這一系列評(píng)論的背景是：自去年年底國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投機(jī)性購(gòu)房的四條政策伊始，中國(guó)房地產(chǎn)公共政策再次“拐入”了調(diào)控周期。隨后，政府出臺(tái)了包括“國(guó)十一條”在內(nèi)的政策組合拳，運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，果斷對(duì)失控的樓市進(jìn)行調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。但遺憾的是，房?jī)r(jià)在高壓的政策下短暫觀望之后，毅然走出了一條驚艷的暴漲行情。
對(duì)于房?jī)r(jià)與政策的背道而馳，民眾錯(cuò)愕，學(xué)者驚訝，連一些開(kāi)發(fā)商都感到害怕。是政策的藥方不對(duì)，還是中國(guó)房地產(chǎn)真的可以一直一枝獨(dú)秀于全球。我們看到，在這一輪房?jī)r(jià)瘋漲的周期里，每一次政策的出臺(tái)，要么刺激“地王”的出現(xiàn)，要么刺激房?jī)r(jià)的上漲：調(diào)整二手房營(yíng)業(yè)稅的政策引起了購(gòu)房者的極大恐慌，導(dǎo)致二手房交易量?jī)r(jià)的飆升；而各大銀行剛剛提高房貸利率的舉措更是引發(fā)了購(gòu)房者的恐慌，再次導(dǎo)致房?jī)r(jià)的暴漲。政策制定者也許沒(méi)有想到，抑制投資投機(jī)、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，卻成了開(kāi)發(fā)商和民眾集體反向操作的風(fēng)向標(biāo)，這種效果，在某種程度上折射出房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨極大的信任危機(jī)。
這種態(tài)勢(shì)不僅戕害政策的公信力，更不利于社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。政策制定者急需對(duì)高房?jī)r(jià)的危害和出臺(tái)的一系列調(diào)控措施進(jìn)行評(píng)估，拿出更有針對(duì)性的措施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)全面降溫。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種非理性的暴漲，既有政策“藥不對(duì)癥”的因素，亦有各方通過(guò)博弈，化解政策威力的原因：其一，政策所開(kāi)藥方大多屬于長(zhǎng)期的治本之策，比如，建設(shè)保障性住房，從長(zhǎng)期來(lái)看，可以抑制房?jī)r(jià)上漲，但就短期而言，因?yàn)榻ㄔO(shè)周期，對(duì)抑制房?jī)r(jià)的效果并不大；其二，政策制定者并沒(méi)有向外界傳遞抑制房?jī)r(jià)的堅(jiān)強(qiáng)信心，對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)，信號(hào)混亂。一些部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)在政策目標(biāo)的表述上大玩文字游戲，極具吝嗇之能事，“抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”完全成了一個(gè)鼓勵(lì)房?jī)r(jià)上漲的反向指標(biāo)，而一些部門(mén)負(fù)責(zé)人輕率地表態(tài)“調(diào)控房?jī)r(jià)沒(méi)有辦法”，“未來(lái)20年都面臨房?jī)r(jià)上漲的壓力”，讓民眾難以判斷政府的真實(shí)意圖；其三，當(dāng)前房?jī)r(jià)瘋漲的最大因素是投機(jī)性購(gòu)房，但對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房，缺乏針對(duì)性的舉措，用取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠等隔靴搔癢的手段根本無(wú)法抑制投機(jī)性購(gòu)房；其四，政策的準(zhǔn)星失效，誤傷造成的恐慌性購(gòu)房導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。各大銀行開(kāi)始取消利率優(yōu)惠，引發(fā)了一些本來(lái)觀望的人緊急入市，一竿子打翻全船的人，等等。
在當(dāng)前房?jī)r(jià)依舊與政策博弈，房地產(chǎn)集聚的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)全社會(huì)的戕害越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，當(dāng)務(wù)之急是公共政策必須傳遞明確的信號(hào)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的目的究竟是什么，是該向民眾發(fā)出明確的信號(hào)的時(shí)候了。如果政策制定者依舊抱著投鼠忌器的心態(tài)，擔(dān)心房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)G DP造成影響，任由各方利益博弈者傳遞錯(cuò)誤的信號(hào)，一旦房?jī)r(jià)硬著陸，泡沫破滅，將對(duì)中國(guó)社會(huì)造成很大的傷害。其次，政策不僅要確立長(zhǎng)期的目標(biāo)，更要追求短期的效應(yīng)。按照社科院不久之前的調(diào)查數(shù)據(jù)，全國(guó)660個(gè)城市房屋空置高達(dá)6000多萬(wàn)套，北京、上海等城市的房屋空置率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了10%的國(guó)際警戒線，有些城市這一比例甚至達(dá)到了50%以上。據(jù)此幾乎可以判定，在當(dāng)前房?jī)r(jià)與居民收入的差距越來(lái)越大的情況下，買(mǎi)賣(mài)房屋基本就是投機(jī)。對(duì)這些投機(jī)行為，靠提高營(yíng)業(yè)稅等毛毛雨解決不了，必須通過(guò)征收暴利稅的方式，降低炒房者的投資收益。
就長(zhǎng)期而言，中國(guó)房地產(chǎn)要健康發(fā)展，必須通過(guò)改變土地財(cái)政，政府建設(shè)大量的保障性住房等長(zhǎng)效的措施，并且徹底改變房地產(chǎn)作為純粹經(jīng)濟(jì)政策的屬性，把滿足民眾的住房需求作為房地產(chǎn)公共政策的主要目標(biāo)。但就短期而言，則必須在給民眾傳遞堅(jiān)定的信號(hào)的同時(shí)，果斷出重手打擊投機(jī)行為。在擠破房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)，又不影響居民的居住需求，房地產(chǎn)泡沫亦不會(huì)轉(zhuǎn)化為可怕的社會(huì)泡沫。同時(shí)，考慮到中國(guó)的房地產(chǎn)政策一直處于手忙腳亂的調(diào)控周期，我們建議高層對(duì)房地產(chǎn)土地供應(yīng)、信貸、稅收、信息、住房保障等政策進(jìn)行全方位的檢討和反思，并充分體現(xiàn)民眾的基本參與原則，下決心擺脫與民爭(zhēng)利的土地財(cái)政模式，構(gòu)建一個(gè)科學(xué)合理的促進(jìn)房地產(chǎn)真正健康發(fā)展的政策體系，這是挽救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，挽救中國(guó)房地產(chǎn)的唯一之道。房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)峻形勢(shì)已經(jīng)讓我們別無(wú)選擇，更沒(méi)有時(shí)間舉棋不定。
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