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核心提示：收緊二套房貸對(duì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)將有明顯的心理影響，但不會(huì)發(fā)生實(shí)際影響。即投資者會(huì)趕在時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前加緊過戶交易，以趕上政策紅利的末班車，這也就是10月底商品房交易量異常增長(zhǎng)的重要原因

收緊二套房貸可起到一定效果，但用處不大，對(duì)投資者的心理影響將大于實(shí)際影響。只要房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，能抵消購房成本，為抵御通脹預(yù)期，投資性購房仍會(huì)源源不斷。

作為擠壓房地產(chǎn)泡沫的重要一環(huán)，收緊二套房貸風(fēng)聲又起。

從今年8月份開始，南京各銀行大多都收緊了二套房政策；杭州各商業(yè)銀行已明確通報(bào)關(guān)于二套房貸的收緊口徑，從原來的首付兩成、享受七折優(yōu)惠利率，調(diào)高到首付四成、利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；廣州二套房貸優(yōu)惠利率可能在近期取消，大部分中資行對(duì)于二套房貸，不論是否改善型，均不再給予利率7折優(yōu)惠……

收緊二套房貸是試圖從房地產(chǎn)市場(chǎng)剔除投資客的明確信號(hào)，看來房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫已經(jīng)引起有關(guān)部門的警惕，試圖以此來將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)，達(dá)到不增加銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)，不激怒太多尚未購房的中產(chǎn)夾心層的目標(biāo)。

7月17日，銀監(jiān)會(huì)披露銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上的講話，其中明確表示要控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。以此為標(biāo)志，2008年10月開始的“改善型”二套房貸放松期結(jié)束，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一波高峰期已經(jīng)過去。

收緊二套房貸可以起到一定的效果，但是用處不大，對(duì)投資者的心理影響將大于實(shí)際影響。房地產(chǎn)投資者基本上看的是投資風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期收入，只要房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，能夠抵消購房成本，為了抵御通脹預(yù)期，投資性購房仍然會(huì)源源不斷。關(guān)鍵是房?jī)r(jià)上升的預(yù)期能夠輕而易舉地抵消利率上升1.1倍的成本，在金融危機(jī)發(fā)生之前，政府一直在加息抑制房?jī)r(jià)，結(jié)果是烈火烹油，越燒越旺，原因就是投資者看到房地產(chǎn)上漲預(yù)期沒有發(fā)生改變，政府真想釜底抽薪的話，只有兩種選擇，通過人民幣升值撲滅通脹預(yù)期，或者通過加征房產(chǎn)交易的資產(chǎn)利得稅，使投資客收益大減。

目前購房交易費(fèi)用處于歷史低位。如果到12月末，恢復(fù)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，將增加購房者負(fù)擔(dān)?！胺抠J優(yōu)惠”取消后，即使按央行對(duì)普通商業(yè)貸款利率下浮15%的底線計(jì)算，房貸利率也將上升1%，這相當(dāng)于房?jī)r(jià)上漲6%。房?jī)r(jià)上升所獲收益預(yù)期如果超出6%甚至達(dá)到10%以上，投資者毫無疑問會(huì)繼續(xù)買房，如果數(shù)次加息、提高稅費(fèi)，使投資收益直線下降，投資者自然會(huì)偃旗息鼓。

此次收緊二套房貸對(duì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)將有明顯的心理影響，但不會(huì)發(fā)生實(shí)際影響。所謂心理影響，即投資者會(huì)趕在稅費(fèi)轉(zhuǎn)變、利率轉(zhuǎn)變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前加緊過戶交易，以趕上政策紅利的末班車，這也就是10月底商品房交易量異常增長(zhǎng)的重要原因。

但是，貨幣貶值的預(yù)期并沒有變。投資者在金融危機(jī)發(fā)生之初猶如驚弓之鳥，在貨幣貶值預(yù)期與實(shí)體經(jīng)濟(jì)壓力之下，加上政府的救市之舉，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)如火烹油。目前人們對(duì)樓市的興趣還未徹底消退，原因很簡(jiǎn)單:這是一波由政策與資金推動(dòng)的行情，也是資產(chǎn)泡沫預(yù)期推動(dòng)的行情。這兩個(gè)主要預(yù)期現(xiàn)在還沒有變。

關(guān)鍵的關(guān)鍵是，目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)乍暖還寒，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)受到打壓下行，財(cái)政的非稅收入將大大減少，這是地方財(cái)政不可承受之重；如果房地產(chǎn)成交量與投資量下降，GDP增長(zhǎng)會(huì)受影響。誰都不知道下一步政策是什么，一切根據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行適時(shí)微調(diào)。當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)真正好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理殺手锏也該出臺(tái)了。