還值得稱道的是，共有產(chǎn)權住房的產(chǎn)權十分明晰，在廉租房－經(jīng)適房－商品房之間實現(xiàn)了“無縫”連接。個人可以把自己的產(chǎn)權抵押出去申請公積金貸款和商業(yè)貸款，當個人無力償還貸款時，政府可以代為償還，但個人產(chǎn)權份額也會隨之縮小，屆時房屋就帶有越來越明顯的廉租房性質；如果個人無力償還政府墊付的房款，個人也就可以一直住著，轉讓時再按比例和政府分享房款，這很像經(jīng)濟適用房；如果償還了政府墊付的房款，經(jīng)適房也就完全成了個人所有的商品房了。一度復雜的退出過程變得簡單清晰。
由上可知，與傳統(tǒng)的經(jīng)適房模式相比，共有產(chǎn)權住房有著諸多優(yōu)點，因而值得各地借鑒推廣。我們相信，這一創(chuàng)新模式，比現(xiàn)有的一些保障性住房做法更有生命力。
當然，共有產(chǎn)權住房也只是邊際上的改良。其他地方要模仿，需要一定的地方財政實力做支撐。淮安市2007年將旗下兩家國企剝離，2008年獲得了1.5億元資金用于項目的啟動。政府其余投入的資金，則是通過土地的出讓換算成資金成本。這一條件不一定各地都能具備。
共有產(chǎn)權住房的確降低了尋租空間，但這也同時說明了買房者獲得的優(yōu)惠空間并不大。在供應限價房的地方，由于房價明顯低于市場價格，結果供不應求，人們紛紛走后門找關系。與此不同，淮安市在共有產(chǎn)權住房試點過程中，出現(xiàn)的卻是“房等人”，其原因在于房價基本與市場接軌。由此來看，政府雖提供了一筆無息貸款，但購房者最后還是完全依賴自己扛下高房價。
進一步看，共有產(chǎn)權住房要得到順利推廣，是以未來房價還將繼續(xù)走高為背景的，實際上是政府借錢給低收入者，鼓勵其提前購房，購房者的杠桿其實比正常情況下更高。更高的杠桿只有在將來房價上漲時才是更好的選擇。
事實上，政府增加保障性住房的出發(fā)點不僅是要讓更多人買到房住上房，還在于同其他政策一起抑制房價過快上漲。共有產(chǎn)權住房是以接受當前高房價為前提的，并且隱含未來房價繼續(xù)上漲的假定。它沒想過要降低房價，只是創(chuàng)造條件讓中低收入者進入市場。由此看來，這一模式不宜成為保障性住房以及房地產(chǎn)政策的主導思路。
（作者為經(jīng)濟學博士，宏觀經(jīng)濟觀察人士）
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