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價(jià)格

緣何賠錢半價(jià)賣房？

“我媽老糊涂了，又害怕，她覺(jué)得不賣的話，還得賠好幾萬(wàn)定金。另一方面，我犯法后，警察來(lái)小區(qū)調(diào)查過(guò)好多次，物業(yè)和鄰居都知道了，住在這兒有些抬不起頭，我媽就想給賣了?！壁w女士介紹說(shuō)，張某每月退休金1700元左右，還要幫她帶孩子，生活困難。但是，趙女士在珠海和深圳的3套房已經(jīng)被罰沒(méi)了，恩濟(jì)花園這套房她不想賣，并建議先出租，用租金來(lái)貼補(bǔ)家用。在2004年從監(jiān)獄寫給父母的信中，趙女士還反對(duì)賣房。她說(shuō)：“我媽從沒(méi)跟我說(shuō)過(guò)房賣了，她總是試探我的態(tài)度。監(jiān)獄里每次見(jiàn)面有錄音，我寫的信都在監(jiān)獄留了底，可以證明我一直反對(duì)賣房。如果是市場(chǎng)價(jià)賣了房也就算了，但賠了100萬(wàn)，根本就不合理?！?/p>

然而，陳女士堅(jiān)持認(rèn)為，在2003年，恩濟(jì)花園二手房的市場(chǎng)價(jià)就是如此。趙女士的房地上部分113.9平方米，地下室20多平方米，陳女士只買了地上部分，折合每平方米5700元。陳女士提供了報(bào)紙廣告作證據(jù)，以證明當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)就是65萬(wàn)。陳女士介紹說(shuō)，2003年時(shí)，恩濟(jì)花園附近的頤源居新房售價(jià)是6500元左右，相比而言，恩濟(jì)花園這套房的價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)。

而趙女士則不這樣認(rèn)為，她向市住建委申請(qǐng)信息公開(kāi)，并查詢到2003年北京市下半年新建商品房的指導(dǎo)價(jià)，恩濟(jì)花園所處的區(qū)域普通住宅新房指導(dǎo)價(jià)是7429元。趙女士認(rèn)為，恩濟(jì)花園的房子是公寓，價(jià)格應(yīng)該高于普通住宅。

陳女士則表示，上世紀(jì)90年代的二手房和2003年的新房?jī)r(jià)格不能混為一談，恩濟(jì)花園剛建是比較高檔，但是到了2003年，已經(jīng)不比周圍的新建樓盤好多少了，作為二手房，購(gòu)買價(jià)符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)。

官司

三年訴訟事猶未了

2009年4月，出獄剛5個(gè)月的趙女士不顧母親的阻攔，到法院起訴住建委。她以母親“未經(jīng)同意或授權(quán)”，且過(guò)戶時(shí)“本人未到場(chǎng)”，房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)“違反法定程序”為由，要求法院撤銷住建委為陳女士辦理的產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)過(guò)審理，一中院終審以當(dāng)年房屋過(guò)戶時(shí)依據(jù)的材料有虛假內(nèi)容，且趙女士本人未到場(chǎng)為由，支持了趙女士的訴訟請(qǐng)求，陳女士的房產(chǎn)證被撤銷。

行政官司敗訴后，陳女士聘請(qǐng)律師提起民事訴訟，她認(rèn)為自己是通過(guò)中介公司以合理價(jià)格購(gòu)買的房屋，并居住至今，應(yīng)該屬于善意取得。

海淀法院一審認(rèn)為購(gòu)房?jī)r(jià)格基本符合市場(chǎng)價(jià)，陳女士盡到了應(yīng)該注意的義務(wù)，屬于善意取得，房子歸陳女士所有。

但是一中院二審認(rèn)為，善意取得中的“善意”，僅指基于對(duì)房屋登記簿中關(guān)于物權(quán)登記的信賴，不知道或不應(yīng)當(dāng)知道登記權(quán)利人無(wú)權(quán)處分，而此案中，陳女士買房是基于對(duì)張某有“代理權(quán)”的信賴，并不符合善意取得的構(gòu)成要件，因此，該院終審撤銷原判，并駁回了陳女士的訴訟請(qǐng)求。

后果

房若收回?fù)p失誰(shuí)擔(dān)？

“我就是找到中介，用一輩子的積蓄買了房，我有什么錯(cuò)？在法庭上，趙女士的父親說(shuō)65萬(wàn)元房款都花在趙女士母女身上了。那么，你坐牢的時(shí)候，一家人把我一輩子的錢花了，你現(xiàn)在出獄了，又要把房子收回去，天下還有公理嗎，還有最基本的公正和公平嗎？”接受記者采訪時(shí)，陳女士非常激動(dòng)地說(shuō)。

而接受記者采訪時(shí)，趙女士也說(shuō)了和母親的矛盾，她說(shuō)：“我媽覺(jué)得她賣了我的房，一直阻止我告，但我真沒(méi)同意賣房啊，我現(xiàn)在也沒(méi)房子！這個(gè)案子打到最后，對(duì)方有可能告我媽，我肯定不會(huì)袖手旁觀，我會(huì)替我媽承擔(dān)責(zé)任，但溢價(jià)部分只能算到2009年我起訴的時(shí)候?！?/p>

可以預(yù)見(jiàn)的是，當(dāng)事雙方都輸不起這場(chǎng)官司，圍繞這套房子，還將有一系列的官司。如果趙女士勝訴，如何執(zhí)行判決也是一大難題。

分析

中介房管局應(yīng)否擔(dān)責(zé)？

北京廣衡律師事務(wù)所的趙三平律師分析說(shuō)，過(guò)戶手續(xù)是否完備，房管部門應(yīng)對(duì)相關(guān)材料進(jìn)行認(rèn)真審核。與普通群眾相比，政府部門顯然在甄別材料真假和是否完備方面有更便利的條件和更大的責(zé)任。而像此案，因過(guò)戶材料存在虛假內(nèi)容，過(guò)戶行為被撤銷，給當(dāng)事人造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，房管局顯然負(fù)有責(zé)任。但是，趙律師表示，從實(shí)踐中看，房屋產(chǎn)權(quán)證被撤銷的并不少，卻很少有找房管局賠錢的，基本上都是由有過(guò)錯(cuò)的一方當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任。

而就中介公司的行為，趙律師表示，中介公司并未盡責(zé)。在未見(jiàn)到房主本人的情況下，比較審慎的做法是去物業(yè)公司和居委會(huì)打聽(tīng)房屋的有關(guān)情況等，在獲得房主的委托后再代理出售?，F(xiàn)在中介公司的通行做法是，不管來(lái)賣房的是不是房主，有沒(méi)有委托書，先讓簽合同收定金，等有了糾紛了，你們雙方打官司去，反正中介費(fèi)是賺到手了。趙律師認(rèn)為，像此案的中介公司，就沒(méi)有盡到責(zé)任，當(dāng)事人可以要求賠償部分經(jīng)濟(jì)損失。