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正確處理有限土地資源在居住和吃飯兩項用途上的配置關(guān)系,徹底改革土地政府壟斷的招拍掛體制,將50年到70年的土地出讓金一次性收取改革為房產(chǎn)稅、土地交易增值稅和土地使用稅。

中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢,由于其內(nèi)在的漲價機理,宏觀調(diào)控總是處于“一放就熱,價格暴漲,一控就冷,陷入低 迷”的惡性循環(huán)之中。因此,2010年的房地產(chǎn)走勢,我們也處于兩難境地,對于房地產(chǎn),國家促進也不是,不促進也不是。所以,2010年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,必須與土地、財稅等體制改革互動,理順有關(guān)的房地產(chǎn)體制,才能從機制上使房地產(chǎn)經(jīng)濟健康和穩(wěn)定運行。

降低房價的最重要措施就是加大住宅用地供應(yīng)。我認為,在原計劃的基礎(chǔ)上,城鎮(zhèn)住宅用地,從2010年開始,應(yīng)當每年增加100萬畝左右,并規(guī)定住宅用地專項使用,嚴格限制地方政府挪作他用,經(jīng)過10年左右的時間,除了滿足新增城鎮(zhèn)人口,包括遷移人口的住宅需要,還可將以往城鎮(zhèn)住宅用地供需缺口補齊。這就要正確處理糧食安全用地與城市化居民居住需求用地之間的關(guān)系。過于強調(diào)耕地保護,而對住宅用地供應(yīng)過少,使住宅供給與需求不平衡,實質(zhì)上是住宅供應(yīng)不能滿足廣大城市居民和新移民的需要,形式上則是住宅價格過高而且逐年上漲,超過居民收入的增長,使居民沒有購買住宅的能力。耕地保護不好,糧價上漲過快,不是一件好事,而房價飛速上漲,居民住不起房,對社會安定也不利。總體上解決中國居民住宅問題的方向,應(yīng)當是嚴格控制農(nóng)村居住用地,增加城鎮(zhèn)住宅用地,并且積極推動撤小村并大村、撤村并鎮(zhèn),以整理出更多的土地資源來適應(yīng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城市化的需要。

2010年開始,無論如何,也要開始改革目前土地政府寡頭壟斷供應(yīng)的招拍掛制度,逐步形成競爭性的供應(yīng)市場,以抑制地價暴漲,并且逐步降低土地的價格水平。最為關(guān)鍵的是,按照黨的十七屆三中全會的精神,將目前政府寡頭壟斷型的土地供應(yīng)市場結(jié)構(gòu),改革為競爭型的土地供應(yīng)市場。

目前,地方政府對賣地收入的依賴程度越來越高,特別是今年企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營不景氣,稅收增幅下降,許多地方的政府用炒高地價的方式籌集地方政府的收入。一是如前所述,政府寡頭壟斷式的賣地抬高了房價,二是這種將50年到70年的收入一次收上來,而且在一年中花掉的方法,是一種典型的吃子孫飯和不可持續(xù)的財政收支方式。因而,需要改革財政稅收體制,調(diào)整中央與地方的財政稅收關(guān)系,擴大地方政府籌資權(quán)限,改變目前政府收入不可持續(xù)但抬高房價的土地財政格局。只有正確處理有限土地資源在居住和吃飯兩項用途上的配置關(guān)系,順應(yīng)城市化的大趨勢,合理地向城鎮(zhèn)住宅建設(shè)分配土地,只有徹底改革土地政府壟斷的招拍掛體制,只有將在房地產(chǎn)領(lǐng)域的亂收費和50年到70年的土地出讓金一次性收取的流程改革為房產(chǎn)稅、土地交易增值稅和土地使用稅,才能根治房地產(chǎn)“一放就暴漲,一收就過冷”的惡性病癥,使房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展,使房價水平與居民的收入水平相適應(yīng),使人民群眾能買得起價格合理的住房。

可以看出,如果不下大的決心改變目前的招拍掛機制,并且理順與之相關(guān)的地方土地財政體制,如果不下大的決心開征房產(chǎn)稅,中國的房價決無穩(wěn)定之機制,還會持續(xù)地暴漲。但是,這兩項改革的阻力將會很大,一是由于要改變地方政府當任領(lǐng)導(dǎo)的利益來源格局,將會遭到地方的強烈反對；二是來自于擁有多套房的資產(chǎn)階層的抵制,甚至討論、起草、制定政策的許多人與之利益相關(guān)；三是會遇到已經(jīng)高價囤地的開發(fā)商以及已經(jīng)給高價位時投資和投機的房地產(chǎn)商和居民貸款的銀行的憂慮和反對。因此,能否在體制上根治房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,改變85%左右的城鎮(zhèn)居民和進入城鎮(zhèn)的新移民買不起房的局面,就看國務(wù)院和有關(guān)部門,對改革能不能堅決推進,能不能協(xié)調(diào)一致,放棄部門利益和偏見,平衡近期局部損失和遠期利益,能推進多少。（作者系中共中央黨校研究室副主任）