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新年伊始，政策層面再一次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控做出部署?？梢韵胍?jiàn)，嚴(yán)格調(diào)控仍將是2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。但從政策科學(xué)的角度看，“國(guó)八條”在落實(shí)和執(zhí)行過(guò)程中將會(huì)面臨一系列難題。

第一，圍繞“新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”將會(huì)形成一場(chǎng)新的政治經(jīng)濟(jì)博弈。其中原因有幾個(gè)方面。

首先，關(guān)于房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存有較大爭(zhēng)議。相關(guān)數(shù)據(jù)每經(jīng)發(fā)布總會(huì)引起廣泛爭(zhēng)議，或與普通民眾感受不相吻合，或與地方政府或其他機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大出入。給定房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)無(wú)法獲得完全認(rèn)可，要用新建住房?jī)r(jià)格作為考核問(wèn)責(zé)的目標(biāo)，必然會(huì)出現(xiàn)激烈的爭(zhēng)論和博弈。

其次，即便政策層面認(rèn)定以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，仍存在地方政府以機(jī)會(huì)主義行為逃避責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。類似情景在信訪量一票否決、完成節(jié)能減排指標(biāo)等事例中屢見(jiàn)不鮮。

再次，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲背后，既有土地財(cái)政、投機(jī)炒作等人為因素在推波助瀾，也有城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展等客觀因素充當(dāng)宏觀背景。另外，對(duì)地方政府而言，貨幣供應(yīng)量及流動(dòng)性過(guò)剩等變量也是不可掌控的因素。

第二，“國(guó)八條”對(duì)住房需求只有抑制之舉，缺乏疏導(dǎo)措施。比如按實(shí)際操作的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，一些改善性住房需求將被迫延后。一旦市場(chǎng)氛圍有所緩和，這部分需求猛然釋放，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊。

第三，住房用地供應(yīng)計(jì)劃難以適應(yīng)市場(chǎng)需求?！皣?guó)八條”提出各地要落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求；并提出“今年的商品住房供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量”。如果不考慮市場(chǎng)存量住房，這似乎是說(shuō)增加保障房用地的同時(shí)，不能減少商品房用地供應(yīng)。但如考慮到嚴(yán)格調(diào)控下存量住房可售比重下降，“不低于前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量”的商品房用地將會(huì)顯得緊張。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)權(quán)房的高度青睞或?qū)⑹埂皣?guó)八條”的土地供應(yīng)計(jì)劃顯得滯后。