是泡沫終會(huì)破滅，現(xiàn)在日本的住宅價(jià)格還不到泡沫時(shí)期的一半

20世紀(jì)80年代中期以后，在美國(guó)的施壓下，日元被迫大幅度升值，給日本對(duì)外出口造成負(fù)面影響。為防止經(jīng)濟(jì)下滑，日本政府多次下調(diào)官方利率。日元升值和寬松貨幣政策的背景，加上長(zhǎng)期以來(lái)日本政府對(duì)銀行的過(guò)度保護(hù)、金融監(jiān)管存在漏洞、信息披露制度不健全、銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡化等因素，大量資金被釋放出來(lái)，并流向了股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高了股價(jià)和地價(jià)，房地產(chǎn)泡沫逐漸形成。在短短幾年的時(shí)間里，東京的地價(jià)市值就上漲到相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)的地價(jià)，足見(jiàn)這一時(shí)期日本的地價(jià)飆升到近乎荒唐的地步。

然而，是泡沫終究會(huì)破滅，只不過(guò)當(dāng)你身處泡沫之中時(shí)，常常會(huì)被浮躁和奢華所誘惑，從而迷失了方向，正如美國(guó)前聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)主席格林斯潘所言，“只有當(dāng)泡沫破滅后才會(huì)意識(shí)到它的存在?！?990年3月27日，大藏省發(fā)布了“金融機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)融資總量限制”的通知，開(kāi)始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資進(jìn)行限制，這一措施的實(shí)施后來(lái)被稱(chēng)為日本房地產(chǎn)泡沫破滅的“引火擎”。隨后，日本各大銀行開(kāi)始大幅度減少發(fā)放有關(guān)房地產(chǎn)的貸款規(guī)模，提高貸款利率，并開(kāi)始征收地價(jià)稅。這些措施對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生了效果，日本房地產(chǎn)泡沫走向破滅。1991年以后，日本幾大都市圈的地價(jià)開(kāi)始明顯下跌，現(xiàn)在日本的住宅價(jià)格還不到泡沫時(shí)期的一半。

戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)上的巨大成功導(dǎo)致對(duì)泡沫缺乏警惕，多數(shù)人相信“土地神話(huà)”會(huì)繼續(xù)

在20世紀(jì)80年代中期之前，日本沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)泡沫經(jīng)濟(jì)，缺乏對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)和警惕性。戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)上的巨大成功，又大大助長(zhǎng)了日本的自信心，對(duì)于80年代后期的資產(chǎn)迅速膨脹，很多日本人形成錯(cuò)覺(jué)，認(rèn)為是“一個(gè)嶄新時(shí)代的到來(lái)”。這也是為何在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期日本政府和媒體一直沒(méi)有人公開(kāi)表示過(guò)對(duì)泡沫破滅的擔(dān)憂(yōu)，而民眾更多看到和聽(tīng)到的是“土地升值”、“銀行不倒”、“三菱并購(gòu)美國(guó)洛克菲勒中心”等令人鼓舞的消息。多數(shù)人也相信，日本強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、土地資源的稀缺性等會(huì)支撐“土地神話(huà)”的延續(xù)。

在這種沉醉的氛圍下，加上1990年6月日本房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)，制造業(yè)設(shè)備投資、對(duì)外出口及國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售依然活躍，無(wú)論政府還是國(guó)民都沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始走向破滅，更沒(méi)有想到的是，日本經(jīng)濟(jì)從此會(huì)進(jìn)入“失去的二十年”。很多人認(rèn)為，地價(jià)下跌只是暫時(shí)的，至少跌幅不會(huì)這么大，銀行也是抱著這種希望而擱置已經(jīng)出現(xiàn)的不良債權(quán)問(wèn)題。支撐這一想法的理由除了對(duì)“土地升值”的信念外，還有一個(gè)是：日本是出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)，在日元不斷升值的形勢(shì)下，為促進(jìn)出口，政府會(huì)增發(fā)貨幣來(lái)拉低日元匯率。隨著日元對(duì)美元匯率逐步回歸，日本經(jīng)濟(jì)就會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之恢復(fù)，并存在上漲的可能。所以，在日本房地產(chǎn)泡沫破滅、地價(jià)下跌的初期，沒(méi)有多少人急著出售手中的房產(chǎn)，社會(huì)總體處于穩(wěn)定的常態(tài)。