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三、誰是高房價的最大受益者？

3月18日，國務院國資委宣布78家中央企業(yè)將退出房地產(chǎn)市場。這條消息被國內外眾多媒體在顯要位置加以報道，并迅速引發(fā)輿論熱議。這進一步強化了一段時間以來“一邊倒”的輿論傾向：似乎高房價是國企進入房地產(chǎn)市場惹的禍，是房地產(chǎn)領域“國進民退”造成的。問題是，這符合事實嗎？

近些年來，針對房地產(chǎn)市場存在的問題，中央政府出臺了一批又一批宏觀調控政策，意在穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，但卻很難發(fā)揮效用或效果很不理想。這是為什么？一些城市政府追求土地財政是一個原因，然而還有一個原因卻很少被人提及，那就是房地產(chǎn)領域是民營經(jīng)濟唱“主角”。

中國房地產(chǎn)業(yè)的“造富效應”已經(jīng)表明，房地產(chǎn)開發(fā)商才是高房價的最大受益者。早就有論者指出，與其他行業(yè)的民營企業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)商作為一股新興的經(jīng)濟力量，從一開始就有很強的集團意識。他們自覺地達成價格同盟，采取集體行動，聯(lián)手抬高房價，獲取高額壟斷利潤，使房地產(chǎn)業(yè)成為一個暴利行業(yè)。有樓市評論家認為，2004年以來，樓市進入由開發(fā)商決定市場、自由定價狀態(tài)。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長、繁榮，而各地的大房地產(chǎn)企業(yè)也開始在利益最大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價格聯(lián)盟。價格同盟的“定價策略”是：幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。房地產(chǎn)公司正是依靠這種價格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高于生產(chǎn)成本的超額壟斷利潤。有學者說，在房地產(chǎn)博弈中，地產(chǎn)商無疑是一個發(fā)育程度最高的利益主體，也是較早以自覺的意識甚至集體的力量影響政府政策和社會風向的一個群體。事實上，一些實力雄厚的地產(chǎn)商通過廣告投放等經(jīng)濟手段對各類媒體進行滲透和控制，有的地產(chǎn)商成為“媒體明星”、“意見領袖”，或親自登臺，或雇用一些學者專家，巧舌如簧，混淆視聽，甚至利用媒體公開與國家宏觀調控政策唱反調，竭力營造對自己有利的社會輿論。特別要看到的是，出于追求利潤最大化的本性，一些私營地產(chǎn)商是絕對不會像國有企業(yè)那樣執(zhí)行政府的宏觀調控政策的，相反，他們?yōu)榱吮├厝粫粨袷侄蔚氐种普€(wěn)定房價的努力。

住房是居民生活必需品，政府有責任保障居民基本生活需求，在這個意義上，住房有公共品性質；改善性住房又是居民的自主選擇行為，在這個意義上它又是消費品；在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)還是投資品，有資產(chǎn)保值增值的功能。住房的這種多重屬性，決定了它不能完全市場化，政府在住房供應上不能缺位，國有房地產(chǎn)企業(yè)也應積極發(fā)揮平抑房價的作用?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)，國有企業(yè)不是多了，而是太少、太弱了！