民眾對房地產(chǎn)市場從希望逐漸走向絕望的時候，日本整個社會也沒有出現(xiàn)大的波瀾和動蕩

如果說泡沫破滅之初，日本國民在對房地產(chǎn)市場抱有回升的希望之中不斷消化地價下跌的事實，那么，當(dāng)1991年第2季度后日本實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)入蕭條、國內(nèi)失業(yè)人數(shù)增加、國民持有的股票和房屋價值大大縮水、民眾對房地產(chǎn)市場從希望逐漸走向絕望的時候，日本整個社會也沒有出現(xiàn)大的波瀾和動蕩，這其中有著深層次的原因。

首先，日本是一個法治國家，也是一個誠信社會，國民普遍具有較強的契約意識。孩子從小就受到家庭和學(xué)校的教育，要遵紀(jì)守法，信守承諾。在日本，進行房地產(chǎn)交易時，賣方會事先把各種風(fēng)險及其后果講得非常清楚，如果買方愿意承擔(dān)這種風(fēng)險和責(zé)任，雙方才有可能成交簽約。這樣，買賣雙方對自身的權(quán)利和風(fēng)險、責(zé)任等都有充分的了解，而一旦簽約，遵守契約則是理所當(dāng)然的事情。如果成交之后出現(xiàn)問題和糾紛，可以訴諸相關(guān)法律，對各類違約行為進行相應(yīng)的處罰。

其次，房價下跌對普通工薪階層和低收入者的影響有限。日本人對房地產(chǎn)的買賣、持有和轉(zhuǎn)讓都需要繳納一定的稅，如房地產(chǎn)取得稅、印花稅、固定資產(chǎn)稅、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記稅等。如果將房屋作為財產(chǎn)留給子女的話，還需要繳納贈與稅和繼承稅。購房的稅收成本和負(fù)擔(dān)，成為日本人在買房時需要權(quán)衡的一個重要因素。所以，日本的普通工薪階層和低收入者一般買不起房，有錢人也不會出于投資目的而囤積多套住房。另一方面，在日本，有很多人靠租房生活，年輕人結(jié)婚時租房現(xiàn)象也很普遍，而租房者往往是低收入階層，地價、房價下跌也會推動房租下降，使他們可租到更便宜的住房。還有一點需要注意的是，日本在泡沫經(jīng)濟尚未形成之前，業(yè)已建立起相對完善的失業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障制度，基本上能夠保證所有人的基本生活，這也有助于抵御經(jīng)濟危機和突發(fā)事件，維護社會的和諧穩(wěn)定。

泡沫破滅的啟示：市場經(jīng)濟下不存在“土地神話”，房價不可能只漲不跌

當(dāng)前，圍繞中國房價的討論十分激烈。毋庸置疑，中國房地產(chǎn)市場存在泡沫，其直接的表象就是大量資金脫離了實體經(jīng)濟，流入房地產(chǎn)市場，引起房價異常上漲，幅度已經(jīng)明顯超出了經(jīng)濟的實際增長水平，也大大超出了民眾的支付能力。那么，中國是否會像日本上世紀(jì)90年代初那樣出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅?這是近兩年來一直被各界關(guān)注和爭議的問題。

一種觀點認(rèn)為，中國城市化水平還不高，土地資源有限，房價有自然上漲的壓力;購房者以自我資金為主，面向房地產(chǎn)的貸款規(guī)模有限;中國的外資較多，美國要求人民幣升值難以得到廣泛支持，所以，中國不會出現(xiàn)像日本那樣的泡沫破滅。也有一種觀點認(rèn)為，中國的現(xiàn)狀與當(dāng)年的日本有著很多相似之處，如：出口導(dǎo)向型經(jīng)濟、人民幣升值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等，中國可能會像日本那樣出現(xiàn)房地產(chǎn)市場崩盤，甚至?xí)热毡靖鼑?yán)重。還有一種介于二者之間的觀點。不管何種觀點，從這些觀點的爭論中我們可以看出，泡沫形成和破滅的原因是復(fù)雜多樣的。