新房“供大于求”明年1季度到達(dá)頂峰

　　根據(jù)深圳搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)，下半年，深圳將有72個(gè)樓盤開盤或加推，預(yù)計(jì)開盤加推總面積達(dá)560萬平方米，推出房源約26000套。再加上深圳目前在售樓盤剩余的10000余套房源，下半年整體市場(chǎng)供應(yīng)大概在36000套左右。已經(jīng)被業(yè)內(nèi)所預(yù)見的是，深圳下半年新房供應(yīng)量將遠(yuǎn)大于上半年。

　　“從深圳近些年的房?jī)r(jià)運(yùn)行走勢(shì)來看，深圳一般在存量房到達(dá)高點(diǎn)后，3個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)就會(huì)迎來低谷”，世聯(lián)地產(chǎn)分析師衛(wèi)旭華表示，而根據(jù)世聯(lián)的統(tǒng)計(jì)，由于近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱，全國(guó)下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，供銷差到2012年第一季度將達(dá)到頂峰，全面超過2008年時(shí)的供銷差，房?jī)r(jià)方面面臨較大的下行壓力。

　　而從萬科等上市公司的公告來看，各家公司都將下半年作為集中推盤和供應(yīng)的時(shí)期，“從今年下半年一直到明年的第三季度，市場(chǎng)的潛在供應(yīng)都是很充足的，預(yù)計(jì)今年第四季度的新房供應(yīng)將達(dá)到頂峰”，衛(wèi)旭華表示，供應(yīng)持續(xù)放大到供大于求，對(duì)價(jià)格而言下行壓力就會(huì)很大。

　　記者踩盤發(fā)現(xiàn)，在樓市供應(yīng)較為集中的龍崗中心城等地段，已有項(xiàng)目出現(xiàn)“賣不動(dòng)”的情況，主要原因便是“價(jià)格太高”，在新房不斷被限價(jià)入市的情況下，樓價(jià)上漲的預(yù)期也被壓制，購(gòu)房者往往不會(huì)為高價(jià)樓買單。而那些“限價(jià)”后價(jià)格比預(yù)期低的房產(chǎn)則被購(gòu)房者認(rèn)可。

　　“供應(yīng)量到達(dá)頂峰后，價(jià)格就會(huì)迎來底部，今年年底和明年初對(duì)于開發(fā)商來講又是拿地和并購(gòu)的好時(shí)機(jī)?！毙l(wèi)旭華表示。

　　在開發(fā)商方面，降價(jià)背后可以有很多原因，王海斌表示，要么是資金鏈緊，開發(fā)商要降價(jià)換資金求生存；要么是供需矛盾，由于供大于求開發(fā)商也會(huì)降價(jià)，而對(duì)于目前的深圳樓市來說，“很多開發(fā)商降價(jià)是因?yàn)閷?duì)于未來看不清楚，此刻的調(diào)控環(huán)境對(duì)于小開發(fā)商而言是極不安全的，大家都會(huì)擔(dān)心自己在這輪調(diào)控中會(huì)不會(huì)被干掉”，再者，信托等融資渠道都被收緊，政府限價(jià)使得開發(fā)商也要被動(dòng)降價(jià)，下半年即使對(duì)于大型房企也很有可能由于缺錢的原因要降價(jià)。

　　房?jī)r(jià)下半年利空，但跌幅不會(huì)達(dá)到2008年水平

　　“在緊縮的貨幣和財(cái)政政策下，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)的調(diào)控仍未見頂，仍有可能繼續(xù)加碼，而要在二三線城市限購(gòu)就是政策趨嚴(yán)的表現(xiàn)形式之一”，美聯(lián)物業(yè)徐楓認(rèn)為，由于貸款利率上調(diào)，發(fā)展商通過銀行貸款的成本提高。同時(shí)，若干龍頭開發(fā)商與銀行有大量授信額度，而沒有實(shí)際貸款，使得不少公司尋找其他途徑融資。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心預(yù)測(cè)，2011年保利、萬科在四大發(fā)展商中或?qū)⒙氏冉祪r(jià)出貨，而這種一手住宅降價(jià)在華東、華中片區(qū)將較為明顯。

　　而在二手房方面，新房的限價(jià)政策直接導(dǎo)致深圳樓市已出現(xiàn)新房二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。深圳知名地產(chǎn)研究專家尹香武表示，一般地說，同片區(qū)的新房由于在設(shè)計(jì)規(guī)劃、建筑創(chuàng)新、用料檔次、物業(yè)管理上都在逐步升級(jí)，因此其價(jià)值會(huì)比二手房要高大約15%～30%之間，而現(xiàn)在被限價(jià)后的新房常常與周邊二手房?jī)r(jià)格接近，甚至不少新房?jī)r(jià)格還低于二手房，加上深圳新近推出二手房按評(píng)估價(jià)征稅政策之后，由于近幾年房?jī)r(jià)上漲幅度較大，導(dǎo)致二手房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)立即失去，這種因素會(huì)促使剛性需求更多地離開二手房轉(zhuǎn)向買新房。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心要素有兩個(gè)：一是政策不會(huì)放松，“新國(guó)五條”已經(jīng)給市場(chǎng)傳遞了強(qiáng)烈的信號(hào)。下半年政策的著力點(diǎn)將是加大房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、保障房和部分房?jī)r(jià)過快城市的限購(gòu)政策的落實(shí)力度，尤其是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場(chǎng)供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國(guó)范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場(chǎng)走勢(shì)正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)的局面。

　　即使在今年上半年還對(duì)深圳樓市有諸多樂觀看法的世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌也表示，“深圳樓市下半年下行壓力很大”，但他同時(shí)表示下跌的幅度不會(huì)達(dá)到2008年的水平：一方面房企短期生存的資金壓力不是很大，現(xiàn)在房企缺的是生存之外發(fā)展需要的資金，下半年萬科、保利、恒大等房企一定會(huì)以價(jià)換量，而與2008年最大的不同是，現(xiàn)在深圳樓市的需求并沒有降低，還是有很多人要買房。