張承惠 陳道富

近期國家房地產調控政策效果開始顯現，大多數城市房價止?jié)q回穩(wěn)，部分城市房價開始下調。由于房地產相關產業(yè)眾多，與銀行信貸、地方融資平臺也有密切的關系，房價下跌開始引發(fā)社會和媒體關注，甚至認為房價即將崩盤并引發(fā)一系列系統風險，同時國際社會唱空中國的言論也不時出現。我們認為，分析中國房地產市場，需要從中國的特殊國情出發(fā)。既不能忽視調整中的風險，也不宜過度夸大。堅持推動房地產的實質性調整，并不必然帶來房地產市場硬著陸，我國也有條件避免硬著陸發(fā)生。

一、海外房地產市場硬著陸的基本規(guī)律

在1890—2007年長達120年的歷史中，美國房市崩盤僅發(fā)生過兩次：一次是在一戰(zhàn)前至二戰(zhàn)結束，房地產整體疲弱；第二次就是始于2006年的這一輪房地產調整。第一次硬著陸沒有給經濟帶來太大的直接影響，反倒是大蕭條影響了房地產市場的復蘇。第二次調整則成為危機肇始的源頭，對全球經濟、金融產生了重大沖擊。日本在二戰(zhàn)后經歷了三次較大的房地產市場調整，前兩次并未出現硬著陸，也未對經濟產生重大影響。只是第三次調整，引起了嚴重的金融風險和經濟硬著陸。

同樣是調整，為什么有些是硬著陸，有些不是？又為什么有些對經濟產生重大沖擊，有些則不然？要回答上述問題，需要尋找造成海外房地產市場硬著陸的基本規(guī)律。回顧海外帶來重大沖擊的房地產市場調整，可以發(fā)現以下特點：