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需證明父母委托女兒購(gòu)房

“本案涉及借名購(gòu)房的法律問(wèn)題。此類案件往往由于當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)約定不明確、收集保存證據(jù)意識(shí)不強(qiáng)而導(dǎo)致一方利害關(guān)系人反悔引起糾紛，關(guān)鍵是要提供證據(jù)證明房屋的權(quán)屬。”楊律師告訴本報(bào)記者，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記公示主義。即在一般情況下，房屋產(chǎn)權(quán)登記在誰(shuí)的名下，就推定該房屋的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有，除非其他人能提出相反證據(jù)足以推翻這種推定。

那么，在借名購(gòu)房中實(shí)際購(gòu)房人與名義產(chǎn)權(quán)人之間是什么關(guān)系，誰(shuí)對(duì)房屋擁有產(chǎn)權(quán)呢？

“從本質(zhì)上看，實(shí)際購(gòu)房人與名義產(chǎn)權(quán)人間的借名買房關(guān)系是一種委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人以自己名義實(shí)施的購(gòu)房行為是基于該委托合同關(guān)系實(shí)施的隱名代理行為?！睏盥蓭熣f(shuō)，根據(jù)《合同法》第396條、第402條、第404條的規(guī)定，受托人即名義產(chǎn)權(quán)人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人即實(shí)際購(gòu)房人。所以，在實(shí)際購(gòu)房人能夠提供與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托買房協(xié)議、出資證明時(shí)，可以認(rèn)定實(shí)際購(gòu)房人應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人的主張成立。

結(jié)合本案，楊律師指出：“丁珊父母以丁珊名義購(gòu)買的房屋若是普通的商品房，且能夠證明他們之間存在委托購(gòu)房協(xié)議，如中介小王的作證，丁珊父母通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的出資證明、還款證明等，才可以認(rèn)定丁珊父母對(duì)其女兒名下的這套房產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)，這套房子不是丁珊與于洋的夫妻共同財(cái)產(chǎn),于洋無(wú)權(quán)分割。”

借名買房有風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施需謹(jǐn)慎

借名買房存在風(fēng)險(xiǎn)！通常是名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險(xiǎn)。楊律師說(shuō)，實(shí)踐中，如果無(wú)法證明雙方之間存在委托購(gòu)房協(xié)議，或者實(shí)際購(gòu)房人無(wú)法提供完整的出資憑證的情況下，法律很難保障實(shí)際購(gòu)房人的合法權(quán)益，由此導(dǎo)致的糾紛時(shí)有發(fā)生。所以，在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，實(shí)際買房人首先應(yīng)當(dāng)注意簽訂并保存好書面的委托購(gòu)房協(xié)議；其次，要注意保存好付款憑證，通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式而非現(xiàn)金的方式支付房款。

此外，楊律師還提醒道：“借名購(gòu)房如果發(fā)生在實(shí)際出資人不符合購(gòu)房政策所要求的身份條件，即實(shí)際購(gòu)房人不符合國(guó)家關(guān)于購(gòu)房的政策性規(guī)定，如經(jīng)濟(jì)適用房所要求的當(dāng)?shù)貞艨诨蛑械褪杖氲?，則屬于惡意規(guī)避法律的強(qiáng)行性規(guī)定而借用他人名義買房，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間委托購(gòu)房協(xié)議是無(wú)效的?！?本報(bào)記者 李源)