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北京樓價(jià)新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量出現(xiàn)下降。成交量下滑的解釋有多種，不論哪種解釋?zhuān)山涣肯陆担ㄌ貏e是短期）都無(wú)法推斷出，樓價(jià)今后會(huì)下降甚至長(zhǎng)久性地下降，對(duì)于北京樓價(jià)新政的評(píng)估也不能過(guò)于樂(lè)觀。有媒體報(bào)道稱(chēng)，“樓價(jià)經(jīng)過(guò)政策調(diào)整適應(yīng)期后，可能出現(xiàn)‘報(bào)復(fù)性’反彈?！保?月7日《新京報(bào)》）

火 爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)換來(lái)報(bào)復(fù)性的政策打壓，也許這是當(dāng)前樓市最準(zhǔn)確最直接的概括。雖然北京的政策出臺(tái)是否會(huì)成為地方政府樓市調(diào)控的政策風(fēng)向標(biāo)，還需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。分析北京的政策，如果說(shuō)還留有什么余地的話，就是每條管制之后，沒(méi)見(jiàn)具體的懲罰措施。而北京樓市已經(jīng)處于“高燒”階段，不下“猛藥”降不了溫。

據(jù)北京一位從事投資置業(yè)顧問(wèn)分析，房地產(chǎn)新政提高首付比例與銀行利率后，把大量從銀行貸款的買(mǎi)房戶拒之門(mén)外。但以2009年末公布的11家上市銀行為例，房貸占了個(gè)人貸款的百分之七八十。政策觀望期結(jié)束后，銀行怎么可能讓“錢(qián)躺在金庫(kù)里睡大覺(jué)”，必須尋找贏利出路，從而推動(dòng)房市轉(zhuǎn)暖。

有人說(shuō)，一個(gè)月前的樓市是開(kāi)發(fā)商不降價(jià)，而現(xiàn)在的樓市是看房人不談價(jià)。無(wú)論樓價(jià)是否在下降？下降多少？一旦缺乏后續(xù)調(diào)控政策，沒(méi)有從根本上解決土地財(cái)政、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷上漲、市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重不足等關(guān)鍵性問(wèn)題，樓價(jià)經(jīng)過(guò)政策調(diào)整適應(yīng)期后，可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

有一點(diǎn)大家都能感受到，就是市場(chǎng)正在強(qiáng)勢(shì)修補(bǔ)被投機(jī)炒作嚴(yán)重扭曲的價(jià)格體系，推動(dòng)著樓價(jià)回歸到應(yīng)有的價(jià)位。從以往幾次樓市震蕩的經(jīng)驗(yàn)看，市場(chǎng)總首先是先出現(xiàn)交投清淡，買(mǎi)賣(mài)雙方展開(kāi)拉鋸戰(zhàn)，然后市場(chǎng)風(fēng)向出現(xiàn)轉(zhuǎn)換，主動(dòng)權(quán)向買(mǎi)方轉(zhuǎn)移，接著樓價(jià)才會(huì)開(kāi)始大幅下挫。這個(gè)過(guò)程一般會(huì)持續(xù)一到三個(gè)月左右。北京等地半個(gè)月時(shí)間新盤(pán)間隔就出現(xiàn)了松動(dòng)，是不是意味著樓價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了呢？

有關(guān)機(jī)構(gòu)在對(duì)北京和上海部分市民以及開(kāi)發(fā)商的抽樣調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，兩地大多數(shù)人并不認(rèn)可樓市拐點(diǎn)的到來(lái)。他們給出的理由是，的確有著強(qiáng)大的潛在購(gòu)買(mǎi)力在支撐著目前的樓價(jià)，而供給卻有限。中短期內(nèi)，北京和上海住宅供給缺口巨大，長(zhǎng)期總供給偏緊，供給不足，從而導(dǎo)致北京和上海未來(lái)樓價(jià)仍將高位運(yùn)行。

樓市為什么愈打愈強(qiáng)，用行業(yè)規(guī)律來(lái)分析：去年12月與今年2月，北京、上海、深圳、重慶等一線城市新增存款增量創(chuàng)歷史新高；2009年全年到2010年4月，整個(gè)樓市都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)下，恐慌性購(gòu)買(mǎi)也是樓市高位運(yùn)行的一個(gè)重要因素；土地價(jià)格的高漲，造成的成本推動(dòng)因素所致。至于炒房者、人民幣升值以及通貨膨脹總體來(lái)說(shuō)，對(duì)樓市有一定的影響，但不是構(gòu)成一線城市樓市上漲的主要因素。

應(yīng)該說(shuō)，此次樓市調(diào)控對(duì)炒房者的打擊是致命的，有相當(dāng)一部分投機(jī)需求會(huì)被擠出，但是這會(huì)改變供需關(guān)系嗎？回答是否定的。眾所周知，有很大一部分真正有買(mǎi)房需求的人是被炒房者擠出了市場(chǎng)，迅速升高的樓價(jià)讓他們無(wú)力進(jìn)場(chǎng)。因此，當(dāng)炒房者被政策擠出后，房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生震蕩整理，但當(dāng)樓價(jià)趨于理性之后，真正的住房需求就會(huì)進(jìn)場(chǎng)，此時(shí)的市場(chǎng)關(guān)系仍然會(huì)是供不應(yīng)求，樓價(jià)不存在大降的基礎(chǔ)。

決策層出臺(tái)“新國(guó)十條”目的是要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，要打擊樓市投機(jī)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，不是要打壓樓價(jià)。不過(guò)，與2008年相比，政策出臺(tái)的背景已發(fā)生改變。目前，房地產(chǎn)仍是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，資金鏈就是開(kāi)發(fā)商的生命線。因此，此次調(diào)控與當(dāng)年同樣用的都是收緊銀根的辦法，矛頭指向是開(kāi)發(fā)商和炒房者，但如今背景已變。2008年樓價(jià)大跌，2009年樓價(jià)大漲，一邊調(diào)控一邊漲價(jià)已經(jīng)使很多開(kāi)發(fā)商和炒房者“心理非常成熟了”。

當(dāng)前，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩的背景下，過(guò)剩的資本重返房地產(chǎn)，只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題——股市泡沫也稀釋不了資本重返房地產(chǎn)的決心。因?yàn)闃鞘信菽m然也屬于虛擬經(jīng)濟(jì)范疇，但與股市泡沫相比，前者畢竟要“實(shí)體”一些，加之住房是人們的“基本需求”，從資金的安全性考慮，房地產(chǎn)成為投資對(duì)象的理由更為充分。從這一點(diǎn)看，樓價(jià)報(bào)復(fù)性反彈并非空穴來(lái)風(fēng)。