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今年4月14日和17日，國(guó)務(wù)院接連出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新“國(guó)四條”和“國(guó)十條”。

新政一出臺(tái)，眾多媒體驚呼：史上房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最厲害的一次，這種差異化的調(diào)控具有很明顯的“精確制導(dǎo)”作用。然而，新政出臺(tái)已經(jīng)一個(gè)月，但全國(guó)房?jī)r(jià)依舊保持同比大幅上漲的態(tài)勢(shì)。5月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲12.8％，其中新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲15.4％，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲17.3％。顯然，密集的調(diào)控政策并沒(méi)有在調(diào)控房?jī)r(jià)方面發(fā)揮立竿見(jiàn)影的效果。人們不免擔(dān)心政府出臺(tái)號(hào)稱(chēng)史上最厲害的一系列組合拳，是不是還會(huì)像過(guò)去那樣“空調(diào)”呢？

事實(shí)上，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控歷來(lái)不是一蹴而就的，而且我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，調(diào)控的難度也是越來(lái)越大。

首先，房地產(chǎn)業(yè)的地位作用還沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)來(lái)替代。盡管這幾年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，大家也意識(shí)到這并不是一件好事，但是房?jī)r(jià)上漲不僅帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，還拉動(dòng)鋼鐵、水泥、建材、家電、裝潢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果房?jī)r(jià)下降，勢(shì)必造成房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，從而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，然而從目前來(lái)看還沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)來(lái)替代房地產(chǎn)業(yè)。

其次，地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“情有獨(dú)鐘”。金融危機(jī)之后政府采取了房地產(chǎn)的刺激政策，房地產(chǎn)業(yè)幾乎在短短的一年半的時(shí)間從衰退、蕭條到復(fù)蘇、繁榮，把經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段都走完了，房地產(chǎn)業(yè)在“保增長(zhǎng)”中功不可沒(méi)，尤其是中小城市的地方政府從中大受啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展就是舊區(qū)搞改造，新區(qū)搞開(kāi)發(fā)，這樣有助于加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改變城市面貌，可謂一舉兩得。已經(jīng)嘗到甜頭的地方政府，豈肯輕言放棄房地產(chǎn)。

第三，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“疼愛(ài)有加”。這幾年房地產(chǎn)的銀行貸款逐年增長(zhǎng)，2009年更是創(chuàng)出歷史新高，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)從來(lái)沒(méi)有吝嗇過(guò)。國(guó)家在金融危機(jī)中啟動(dòng)的四萬(wàn)億投資中，盡管有關(guān)部門(mén)言辭確鑿聲明沒(méi)有一分錢(qián)流入房地產(chǎn)，但從實(shí)際情況來(lái)看，并非如此，曲線進(jìn)入的有之，變相進(jìn)入的有之。

最后住房保障滯后。盡管中央政府十分重視住房保障，但在老百姓的眼里總感到是“雷聲大雨點(diǎn)小”。住房保障在我國(guó)已有十多年的歷史，總體來(lái)說(shuō)推進(jìn)速度比較緩慢，覆蓋面也非常有限。隨著城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，低收入住房困難家庭的矛盾更加突出，政府的壓力也越來(lái)越明顯。

那么，涉及面最廣、力度最大、影響最深遠(yuǎn)的一次房地產(chǎn)調(diào)控真的是否“空調(diào)”呢？我們希望這些擔(dān)心是杞人憂(yōu)天。這是因?yàn)椋?/p>

第一，從社會(huì)層面來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的角色從保增長(zhǎng)轉(zhuǎn)到保民生。從經(jīng)濟(jì)理論上講，在解決住房問(wèn)題時(shí)，居民對(duì)市場(chǎng)的依賴(lài)程度與家庭收入息息相關(guān)。家庭收入水平越高，對(duì)市場(chǎng)的依賴(lài)程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府優(yōu)惠、政府扶持的程度就越高，住房就越接近于公共物品。如今，房?jī)r(jià)上漲使得越來(lái)越多的人買(mǎi)不起本地房，上海人只能到嘉興去買(mǎi)房，嘉興人只能到小縣城去買(mǎi)房，縣城的人只能跑到小鎮(zhèn)上去了。住房的公共屬性要求房地產(chǎn)從保增長(zhǎng)轉(zhuǎn)到保民生。

第二，從市場(chǎng)角度來(lái)看，市場(chǎng)供求關(guān)系由原來(lái)的供不應(yīng)求到目前基本平衡，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入5月份以來(lái)，上海住宅可供面積一直保持在500萬(wàn)㎡以上，比去年最低水平的400多萬(wàn)㎡增長(zhǎng)了20%左右。

第三，從價(jià)格因素來(lái)看，房?jī)r(jià)調(diào)整只是時(shí)間問(wèn)題。5月5日恒大地產(chǎn)在其業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，該公司全國(guó)樓盤(pán)從5月5日起作出8.5折“讓利”促銷(xiāo)的決定。盡管其他開(kāi)發(fā)商還在訂立價(jià)格同盟，但是既然第一張多米諾骨牌已經(jīng)倒下，其他的牌還能不倒嗎？2008年，萬(wàn)科曾經(jīng)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后率先降價(jià)，之后半年時(shí)間內(nèi)，其余大小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始跟進(jìn)，繼而引發(fā)全國(guó)性的降價(jià)潮，并一度導(dǎo)致降價(jià)高峰地區(qū)如深圳等地出現(xiàn)退房斷供。

第四，從銀行角度來(lái)看，具備相當(dāng)承壓能力。目前，已經(jīng)有不少銀行完成了壓力測(cè)試，并且開(kāi)始陸續(xù)發(fā)布銀行壓力測(cè)試結(jié)果。從已經(jīng)公布結(jié)果的銀行來(lái)看，普遍能承受房?jī)r(jià)下跌三成。民生銀行行長(zhǎng)洪琦甚至還稱(chēng)，即使房?jī)r(jià)下降四成，仍不會(huì)影響該行資產(chǎn)質(zhì)量。

由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入理性的調(diào)整期。(作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員)