(yīng)認定為評估價2774683元，馮先生應(yīng)向申請人補償差價款444683元。

這一案件的反轉(zhuǎn)之所以引發(fā)熱議，就在于它推翻了一個雙方自愿達成的契約——這項契約并沒有被發(fā)現(xiàn)存在欺詐、脅迫等外力因素。對于訂立時顯失公平的合同，依法律規(guī)定，當(dāng)事人一方確實有權(quán)請求法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。但“顯失公平”的適用標準很高——如果體現(xiàn)在價格上，通常應(yīng)明顯低于同時期市場價格的50%或者明顯高于同時期市場價格的2倍以上。如果只是“略失公平”，法律仍不支持撤銷合同。

法治社會就是契約社會，契約的穩(wěn)定性受法律保護。雖然這里討論的個案并不是“買房后房價大漲被裁定補償”，但仲裁機構(gòu)對“顯失公平”的寬泛理解，已然引起了很多民眾的擔(dān)憂。對此案的最終處理，還有法院這一關(guān)，只是不知會不會又有反轉(zhuǎn)？

本報特約評論員王灝軍

原標題：合同正義也是一種契約精神

2013年3月，馮先生以233萬元的價格購入位于廣州市越秀區(qū)松崗西路的房產(chǎn)一套，交易完成并成功過戶后，適逢國家樓市新政出臺，房價飆升，沒想到房子過戶幾個月后原房主多次向廣州市仲裁委員會提出《存量房買賣合同》無效以及返還房屋的仲裁請求，但被駁回。其后，原房主又在2014年以交易顯失公平為由提起仲裁請求，廣州市仲裁委員會2016年3月1日作出裁定，變更《存量房買賣合同》交易交割為2774683元，馮先生支付房屋差價444683元。（4月11日《現(xiàn)代快報》）

對于這起案件，不少人認為原房主看到房價飆升就反悔，這是違背契約精神的不誠信做法，不應(yīng)得到法律支持。這或許是因為人們普遍認為，契約精神就是嚴格遵守合同中的各項承諾。事實上，這種看法過于片面。完整意義上，契約精神包括契約自由精神、契約平等精神、契約信守精神、契約救濟精神四個方面。

雖然契約信守精神是契約精神的核心內(nèi)容，但契約自由、平等則是信守契約的前提。也就是說，契約不僅要基于雙方自由簽訂，也要具備正義性，才能成為須被人們嚴格遵守的契約。這在我國合同法上也有所體現(xiàn)。

根據(jù)合同法，當(dāng)雙方惡意串通損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，則將被認為“非正義”的合同，繼而失去效力。而基于欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解形成的合同以及顯失公平的合同，則也因不具備自由、平等內(nèi)涵，被認為是可撤銷、可變更的合同。

所謂顯失公平指的是標的物的價值和價款過于懸殊或承擔(dān)責(zé)任、風(fēng)險承擔(dān)顯然不合理。所謂可撤銷、可變更合同并非絕對無效，而是法律出于鼓勵交易的原則，賦予了權(quán)利受損者選擇的權(quán)利，即可以選擇繼續(xù)履行合同，也可以向裁判機關(guān)申請變更合同內(nèi)容，或者直接撤銷合同。當(dāng)然，這份權(quán)利也并不是無限期的，法律規(guī)定，權(quán)利人必須在1年內(nèi)，通過訴訟方式請求法院或仲裁機構(gòu)予以變更或者撤銷。

回到這起案件中，實際上，仲裁機關(guān)支持賣房者，并不是因為房價飆升了導(dǎo)致房主“賣虧了”。而是因為在合同訂立時，成交價就遠遠低于當(dāng)時的市值?！敖?jīng)評估公司評估，涉案房屋在交易期間估計為2774683元，與實際交易價相差444683元?！币簿驼f在成交時，房子就少賣了16%之多。不得不說，在沒有其他相反證據(jù)存在的前提下，這份評估結(jié)論對于案件的走向起到了決定性作用。此外，仲裁也只是支持了交易時的差價，并不是支持了現(xiàn)在房價與成交價之間的差價。

誠然，人們普遍痛恨那些簽訂賣房合同卻因房價上漲毀約或坐地起價的房主。只要買房者在簽署合同時，在條款中強調(diào)違約責(zé)任，這些房主必將因其不誠信行為付出應(yīng)有法律代價。法律當(dāng)然保護守信者。而另一方面，法律也同樣保護合同中的弱者，否則，《威尼斯商人》中安東尼奧與夏洛克簽訂的割肉合同悲劇就將在現(xiàn)實中上演。